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1、万科的战略分析与选择由于万科是一个专注于居住用房的建筑企业 ，所以它的战略方向比较单一。因此，我们 小组将主要应用swot分析、space矩阵分析 和大战略矩阵分析。我们用SWOT矩阵来进行分析：2.1优势（S） （1）品牌 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度中国品牌500强排行榜中 排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。（2）企业文化A.客户是我们永远的伙伴B.人才是万科的资本C.“阳光照 亮的体制”D.持续的增长和领跑（3）持续的增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。截止 到2011年6月30日，万科的总资产
2、和主营收入分别为2609.6 亿元和199.89亿元，均排在所有房地产上市公司的第一位 。 （4）创新组织结构 组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的 生命周期才设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线 集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。 （5）研究开发能力 万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多 的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超 过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方 面的创新超过60 项. （6）经营管理模式 A.经营专业化B.住宅市场主流化C.财务政策积极化D.产业 结构合理化 （7）战略眼光 A.战略调整背景
3、：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更 多的关注，政府的科学发展号召。 B.战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型。 2.2劣势（W） （1）重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满 意度不是很高。 （2）各城市顾客的评价不一。而在万科住户中，深圳的 万科住户对万科的满意程度最高，而北京的万科住户对万 科的满意程度最差，从而推荐率也最差。 （3）与政府的关系一般 对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是 影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房 地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政 府的“关爱”。 2.3机会（O） （1
4、）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行 中，这必然加大对城市的住房需求。 （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金 非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂， 甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回 笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公 司扩大市场占有率的大好时机。 （3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产 公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所 以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值 ，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这
5、对于万科这样的大的房地 产公司来说也是进一步扩大市场占有率的绝佳机会。（4）由于一线城市房价上涨过快，国家出台了一 系列针对一线城市的房地产的调控措施，这必然加 大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市 场介入开发房地产的公司之一，可以享受二、三线 房地产炒作带来的好处。 （5）2011年，政府提出，今年将建设1000万套的 保障性住房，未来三年内将建设3600万套的保障 性住房。 （5）随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发 商品牌意识必将逐步提高。 （6）万科以软服务方面著称，也迎合了中高档 房产消费者的需求。 （7）万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强 化品牌也创造了条件。2.4
6、威胁（T） （1）目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产 业。房地产业也不再定位为国家经济的支柱产业，这会导 致针对房地产业的倾斜政策作出调整。 （2）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健 康发展。 （3）目前国家大力发展保障性住房，而且随着城市化进程 的结束和人口老龄化的出现，对房屋的刚性需求将逐渐减 弱，房地产的暴利时代将结束。 （4）合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发 展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色。 （5）中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐 加强，对产品的设计要求也有所提高，这一方必须加大对 科研的投入，以满足日益时尚的消费者的
7、口味。 （6）宏观上，08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打 击，许多竞争对手都以降价促销。 SO战略（1）继续加大对二三线城市的投资，扩大市场占有率；（2）发挥科研优势，要发低成本住房；（3）利用现有资金合理兼并适当数量的房地产企业，扩大 规模。ST战略（1）加大保障型住房的建设投资；（2）加强万科的品牌宣传。WO战略（1）多与政府协商、合作，努力创造双赢的局面；（2）关心企业内部员工，注意给员工创建一个竞争与和谐 并存的内部环境，给员工创造一个“满意的家”。WT战略（1）提高服务水平，加强顾客满意度；（2）加强对政策的研究与把握，改善与政府的关系。万科的SPACE矩阵分析项目 评分 财务
8、优势（FS） （1）万科的总资产和主营收入分别为2609.6亿元和199.89亿元，均排在所有房地产上市 公司的第一位 5 （2）公司持有货币资金407.8亿元,相比一季度末提高9.7%,远高于短期借款和一年内到期 的长期借款230.4亿元 4 （3）公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态 211 产业优势（IS） （1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对 城市的住房需求 5 （2）万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并 中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机 3 （3）大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这
9、对于万科这样的大的房地产公司来说也是 进一步扩大市场占有率的绝佳机会 2 （4）万科是早于市场介入开发房地产的公司之一，可以享受二、三线房地产炒作带来的 好处 4 （5）随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高 4（6）万科以软服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求 3 （7）万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件 425 环境稳定性（ES）（1）目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产业 -5 （2）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展 -1 （3）对房屋的刚性需求将逐渐减弱，房地产的暴利时代将结束 -3 （4）合生创展、富力
10、地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持持久竞争 力必须拥有自己的特色 -3-12 竞争优势（CA）（1）万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度中 国品牌500强排行榜中排名第19位 -2 （2）企业文化：A.客户是我们永远的伙伴B.人才是万科的资本C.“阳光照亮的体制”D.持续 的增长和领跑 -1 （3）持续的增长和领跑 -2 （4）创新组织结构 -3 （5）研究开发能力 -2-10ES的平均值为-12/4=-3IS的平均值为25/7=3.57CA的平均值为-10/5=-2FS的平均值为11/3=3.67向量坐标数值为：X轴：-2+3.57=1.57 Y轴：-3+3.67=0.67所以，万科应该选择进攻战略最后，我们用大矩阵战略对万科进行分析：市场增长快象限 象限市场开发 市场开发市场渗透 市场渗透产品开发 产品开发 水平一体化 前向一体化剥离 后向一体化清算 水平一体化相关多元化劣势竞争地位 强势竞争地位象限 象限收缩
