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1、天宝集团办公项目营销策划报告2009.10国贸经验与致观资源策略篇市场篇销售篇市场篇市场压力项目机会客群来源南通办公楼难卖南通5A甲级办公楼更难卖板块特点分述特点、客群、价格、去化水平市场饱和区和谐共生区缓慢发展区巅峰之战区从区域看，市中心勉强生存，周边板块缺乏支撑。从客群看，本地企业占据绝对比例，外来企业多为租赁性质。从价格看，三个区域层次明显，新区价差过大。从去化看，周期战线过长，去化明显不如公寓类产品四层结论：未来发展预期市中心适量发展，稳定为主港闸区消化前期积余，控制供应新东区缓慢增量，与经济发展保持一致新区激进供应，高端项目两线竞争项目区位总套数 （套）已售已备案 （套）总面积 （平
2、方米）已售已备案 （平方米）去化率越江新村市中心78787112.947112.94100%东景国际新东区58156675666.3374457.2798.40 %亚太大厦新东区232111392.1511112.8897.55 %金唐大厦市中心25245056.694928.4597.46 %东星复美商务楼市中心72703280.433188.4297.20 %紫阳新城市中心34232520363.8819404.3195.29 %财富商城港闸区54251921795.9420537.9794.23 %太阳鑫城市中心33029322912.7320072.5887.60 %七彩豪庭市中心14
3、213025966.2422710.7887.46 %兴亿达商务楼港闸区453210904.058733.1480.09 %聚峰楼市中心30241525.621217.5379.81 %奥特莱斯广场港闸区33127419946.0415761.5779.02 %瑞安名邸市中心72683548.32792.478.70 %魅力城新东区44133126267.9919826.9475.48 %尚东时代新东区1119925303.0117884.2670.68 %鑫乾国际广场新区24218551699.53506867.83 %紫琅上郡开发区1208131282.1621066.8467.34 %都
4、市豪庭市中心483513433.16857663.84 %鼎典商坊市中心322933.591810.5761.72 %海外联谊大厦新区236120335001976659.00%中南世纪城新区20911120221748.36125277.7956.50%豪滨花园市中心1272099.331163.9455.44%尚美家港闸区32116114421.447589.9452.63%美丽华商业广场港闸区1829110641.755512.551.80%尚德城邦市中心33416634007.5615235.5844.80%金和大厦市中心33610613.013293.2531.03%国际贸易中心新区
5、3066746479.559718.920.91%瑞景商贸广场市中心1522411172.72298.520.57%永和佳苑港闸区202308428.331146.9213.61%华祥大厦市中心708067.100%现代生活广场市中心10205831.9700%金飞达名郡市中心2507729.9700%康华苑港闸区2033100%清水居市中心401173.9900%濠西路66号市中心332308.4300%凯旋花园市中心120311800%网上备案在售写字楼共36个 17个项目去化率低于60% 10个项目去化率高于80%甲级写字楼平均去化率甲级写字楼平均去化率48.41%48.41%5A甲级写
6、字楼的生存状况城市支柱产业GDP （亿元）第三产业发展 （亿元）进出口总额 （亿美元）城镇人均可支配收入 （元）人口数 （万人）南通纺织、机械、电子化工、建 材、船舶业2510.13880.02166.8818903763.72宁波纺织服装业、机械制造业、 临港工业、石化工业、钢铁 工业、电力工业3964.116001401.925304568.1无锡纺织服装加工、精密机械、 汽车配套工业、电子信息、 高档家电业、特色冶金、精 细化工、生物医药业4419.51809.93560.2823605464.2苏州IT业，电器机械制造、仪表 制造、化工业67012436228523867629.755
7、A甲级写字楼困境之城市能级第三产业与职能交集能量不够，经济能级尚处起步阶段。5A甲级写字楼困境之交通问题与苏南隔江相望，脱离上海经济圈；资源流失往苏南，人口呈现负增长。困于苏北、坐失人才，创业、投资两不利。5A甲级写字楼困境之租赁市场挤压项目售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）华辰大厦1000035王府大厦850032南通大厦900038润友大厦950038金唐大厦850026租金多在40以下，购买办公楼投资回报率低。城市租金（美元/平方米年）市价（美元/平方米）北京4303348上海4565865广州2883493成都1701627部分城市甲级写字楼情况5A甲级写字楼的分布鑫乾国际广场甲
8、级定位安泰大厦5A定位国贸中心5A定位熔盛大厦 5A定位中南世纪城甲级定位个案介绍国贸中心项目特点：南通价格拉升怎样的项目高品质，大堂、调高与高度怎样的销售市场价格的先驱怎样的客群分区客群把握个案介绍鑫乾国际广场怎样的项目定位不明策略不正怎样的销售有易居而无价格怎样的客群内部资源消化个案介绍安泰大厦怎样的项目纯正5A甲级楼首例怎样的销售两年营销颗粒无收怎样的客群低价整体收购个案介绍中南世纪城怎样的项目首个项目头炮未响怎样的销售低价入市自我炒作怎样的客群投资为主环境弱化个案介绍海外联谊大厦怎样的项目好立面而无硬配套怎样的销售低成本低价位怎样的客群追求低价位办公小型客户于压力下寻求项目生存机会做高
9、成本，以品质取胜做低成本，以价格取胜项目区位机会三大核心要素打造新区核心域本案易初莲花工农路市政府项目价格机会争做高端，板块高价局面已成鑫乾国际天宝能源汇金国际国贸中心熔盛大厦 海外联谊中南世纪安泰大厦60007000800090001000011000海外联谊大厦鑫乾国际广场中南世纪城国贸中心价格走势项目产品机会生态优势引领国际办公概念建筑生态人文生态环境生态项目客群深度挖掘十大行业看南通客群行业企业数规模企业数纺织业312397轻工业106563船舶业7315电子信息业190126装备制造业112331能源业34117媒体业103356运输业79878钢铁业8923金融业63331 南通2
10、1442家企业，十大行业占据10179家，规模以上企业达437家。落户南通的世界500强企业企业名称行业区域南通通用电气技术咨询服务有限公司机械市区南通宝钢钢铁有限公司钢铁港闸南通ITT科能电子工业有限公司电子经济开发区南通瑞丽化工有限公司化工如东美国帝高纳产业有限公司化工经济开发区美国嘉吉公司粮油经济开发区南通东丽特斯化纤有限公司纺织经济开发区南通帝人化纤有限公司纺织经济开发区南通宝丽得塑料有限公司化工寅阳南通DIC金属颜料有限公司颜料海安县日本伊藤忠商事株式会社纺织经济开发区日本丸红株式会社冶炼市区王子制纸(南通)有限公司造纸经济开发区富士通微电子有限公司电子市区南通中远川崎造船公司造船经
11、济开发区日本三菱重工产业机器株式会社机械港闸马士基集团运输市区企业分布企业行业性质南通外来的其他知名企业外来知名行业 区域英国捷利康化学化工经济开发区法国液化空气化工经济开发区新加坡三德塑胶工业有限公司化工经济开发区台湾中环电子港闸江苏永兴多媒体电子港闸香港中集运输港闸沿江船舶修造造船港闸新加坡吉宝造船造船港闸赛奥生物化工港闸陶氏化学化工港闸精华制药医药港闸南亚塑胶工业（南通）有限公司 化工市区日本可乐丽纺织港闸江苏英瑞集团有限公司 纺织市区来宝集团谷物蛋白有限公司 化工市区企业分布企业行业性质南通本地的知名企业本地知名行业区域罗莱家纺纺织经济开发区大生集团纺织港闸江苏东洋之花化妆品有限公司
12、化工市区江苏南天集团股份有限公司化工如皋南通海林集团纺织海安海安鑫缘丝绸集团纺织海安江苏长寿集团食品如皋南通远洋船舶配套有限公司船舶狼山江苏海安蝅丝绸集团股份有限公司纺织海安企业分布企业行业性质港闸区可以厂区进行拜访， 寻求需要对外高形象的企业对新东区的乡镇企业进行 拜访，争取家纺贸易企业对市区办公楼的重点 挖掘，目标放在金融业对新区与开发区，重点是 世界500强企业，租赁需求市场结论回顾从市场看，新区高端办公市场面临严酷之争从项目看，差异化定位成为项目生存之基础从销售看，精准性的客户挖掘将是成败关键策略导出项目理解外在发现城市未来（地段/区域/配套/景观）内在挖掘项目价值（建筑元素/空间表现
13、）外部资源地段/工农旁，城市命脉景观/沿河流域，新区景观中轴配套/新老交替，享受南通的全部区域/CBD，南通的未来建筑元素/色彩透蓝、暖灰现代感、品质感 冷静、理智的色彩语言产品解读建筑平面/车库地下车库，立体化交通南北双大堂， 工字型结构， 更多采光面。建筑平面/一层建筑平面/三层功能合理设置， 更多想象空间。建筑平面/四层双花园设置 屋顶花园与办公楼内空中花园空中花园式办公，南通仅有建筑平面/标准层建筑平面/剖面层层带花园，世所罕见建筑元素/质玻璃土壤金属混凝土多元化组合 产生多样的建筑机理 带给人丰富的视觉感受 玻璃、镜水、钢筋、土壤（花园）通透-空间表现/办公美学建筑层高最高达4.7米
14、空间表现/办公美学空中花园裙房屋顶花园/办公每层皆带空中花园场所感-空间表现/办公美学多种空间形态，让人们充分感受到办公原来不止是一个压抑的格子间新的办公空间可以蕴含更多的美学理念空中花园更是创南通之先例空间表现/办公美学配套设施国际5A智能系统项目现有 价值体系生态区位5A在高中低端写字楼相继上市的市场环境中，只从项目本身挖掘项目内涵进行将无法突破恶劣的竞争环境，提升项目的价值，因此我们要寻求城市事件的突破，把项目高度拔升到时代发展与城市建筑标志的轨道上。走具有项目特色的营销道路，做极致化差异。策略总纲社会地位的提升生态化全面植入与国际感的塑造产品的极致推广三大策略/营造南通前所未有的国际化
15、商务空间策略篇地位提升价值营造极致推广策略一社会地位的提升地位提升：以工农路地位提升项目地位一条工农路， 串联南通的过去、现在与未来CBD咽喉掌控城市未来地位提升价值营造极致推广三个一工程，将工农路推向南通的战略要地一个话题性论坛一系列新闻炒作一个资源平台打造论坛活动划时代的转变，工农路，南通的新命脉由政府牵头，天宝置业组织，邀请南通知名的经济学 家和社会学家，另外从上海邀请知名经济学家，结合 工农路沿线的开发商（天宝、鑫乾、莱茵、绿城、国 贸、熔盛、中南等）一起参与的大型论坛活动。南通时代论坛地位提升价值营造极致推广备选方案由搜房网组织的大话地产大型论坛，邀请专家、学 者和地产商共同参与，形
16、成通城对工农路战略地位 热烈讨论。由片区价值的提升带动项目价值的提升 。大话地产之工农路时代南通的重心正在由人民路向工农路转变地位提升价值营造极致推广概念强化：一连串新闻事件的炒作延续前期论坛的讨论，以软文形式对工农路结合项目进行炒作（网络、报纸软 文），将工农路的形象高度提升至南通的经济的战略发展地位，同时树立项目 的南通商务领袖的地位。工农路，汇聚通城眼光，引领南通脉向IEC，环聚全球技术，引领国际商务潮流地位提升价值营造极致推广南通的长安街政府资源的利用提供会议平台、 承办各类城市交流活动以政府相关外贸机构、开发区建立合作关系， 由本案冠名赞助各类团队到南通考察交流的活 动。以此扩大项目在南通政界、商界中的影响 力，同时提升项目的品牌价值。影响力塑造地位提升价值营造极致推广策略二现场生态概念的植入和包装的国际感体验营造生态国际营造法则4层空中花园1层车库1层大堂、公共空间3层屋顶花园、会议厅1个CLUB1个
