物业管理实务操作大全

《物业管理实务操作大全》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理实务操作大全（210页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1物业管理实务操作大全物业管理实务操作大全业管理操作实务大全 物业管理操作实务大全 第一章物业管理的基本概念 第一节物业 一、物业的含义 “物业”一词译自英语 property 或 estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指 以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 “物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是 作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元 性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整2个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办 公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称 为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法

2、至 少有几十种，概言之，主要包括以下要素： （1）已建成并具有使用功能的各类供居 住和非居住的屋宇； （2）与这些屋宇相配套的设备和市政、 公用设施； （3）屋宇的建筑（包括内部的多项设施） 和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干 交通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的 不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里 的地产，系指与该房业配套的地业。 二、物业的性质 3世界上每个事物都有自己的属性，物业也 不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作 规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 （一）物业的自然属

3、性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是 指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质， 它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。 物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途 和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其 基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物， 土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因 此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑 物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质 内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的 比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建4筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村， 在经济、文化和商业中心就高于重工业基地.物 业的二元

4、性，是其他任何商品都不具备的，它 决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的 各种性质。 2.物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地 的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有 限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要 求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会 经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。由于 土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展， 人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣， 在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然 条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术 条件。物业的多样性主要是就建筑物

5、而言的.由5于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济 条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一 建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规 格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都 存在着某种不同之处。 4.物业的固定性 物业的固定性主要是指物业空间位置上的 不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位 移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土 地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法 律意义或实质上的物业位置。 5.物业的永久性和长期性 物业的永久性是就土地而言的。土地是永 存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失 或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期 性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完

6、 成，在正常情况下，其物理寿命期限可达到数 十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以， 物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方6式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次 收回，也可以在较长时期中多次收回。 6.物 业的配套性 物业的配套性，是指物业以其各种配套设 施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施 的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种 需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套 越齐全，其功能发挥就越充分。 （二）物业的社会属性 物业的社会属性可以从两个方面来研究： 作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商 品的生产关系和财产关系的调整及归属来看， 物业具有法律属性，即物业权属问题。

7、1.物业的经济属性 首先，物业的经济属性表现为它的单一商 品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和 商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容： 物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得7以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使 用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具 体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品 经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经 济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈 利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着 “商品货币”的规则；参与物业开发建设、 经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上 是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是 无偿的。 其次，物业的经济属性还表现为它

8、的供应 上的短缺性。物业在供应上的短缺，一方面表 现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现 为建筑资源供应的相对短缺。 再次，物业的经济属性表现为它的保值、 增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来 越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是 一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某 一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下 波动；但从长期来看，它无疑呈现出在波动中 上扬、呈螺旋式上升的趋势。 8最后，物业的经济属性表现为宏观政策上 的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是 关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因 为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管 理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就

9、显 得尤为重要。具体表现在：一是为了维护土地 的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源， 实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地 规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结 合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从 宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、 高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程， 涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市 容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例； 三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政 策的约束、规范的过程。 城市房地产管理法 对物业管理公司资质验证、物业管理、产权产 籍管理等等都有明文规定。 2.物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权的关系上。9

10、房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的 范围内享有的房屋的所有权，及其占有土地的 使用权。 与购置其他商品不同的是，购入物业就意 味着购入一宗不动产之所有权（物权） ，而且， 物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一 个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形 成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利 体系中，各种权利可以以不同形式组合，也可 以相互分离，单独行使、享有。显然，房地产 物权比其他商品财产权的结构更为复杂。 三、物业与房地产、不动产的区分 “物业” 、 “房地产” 、 “不动产”三个概念 常被交换使用，三者之间有着密切的联系. “房地产”一词有狭义和广义两种解释： 狭义的房地产是

11、指房屋、屋基地以及附属土地. 这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、 道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的 土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以10及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法 律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋 作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含 于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形 成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、 抵押权等。 “不动产”一词译自英语 realestate 或 realproperty.在英语中，realestate 具体是 指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋； realproperty 具体是指 realestate 及

12、其附带 的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移 动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产” 概念来说， “房地产”与“不动产”是同一语 义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种 财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产 的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一 独特属性，但两者所指乃同一对象。英语中， realestate 和 realproperty 可互译互称，两 者关系可见一斑。 从以上的分析可以看出， “物业” 、 “房地 产” 、 “不动产”三个概念虽有内在的紧密联系，11然而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：（1）称谓领域不同。就一般情况而言， “不动产”是民法惯常使用的词汇

13、， “房地产” 则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称 谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的 房地产概念的别称。 （2）适用范围不同。 “房地产”与“物业” 在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念） ， 但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位 （如单项的房产、地产）或一个独立的房地产 公司（也称“物业公司” ） ；而“房地产”是指 一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。 因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产” 而非“物业” 。如“房地产业”不可以“物业” 代替， “房地产体制改革”也不可用“物业体 制改革”代替。 （3）概念外延不同。一般而言， “房地产” 概念的外延是包括房地产

14、的投资开发、建造、 销售、售后管理等整个过程。 “物业”有时也12可用来指某项具体的房地产，然而，它只是指 房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。 所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分 之差。 基于上述分析， “物业”这一概念的定义 可界定为：物业是指已建成并具有使用功能和 经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之 相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的 建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用 途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、 工业厂房等等。 第二节物业管理 一、物业管理的概念 物业管理作为房地产市场的消费环节，实 际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产 开发经营中为完善

15、市场机制而逐步建立起来的 一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地 产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市 管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获13得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的 “朝阳”产业。 关于物业管理的定义，一种说法是广义、 狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物 业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及 管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治 安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。 另一种说法是根据英语的多种 译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理” 。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物 业管理” ，

16、以示与传统的房地产管理的区别， 或与企业管理的区别。 现在一般的说法是，物业管理类似于房地 产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范 围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管 理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等 服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、 生产经营。 综上所述，物业管理是指物业管理经营人14受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理 与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使 用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、 规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供 高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工 作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 物业管理的这一定义，有着丰富的内涵： （1）物业管理的管理对象是物业。这个 物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。 （2）物业管理的服务对象是人，即物业 所有人（业主）和使用人。 （3）物业管理的属性是经营。物业管理 被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是 有偿的无形的商品劳务与服务。 （4）这种劳务、服务的投入能起到完善 物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。 （5）物业管理是采用现代科学管理手段15对物业实施全方