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1、房地产营销相关法律条文学习 及商品房买卖合同条款解析 浙江天册律师事务所 徐骏 律师o房地产营销主要节点的法律风险防范（包括商品房买卖合 同主要条款解析）o营销人员法律意识的培养和工作习惯的养成o诉讼常识介绍培训提纲o策划宣传阶段o开盘阶段o施工阶段o交付阶段o物管阶段第一部分 房地产营销主要节点的法律风险防范o广告天马行空、交房苦不堪言。 楼书是合同吗？ 我家隔壁的沃尔玛超市呢？ 我的房子要和样板房一样营销宣传阶段广告天马行空、交房苦不堪言一、对项目开发范围内的房屋及相关设施的宣传。一般情况下为要约邀请，特殊情况下将构成要约。构成要约的 ，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，一旦违
2、 反，将承担违约责任。案例简介：楼书是合同吗？o深蓝广场小户型的新风系统深蓝广场在销售楼书中宣传，所有户型均配有新风系统。交 付时，只有大户型有新风系统，小户型没有新风系统。o蔚蓝公寓外立面的进口石材蔚蓝公寓在销售楼书中宣传，外立面采用进口石材，而项目 公司拟采用国产石材。o游泳池、网球场、壁球馆、雪茄吧、红酒吧等配套楼书等宣传资料构成“要约”的三要件： 1、商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；2、所作的说明和允诺具体确定 ；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 。 法律标准在不构成要约的情况下，仍要考虑以下因素：o维护“绿城”公司声誉、品牌形象；o避免行政处罚；o避免群
3、体性客户投诉。品牌标准二、对商品房开发规划范围外周边今后的 规划所作的宣传。 某房产公司在推广其开发的楼盘时，对该楼盘所在的区位优势作了重 点宣传，并以该楼盘为中心分别200米、500米、1公里、3公里的生 活半径内的配套设施作了具体的罗列，包括规划中的沃尔马超市、 银泰百货、求是小学学区、市民广场、水岸公园、公交车站、五星 级酒店等等。在该楼盘交付时，该房产公司曾经宣传过的沃尔马超市、市民广场、 五星级酒店等因规划变更、招商引资等各种原因均不再建设实施。 不少业主认为，他们购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的 配套，其所购商品房的房价中已经包含了周边规划所带来的未来预 期，现大量配套均不
4、再建设实施，要求房产公司承担赔偿责任。案例简介：我家隔壁的沃尔马超市呢？法律规定o关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见 “一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱 使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”o广告法“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实 、准确，并表明出处。”o房地产广告发布暂行规定“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件 等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”o民事责任：若开发商故意提供虚假情况，故意隐瞒重 要事实的，就是一种销售误导行为，若给客户造成损失 的，应当承担赔偿责任。 o行政责任：
5、承担因虚假宣传产生的行政处罚责任。（广 告费用一倍以上五倍以下的罚款） 法律分析o对于建筑区划外的规划内容做必要的审查，是否已经列入规划，是否 已经处于建设中等。对于未列入规划的，不予宣传。o在宣传时，对具体的规划，按照信息来源标明出处。o向宣传资料中进行风险提示：明确指出这些规划内容由政府部门实施 ，不属于开发商承诺的内容，且可能存在不确定性，如实际实施的内 容与宣传资料不一致的，以实际实施的内容为准。法律建议三、样板房销售案例简介：我的房子要和样板房一样！A开发商在其开发的精装修楼盘开盘前，推出了数套样板房及景观样板 区。客户李先生在参观了样板房后，对该楼盘产生了浓厚的兴趣，当天即购 买了
6、与样板房户型完全一致的商品房一套。一年后，该楼盘正式交付。客户李先生发现其购买的房屋与样板房相比 明显“缩水”，尽管橱柜、洁具的品牌都一样，但使用的型号不同，样板房 使用的该品牌的高端产品，而交付的房屋使用的是该品牌的入门产品；另外 ，样板房里漂亮的窗帘、灯饰、地毯等，交付的房屋里都没有。为此，该客户以交付的房屋与样板房不符为由，要求按照样板房的标准 交付房屋；A开发商认为，样板房主要在于展示房屋的空间、布局、功能等 ，交付的房屋肯定会与样板房有所差异，具体装饰、设备标准应当以实际交 付为准。双方陷入了争执。 o郁金香岸的屋檐底部真石漆o湖州御园的外立面砂岩o宁波绿园的大理石地面样板房标准o展
7、示标准o交付标准普遍现象：按“展示标准”销售，按“交付标准”交 付o 商品房销售管理办法第三十一条的规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明 实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未 作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。” 法律规定o在样板房展示时告知消费者，该样板房是“展示标准”还是“ 交付标准”，并在样板房入口告示栏中，用文字明确予以提 醒。若是“交付标准”的，还需要对具体的装饰、设备标准（ 包括颜色、型号、规格、功率、产地等等）进行说明，对于 今后交付房屋中没有的陈设、装饰、电器等，要用固定的文 字予以提醒。o在商品房买卖合同中作相关约定，例如“样板房
8、的建筑 材质、外立面、质量、设备、装修仅供风格及装修效果的参 考，不作为交付标准，本商品房的建筑材质、外立面、质量 、设备、装修具体以实际交付实样为准。”法律建议o预售许可证取得之前能销售吗？o认购期间未能按约转签合同，能没收定金吗？o合同未经备案是否有效？o第三方付款有效吗？o按揭贷款无法办理怎么办？o买顶层送露台，买底层送花园？o一房二卖怎么办？开盘阶段一、预售许可证取得之前能销售吗？客户A在某楼盘开盘前（取得预售许可证前）向该楼盘 开发商预约购买了1套商品房，并支付了购房定金10万元。该楼盘开盘后，因客户A自身原因，决定不再购买原预 约的商品房，要求开发商退还购房定金，而开发商认为客户
9、A已经违约，应当没收10万元定金。双方发生争议。案例简介o最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品 房预售合同，应当认定无效。法律分析出卖人通过认购、订购、预订等方式与买受人订立预约性质的协议。 o包括住建部在内的各级房地产管理部门均规定：开发商在取得预售许可证前，严禁以放号、内部认购、内 部认筹、内部登记、办理“vip卡”等形式收取定金、诚意 金、会员费等任何预订款性质的费用。 法律分析出卖人只预约、不收钱。在预售许可证取得之前收取款项的方式：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作 为订立商品房买卖合同的
10、担保。o仍然存在行政处罚的风险o选择优质客户o离取得预售许可证的时间不宜过长o向客户明示：尚未取得预售许可证 法律建议：二、认购期间未能按约转签合同，能没收定金吗？客户A在某楼盘开盘后向该楼盘开发商认购了1套商品房 ，并支付了购房定金10万元。该楼盘开盘后，客户因未能与开发商就商品房买卖合 同达成一致，决定不再购买原预约的商品房，要求开发商 退还购房定金，而开发商认为客户A已经违约，应当没收10 万元定金。双方发生争议。案例简介最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释o如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照 法律关于定金的规定处理。o因不可归责于当事人双
11、方的事由，导致商品房买卖合同未能 订立的，出卖人应当将定金返还买受人。法律分析三、合同未经备案是否有效？某商铺的商品房买卖合同的附件八补充协议未经工 商局备案。该补充协议明确约定，该商铺不得经营餐饮。交付后，买受人将该商铺用于经营面馆，开发商要求买 受人整改，买受人认为补充协议未经工商局备案，属于无效 合同，其经营行为不受约束。双方陷入争执。案例简介最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释o当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登 记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 法律分析四、第三方付款有效吗？某买受人购买房子时因刷卡额度限制，其朋友以汇款的
12、 方式代为支付了部分首付款，开发商向买受人开具了全额首 付款收据。此后，买受人朋友要求买受人归还代付的款项时，买受 人均以各种理由进行拖延，买受人朋友遂要求开发商返还。开发商认为这是买受人支付的首付款，不同意返还。双方发生争执。案例简介o若有证据证明该委托付款关系成立的，则开发商无须返还o若不能证明该委托付款关系的，则有较大法律风险法律分析o对于第三方代付的，需要补办相关付款指令及委托付款手续 ，以规避风险。法律建议五、按揭贷款无法办理怎么办？温州绿城广场项目o不配合办理按揭o首付需要提高o利率需要上浮o不符合贷款条件，无法办理按揭案例简介最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若
13、干问题的解释o因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合 同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求 解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定 金返还买受人。 法律分析在商品房买卖合同中约定：o如因买受人原因、银行原因、政策调整原因或其他原因，买 受人需提高首付、提高贷款利率，则买受人同意在接到出卖 人或银行相关通知后10日内按照提高后的首付或提高后的贷 款利率与出卖人及银行办妥相关按揭贷款手续；o如因买受人原因、银行原因、政策调整原因或其他原因，买 受人不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银 行通知后10日内自筹资金付清需以按揭方式支付的房款。法律建
14、议六、买顶层送露台，买底层送花园？案例简介：开发商有权卖/送屋顶露台吗？A公司在销售一沿街商住楼时，考虑到该商住楼 屋顶有面积约400平方米的露台，就以明显高于市场价 的价格将顶楼住宅销售给业主张先生，并在与业主张 先生签署的商品房买卖合同补充协议中约定，屋 顶露台的使用权归业主张先生所有。房屋交付后，楼下商铺业主认为屋顶露台属于全 体业主共有，要求在屋顶露台上搭设太阳能热水器、 空调室外机、以及晾晒衣物，遭到了业主张先生的拒 绝，双方发生了争议。 法律分析 o物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理 的权利。因此，
15、商品房的屋面属于建筑物共用部分，其所有权及使用权 均归该栋楼房的全体业主共有。若要将屋面的使用权归某一业主专用 ，则需要征得每一位享有屋面共有权业主的同意及授权。oA项目公司既无权向某一业主赠送屋顶露台，也无权处分屋顶露台的 使用权，其与业主张先生所签署的补充协议由于无法得到其他业 主的追认，事实上属于无效合同。A项目公司需向业主张先生承担赔 偿责任。 法律建议 o为了避免上述现象，同时又能以较高的价格销售该套顶层住 宅，作为开发商，需要在商品房销售时，就要求每一位享有 屋面共有权的业主同意将该幢楼宇屋面的使用权归某位（或 数位）业主专用。在实际操作中，应当在商品房买卖合同 中约定：“该商品房
16、所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买 受人共有。如该楼宇屋面已经设计为屋顶花园或露台的，则 该屋顶花园或露台专用权归设计上与之相连通的商品房买受 人所有，各买受人对此专用权的约定均无异议，并对各买受 人具有合同约束力。”o另外，开发商应与享有屋面专用权的业主就其使用该屋面的 具体事宜进行补充约定，业主在使用该屋面时须符合法律、 法规及管理规约、物业服务公司制定的有关规定等，并承担 维护、管理、修缮等义务及费用。七、一房二卖怎么办？A客户向开发商购买了一套一线江景的大宅。合 同签订后，因资金周转困难，向开发商提出要求解 除合同，遭到了拒绝。A客户向开发商介绍了B客户， B客户同意按照A 客户的价格购买该房屋，开发商遂同意B客户购买。 由于合同备案撤销需要一定的期限，开发商先行与B 客户签署了购房合同。期间，房价突然大涨，A客户反悔。B客户向开 发商提出了索赔。案例简介法律分析 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
