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1、1深圳物業管理深圳物業管理 100100 問問二二 0000 五年五年三三月月2目目 錄錄內容內容頁碼頁碼第一章第一章 项目前期籌備階段项目前期籌備階段3 3物業管理物業管理3 3財務管理財務管理5 5政策法規政策法規9 9第二章第二章 項目接管驗收階段項目接管驗收階段1010工程工程1010物業管理物業管理1717行政人事管理行政人事管理2121財務管理財務管理2222政策法規政策法規2323第三章第三章 项目交付使用階段项目交付使用階段2424物業管理物業管理2424行政人事管理行政人事管理3333財務管理財務管理3737法律責任法律責任4 45 53第一章第一章项目前期籌備階段项目前期籌
2、備階段熱點問題熱點問題 2020 問問物業管理物業管理1.1. 物業管理公司應何時介入物業管理公司應何時介入物業管理公司應在規劃設計階段介入。2.2. 開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件開盤銷售時，需公示的有關物業管理方面的管理文件臨時業主公約 、 臨時业主公約 、物業管理公司的營業執照 、 資質證書、 前期物業管理合同等。3.3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳管理公約由全体業主簽署。而香港大廈公契則由發展商、管理公司及第一位完成買賣業主簽署。4.4. 現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及不足之處現有的管理公約之起草、審批
3、的程序、內容及不足之處程程序序：內容：內容： 1) 業主的權利、義務；業主委員會 起草公約公约業主大會審 核通過確版印刷送区住宅局 備案42) 業主大會和業主委員會；3) 物業公司的管理範圍；4) 物業公司服務的內容；5) 物業公司的管理職責；6) 其他約定之事；7) 違約責任；不足之處：不足之處：1) 現時管理公約約定是以當地法規為准，国内法规并不完善。2) 管理公约要經過業委會不斷修改，才可完善。5.5. 管理份額與不可分割分數的異同管理份額與不可分割分數的異同現時國內之法規並沒有不可分割分數之表述。國內部分樓盤之管理公約引用管理份額，管理分額指發展商為使各業主分攤及交納管理費而分配給各單
4、元的份額，有關各單元的管理份額，按建築面積計算。6.6. 公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等）公共部分是否計算業權，怎樣計算（例如停車場、會所等）國內法規沒有明確業權分額之表述。7.7. 裝修指南中應注意之事項裝修指南中應注意之事項使使裝修指南一般需要包含幾項內容：A、 申報裝修及驗收退押金流程。B、 房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜網安裝位置。C、 涉及系統設施（寫字樓居多）的改建規定，如中央空調、消防煙感噴淋、資訊網路、煤氣管道等。5D、 施工隊伍須遵守的管理規定和防火規定。E、 業主及施工單位遵守本指南規定的承諾書。財務管理財務管理1.1. 管理
5、處開辦費用之明細管理處開辦費用之明細管理處開辦期發生之常見費用明細：1) 設備物資購置，包括辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備2) 員工開支：包括招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費3) 開荒清潔費4) 管理處辦公室裝修費2 2深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度物業管理服務收費實行政府控制價。市物價局會同市住宅局根據物業管理服務社會平均成本、費用和住（用）戶的經濟承受能力，廣泛徵求企業和市民意見後，向社會公佈指導價格，由物業管理單位根據資質等級及提供的服務项目、服務質量、服務深度在政府指導價格範圍
6、內提出具體收費標準，報業主管理委員會審核，經業主大會通過後執行；但最終確認的收費標準應與物業管理所達到的收費等級相符。在住宅區、高層商住樓（住宅樓） 、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過 150%；在住宅區、高層商住樓（住宅樓） 、工業區辦公的（不包括工業廠房中生產管理辦公） ，可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮，但最高不得超過 100%。為體現“優質優價”的原則，凡已獲得市級“安全文明標兵小區” 、物業管理優秀住宅區（大廈、工業區） “稱號的小區，收費標準可上浮 5%；獲得省級優6秀管理單位稱號的可以上浮 10%；獲得國家級優秀物業管
7、理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為准。3.3.深圳市商業廣場是否應收推廣費用，是否包含在管理費中深圳市商業廣場是否應收推廣費用，是否包含在管理費中原則上，物業交付使用前的銷售推廣費用應由發展商負責，若物業交付使用後，商場管理費中應已包含商場推廣費用。4.4. 深圳市物業管理企業是否可預收物業管理費（三個月管理費周轉金）深圳市物業管理企業是否可預收物業管理費（三個月管理費周轉金）物業管理收費應按月收取，經雙方協商約定可以預收，但預收期限不得超過 3個月。5.5. 售樓時，是否可贈送管理費售樓時，是否可贈送管理費不能贈送管理費,但發展商可承諾向業主贈送管理費，所承諾贈送的管理費應由發展
8、商支付予管理公司。6.6. 深圳市空置房的管理服務收費辦法深圳市空置房的管理服務收費辦法物業管理條例規定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。7.7.深圳市電費、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄深圳市電費、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量表計量深圳市電費計算分，住宅 0.68 元/度,商業 0.78 元/度,由供電部門抄表到戶.水費按用水量計算: 用水量 141212裝修的環境管理與質量保修裝修的環境管理與質量保修環境管理：1.應選用低毒性、低污染建築材料和裝修材料2.環境驗收檢查資料：工程地質報告： 建築材料及裝修材料產
9、品合格證環境指針檢驗報告、模擬測試報告、樣板間測試報告材料進場驗收記錄、複檢報告 隱蔽工程驗收記錄、施工記錄 3.民用建築和裝修工程竣工驗收應進行現場室內環境檢測4.木地板及木材嚴禁使用瀝青類防腐、防潮處理劑5.粘貼塑膠地板不應使用溶劑型膠粘劑6.民用建築工程室內不宜採用酚醛泡沫塑料保溫、隔熱、吸聲材料7.混凝土外加劑、阻燃劑不得含有氨氣成分質量保修：正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。有防水要求的廚房、為衛生間和外牆面的防滲漏為五年。其他項目：由建設單位與施工單位約定裝修工程的保修期從室內裝飾工程竣工驗收合格之日起計算1313保修單位責任範圍保修單位責任範圍因住宅室內裝
10、飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬於裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝飾裝修企業自行採購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依15法承擔賠償責任。物業管理物業管理1 1聯名業主如何收樓聯名業主如何收樓收樓需出示購房合同及合同種購房者本人身份證原件辦理。如只委派委託人辦理需出示本人及購房者本人的身份證原件及出示委託書原件。2 2境外人士如何收樓境外人士如何收樓用投遞收樓通知書及電話預約方式約好收樓時間，說明對方要帶齊的證件及收樓時需要交納費用
11、的金額及幣種。3 3管理處需要購買那些保險險種管理處需要購買那些保險險種1) 管理處應購買如下險種：公眾責任險、財產一切險2) 可選擇購買如下險種：機器設備損壞險停車場責任險現金險雇主責任險雇員忠誠險4 4如何選聘合適的保險方案如何選聘合適的保險方案可通過保險經紀公司選擇合適的保險方案，其中，選擇合適之保險方案應注意： 費率 保險公司過往業績16 險種5 5發生意外事件後，如何理賠發生意外事件後，如何理賠 1.第一時間通知保險公司，並告之大概損失情況；2.拍照或錄影取得證據；由保險公司勘查現場；聯繫維修單位報價；3.將具體損失通知保險公司，對方確認後展開維修；4.將維修發票和“損失追討授權書”
12、 （視乎保險公司需要）送給保險公司。6 6開荒清潔如何外判開荒清潔如何外判詢價比較或者可通過招投標的形式外判7 7建立保安隊之建立保安隊之条件条件和程和程序序1) 建立保安隊可有兩種形式：A) 聘請深圳市公安局屬下之保安服務組織，具體資料如下： 深圳市保安服務公司 深圳市福田區保安服務公司 深圳市羅湖區保安服務公司 深圳市南山區蛇口保安服務公司 深圳市西部港口保安服務公司 深圳市鹽田區保安服務公司 深圳市寶安區保安服務公司 深圳市機場保安服務公司 深圳市龍崗區保安服務公司 深圳市大工業區保安服務公司B) 自建保安組織17設立內部保安組織，應當具備下列條件： 有專職的管理人員； 應當有名以上持資
13、格證的保安員，管理人員應當具有相應的法律知識和保安管理工作經驗，無刑事處罰記錄。 有固定的辦公場所； 有一定數量的保安員； 有健全的管理制度和福利制度。 向公眾開放的營業性歌舞廳、大型網吧、桑拿按摩、洗浴場所以及賓館、酒店等附設的娛樂服務場所，應當從保安服務公司聘請保安員，不得自建內部保安組織。設立內部保安組織之程序為：應當以其獨立的安全守護區域為單位，向所在地公安派出所提出申請，公安派出所在日內提出意見，由所在地縣級以上公安機關在日內作出批准或不批准的決定。作出批准決定的，報上一級公安機關備案。8 8保安隊之服裝、配置設備要求保安隊之服裝、配置設備要求按公安部要求，從 2001 年 6 月
14、1 日起，全國保安員統一穿著和佩戴公安部監製的全國統一的保安服式與標誌。如不按公安部要求執行，可向公安部申請。保安之配置設備包括：統一服裝、統一皮鞋、統一帽子、皮帶、警棍、精神帶（可選） 、手電筒、對講機。9.9. 監控中心設備的選購配置監控中心設備的選購配置背景音樂系統、智能化監控系統、保安監控系統與消防監控系統。181010如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設施如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設施以上项目的開通事宜，物業管理公司都可與各單位協商，各單位可授權物業管理公司為其代辦。業主如開通上述项目，可讓物業管理為之代辦，業主可帶齊開戶資料到相應之單位自行辦
15、理。行政人事管理行政人事管理1 1管理處應和哪些政府行政部門理順關係管理處應和哪些政府行政部門理順關係物業管理處應與政府的工商行政管理局註冊分局、深圳市住宅局及區住宅局、深圳市國土資源管理局、深圳市物業管理協會、深圳市勞動部門、物價局、深圳市國稅及地稅局等保持良好關係。19財務管理財務管理1 1業主入夥時應交納哪些費用業主入夥時應交納哪些費用居民入住時要交納水、電周轉金（多層住宅 200 元/戶；高層住宅 400 元/戶；裝修押金，其中多層住宅 800 元/戶，高層住宅 1500 元/戶；裝修垃圾餘泥清運費，如果需由物業公司清運的，按實際發生費用收取；公共設施費用，如公用防盜門費用根據實際的開
16、支分攤。2 2在裝修期間，是否可減免管理費在裝修期間，是否可減免管理費不能。因為管理公司于業主收樓時已開始投入運作，已為業主提供管理服務，因此不能減免管理費。3 3裝修期間，需要繳納那些費用裝修期間，需要繳納那些費用裝修期間的垃圾應由業主負責在規定的期限內清運，亦可委託物業管理企業統一清運，清運費標準由業主和物業管理企業協商規定。其他有關代維修、代收費項目，均由物業管理企業與業主自願協商確定服務內容與收費標準。4 4高層或多層住宅一樓應否承擔電梯運行費高層或多層住宅一樓應否承擔電梯運行費一樓為電梯起始占的住戶不應承擔電梯運行費，二樓以上的電梯運行費不進行區分。政策法規政策法規1.1. 深圳市接管驗收依據的規定和法規深圳市接管驗收依據的規定和法規詳見深圳市物業管理發展研究報告.第四十八頁序號 31202.2. 深圳市家居裝修管理規定深
