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1、1物业环境管理培训教材目录:1 物业环境管理内涵1.1 环境管理定义1.2 环境管理的分类1.3 环境管理的任务1.4 环境管理的内容1.5 环境管理的原则1.6 环境管理的基本要求1.7 环境管理机构1.8 环境管理的措施21.1 物业环境管理定义环境就是指周围的地方或者周围内的情况和条件。物业环境就是指物业周围公共使用的地方。从广义上讲，它是指楼宇住宅以外的周围环境及公共设施；从狭义上讲，它是指使用者占用、所有、租赁的房间之外的一切公共场所，包括过道、扶梯、公用厕所、电梯以及楼宇住宅外的附属公共场所。物业环境与城市公共场所与公用地方有明显区别，它是指楼宇住宅周围的明确征用、占用和租用地域，
2、有的用围墙作为明显标志。因此说物业环境管理就是3指在上述特定范围、区域内的环境清洁卫生和环境绿化的管理服务。1.2 物业环境的分类物业环境按物业的不同，可以与原生活居住环境、生产环境、商业环境、投资环境等。1.21 生活居住环境生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。内部居住环境是指居住建筑的内部环境。外部居住环境是指住宅和与居民生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等，它与内部居住环境有机的组成完整的生活居住环境。1.2.2 影响住宅区内部居住环境的因素住宅标准：住宅面积和质量标准，面积标准一般指平均每户建筑面积和平均每人居住面积的大小。质量标准是指设备的完善
3、程度，如卫生、煤气、供电、供热、电话等设备。住宅类型。住宅高度和层高，一般底层或多层居住方便,高层因室内容量大居住舒服一些。隔声。上下、前后、左右、及对电梯、管道、外部噪声的防护。隔热保湿。夏天隔热，冬天保湿是居住环境良好的重要条件。光照。自然采光和人工照明。日照。室内获得太阳的直接照射。通风。自然通风。室内小气候。室内的气温、相对4湿度和空气流动的速度。室内空气量和二氧化碳含量。1.2.3居住密度.单位用地面积上居住和建筑的密集程度。密度越低居住越舒适。公共建筑。为居民生活服务的各类公共建筑。如中小学、幼托、医院、商店、银行等。市政公共设施。如道路、公共交通等。绿化。指绿地面积。室外庭院和各
4、类活动场所。儿童游戏和成年人，老年人休息活动的场地。室外环境小品。建筑、装饰小品、公共标志、公用的设施等。大气环境。声环境和视环境。噪声强度和住宅相互间视线的干扰程度。小气候环境。居住环境的气温、日照、防晒、通风、防风等状况。邻里和社会环境。居住环境内的社会风尚、治安、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等。环境卫生状况。指清11洁状况。1.3 物业环境管理的任务物业环境管理(即物业服务企业对所管物业区域内环境的管理)和城市环境管理(城市环保部门对整个城市范围内环境的管理)由于管理范围及目的的不同，因而有不同的管理任务。城市环境管理的任务是维护和保持整个城市的环境质量，而物业环境管理的任务5则是
5、保护和维持物业区域内的容貌。防止人为破坏和减缓自然损坏，维护正常的生产、生活秩序，保持外观和整体形象。1.4 物业环境管理的内容以人类为主体的环境主要包括：第一环境（自然环境） ，第二环境（次生环境） ，第三环境（又叫人工环境） ，第四环境（又叫社会环境） 。二物业环境管理的主要内容包括：次生环境、人工环境、社会环境。1.41 次生环境的主要内容1.治理空气污染。造成空气污染的因素有：直接燃煤、排放过多的二氧化硫气体、机动车排放尾气，经强紫外线照射形成的光源烟雾污染。据研究表明，在采暖期间大气中的尘以烟尘为主，约占 2/3。2.治理水体污染。3.治理固体废弃物污染。固体废弃物是人们在生活和生产
6、中扔弃的固体物质。固体废弃物一般包括垃圾、粪便和沟泥等。垃圾又分无机垃圾（包括砖瓦碎石、炉灰、渣土等）和有机垃圾（包括动植物尸体、废纸、塑料、碎布等） 。4.治理噪声污染。噪声污染主要指交通噪声、生产噪声、生活噪声等。5.治理电磁污染。66.做好绿化和卫生清洁工作。它即是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。1.4.2 人工环境的主要内容。1.清理物业区域内的违章搭建。2.加强物业区域内公用设施的管理。3.建设各种环境小品。1.4.3 社会环境的主要内容。1.抓好治安管理工作。2.建设新型的宜居人文环境。1.5 物业环境管理的原则。1.5.1 环境具有价值的原则。1.5.2 全局
7、和整体效益最优的原则。1.5.3 综合平衡的原则。1.5.4 可持续发展的原则。可持续发展要以提高人类生活质量为目标。对于居住类物业来说，环境管理的最终目的是为居民创造一个舒适、宁静、高雅、安逸的高质量生活环境。与社会服务相结合的功能完善的物业管理是以“物业”为中心的一个“微型社会” ，通过良好的物业环境管理形成一个“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的小社会。因此，良好的物业环境管理在充分保障居民合法权益的同时，达到改善居住条件，提高居住水平的7物质基础，而且也是人类居住区可持续发展的重要前提。1.5.5 用户参与的原则。在环境管理中，要通过宣传教育方式引导居民提高环境管理意识，注意物业的清洁，
8、不乱丢垃圾，不随意乱画，爱护绿化等。1.6 环境管理的基本要求。序号项目要求1环境整洁无乱张贴、无鼠害、无蚊蝇滋生，无乱搭建、无黄土裸露2环境绿化鼓动家庭绿化、倡导主体绿化3环境的安静控制区内喧哗、施工噪声、交通噪声；噪声值达到城市区域环境噪声标准，白天低于 55 分贝，夜间低于 45 分贝4公共设施管理公共设施由专人清洁巡视和检查5给排、水管理排水、污水管道分流；每年对储水池进行两次专业清洁，并送检合格。6垃圾分类处 垃圾投放袋装化；具有充足、标准8理的垃圾分类投放投放箱和投放点。垃圾分类日清两次。7装修管理严格审批、加强监管、控制施工时间，装修垃圾日产日清。8车场管理严禁区内试车、洗车，严
9、禁跑、冒、滴、漏车辆停放。9节约能源在满足住户需求的基础上，采用节能措施，合理运行电梯、空调、给排、水等设施。表 111.7 环境管理机构。这是搞好环境管理的基础。物业管理公司应设立专门的环境管理部门。负责环境管理工作。环境管理部门的工作应包括：根据本物业区域的实际情况；拟定环境管理的标准和规范。掌握所服务物业区域内的环境状况和发展趋势；会同有关部门组织所服务物业区域内的环境教育；负责具体的环境管理实施工作，如环境的净化、美化、绿化等。1.8 环境管理的措施1.8.1 通过宣传教育提高物业用户的环保意识，同时使用户信赖物业公司的服务，提升品牌物业的信誉和知名度。91.8.2 告知物业用户垃圾分
10、类处理的益处和具体实施方法，营造“环保小区、绿化家园”的良好氛围。1.8.3 定期在宣传栏上安排环保专刊，宣传爱护环境，保护自然的益处。1.8.4 开展环境保护知识讲座，提高业主环境保护意识。1.8.5 注重小区形象建设，形成强烈的视觉形象效果。1.8.6 对破坏环境的行为，及时制止，并对其进行教育。1.8.7 号召住户使用垃圾袋，并将垃圾投入指定地点，不可将垃圾随处乱丢。1.8.8 号召住户养成节水、节电、节约资源的良好生活习惯。1.8.9 加强绿化管理及养护工作，减少地面裸露，有效减少扬尘，积极向用户推荐使用诸如无磷洗衣粉、无氟冰箱、环保空调、节水马桶等，减少对周围环境承载的压力。1.8.
11、10 与城市绿化执法局和派出所、居委会等有关部门密切配合，同时对绿化维护人员，环境维护人员设定具体管理目标。加强巡查和清洁，杜10绝居住区内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱占用、乱种地、乱拉挂现象，为住户营造舒适的居住环境。1.8.11 在物业区域内摆放功能小品和装饰小品，小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效。1.9 噪声管理1.9.1 噪声的定义当声音妨碍人们的生活和活动，甚至影响人体的健康，使人烦躁，难受或受害，我们把这种声音成为噪声。噪声污染的程度用分贝（dB）进行衡量，适合人生活的环境声音在 15 分贝到45 分贝之间，超过就构成污染。1.9.2 噪声的分类1.9.
12、2.1 根据噪声表现形式的不同有以下几类。a.过响声。过响声是指很响的声音，如喷气飞机发动机的声音，汽笛声，汽车喇叭声，材料切割声等。过响声会导致附近居民及从事各种活动的人员不得安宁，甚至引起头痛恶心，听力衰退，工作失误和效率低下等不良后果。b.妨碍声.有的声音虽然不大,但妨碍人们交谈、学习、思考、睡眠和休息。c.不愉快声。有的声音是突发性的，具有强烈的11刺激作用，使人听到后感到刺耳，精神紧张或不愉快。1.9.2.2 根据噪声的来源有以下几类。 a.交通噪声。大量的噪声来源于物业区域以外的城市道路。机动车进小区也会带来噪声。b.生产噪声。如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵、生产车间冲压
13、、锻造等。c.生活噪声。生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。1.9.3 噪声的危害。1.9.3.1 有损人体健康。超过 90 分贝的噪声对人体构成极大危害甚至可以致人死亡。首先，噪声直接损害人的听觉系统。科学实验表明，噪声强度达到 90 分贝时，一半人的瞳孔会放大，视线模糊；达到 100 分贝则几乎所有人的眼球对光亮的适应力都会下降。其次，噪声与心脏病的发展和恶化有密切的联系。噪声会引起人体紧张的反应，使肾上腺素增加，引起心率改变和血压升高。另外，噪声还能引起消化系统疾病及失眠、疲劳、头晕、头痛、记忆力减退等症状。超过 140分贝的噪声甚至会引起眼球振动，视觉模糊，呼吸、
14、12脉搏、血压都发生明显和强烈的波动，全身血管收缩，使供血减少，严重的还会使说话能力受到影响。1.9.3.2 对睡眠的干扰。噪声会影响人的睡眠质量。一般来说，40 分贝的连续噪声可使 10%的人受到影响；70 分贝即可影响 50%的人；突发性的噪声在 40 分贝时，可使 10%的人惊醒；到 60 分贝时，可使 70%的人惊醒。1.9.3.3 对人心理的影响。噪声使人心烦意乱和心神不宁。噪声往往伴随着强烈的振动，地面、楼体和物体的振动，对人精神的集中影响很大。噪声使人精力不易集中，影响工作效率和休息。由于噪声的掩蔽效应，往往使人不易察觉一些危险信号，容易造成工伤事故。1.9.4 噪声的控制。1.
15、9.4.1 加强绿化。绿化植物不但可以净化空气、调节温度与湿度，保持水土，防风固沙，而且可以消声防噪，因此，在物业区域内应当种植树木、花草、以达到消声防噪的目的。1.9.4.2 加强精神文明建设。制定必要的管理办法。对生活噪声来讲，加强精神文明教育和建设，13让住户和受益人懂得尊重别人就是尊重自己的道理，尽量减少生活噪声。同时，还应根据物业区域内的实际情况和噪声来源制定必要的管理办法，以作为防治噪声的辅助措施，例如装修时间的控制、设立禁止鸣笛标志等。2.绿化管理。2.1 绿化管理概念。物业绿化是指在物业管理区域内，种植树木花草进行绿化美化，为业主、使用人创造清新优美的生活，工作环境。联合国确定
16、的城市人均绿地指标为 50-60 平方米。唯有此才能达到保证人类健康的正常标准。因为绿化是有生命的，绿化在人的生命过程中能为人类改善环境、平衡生态、延年益寿、美化生活、陶冶情操。因此，在物业管理中，通过行使绿化养护职能，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益，成为物业公司的重要课题。2.2 绿化的作用。2.2.1 绿化具有防风防尘,保护生态环境的作用。绿化和树木能够发挥降低风速、阻挡风沙、吸附尘埃的作用。据研究表明，冬季绿化地区风速可14降低 20%，夏季浓密的树冠能削弱风速 50%；绿叶表面不平，多绒毛，会分泌粘液和油脂，吸附大气中的降尘和飘尘。据研究，树木下含尘可比露天广场低 42.2%。2.2.2 绿化具有净化空气、降低噪声、改善环境的作用。 绿色植物能够吸附二氧化碳等有害物质，释放氧气，起到净化空气的作用，灌木和乔木的搭配种植可以形成绿色“声屏”吸收和隔挡噪声。2.2.3 绿化具有改善小气候调节温度的作用。绿色植物在吸水，蒸发过程中，能够增加周围空气的相对湿度，吸收热量，降低气温。对于缓
