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1、长沙别墅项目案例分析 水映加州郡园美村橘郡项目整体开发周期排布一期二期 三期四期四期水映加州整体销售周期安排2009年9月二期一期2010年8月三期四 期推出时间竣工时间2009年2010年2011年2012年项目高端形象建立知名度 品质奠定美誉度品质升级 口碑树立2009年月一期一批推 出，高调入市,配合前期 的营销炒作活动，奠定 项目知名度根据二期累计情况 ，在2010年月推 出二期2011年5月2012年5月2011年5月开盘，后续根据市 场情况对三期进行3-4批次的推 售2009年12月一期二批次 推出2010年5月二期累客开始10月推出 二期二批2011年3月三 期累客2012年5月
2、开盘，后续根据市 场情况对四期进行3-4批次的推 售1.98亿2.043.42亿4.46亿8.7亿2013年2013年销售目标水映加州产品独栋采光地下室水映加州产品独栋一层平面泳池双车库水映加州产品独栋二层平面主卧大套间，极致奢华v 水景：地处星月湖畔，水景与公园园景，坐享绝佳景观；v 车库：双车库设计，双车位设计，尽显豪华空间，大气与尊贵并享；v 空间：首层错层空间设计，彰显空旷通透感。大开间客厅，4.5米挑高设计，尽显高贵优雅气质；v 地下室：采光地下室，180多平方米；v 花园：680平米超大私家花园享受，营造趣味、多功能的空间形态；v 视野：大面积外墙玻璃窗，通风采光良好，视墅开阔，良
3、辰美景尽收眼底；v 情调：私家泳池，传统美学与异域风格相融合，立面丰富且具有质感，充满南加州异域风情v 活动：一层南向老人房并带独立卫生间设计，增加老少交流空间及老人户外活动的便利性；v 气质：二层多露台设计，全方位享受观景空间与活动空间；v 高贵：主卧套间式设计，步入式衣帽间、卫生间、书房，私密性、功能性、尊贵性三重享受。v 格局：空间丰富、功能齐全、尺度合理，使用率高，格局变化强；强调个性化、尊贵化及品格化，功能分区，干湿、动静分离。独栋产品价值点（400-460平米，赠送面积约180平米）极致奢华，个性化水映加州产品双拼采光地下室水映加州产品双拼一层平面水映加州产品双拼二层平面三层平面v
4、 观景：三面采光的客厅设计；v 地下室：全采光地下室；v 空间：首层/二层错层设计，客厅挑高3.9米或部分挑空设计，及部分餐厅的挑空设计，彰显空间活力；v 活动：一层老人房的设计，给居住提供周到考虑；v 露台：多露台设计，享受不同观景效果；v 高贵：主卧套间式设计衣帽间、卫生间、书房，功能性与私密性兼顾；v 车库：一车库一车位设计；v 休闲：地下为娱乐多功能室，方便实用；v 花园：超大私家花园，营造趣味的绿色空间；v 赠送：大面积赠送空间，更多生活享受；v 氛围：居室空间舒适不浪费，双拼别墅享受独栋别墅的居住氛围；v 高性价比：独立别墅品质双拼别墅价格，高性价比；双拼产品价值点（双拼（240-
5、320平米，赠送面积86-130平米）双拼独栋化设计水映加州产品联排采光地下室水映加州产品联排一层平面水映加州产品联排二层平面v 舒适：3-4联排设计，双边侧面入户，享受独栋私密品质，阔绰入户花园；充分考虑了各户居住空间的延展性和舒适型；v 错层：二层错层式设计，使得长进深空间不单调，尽显舒适空间；v 内庭：采光内庭设计，既保证通风采光，又成为室内独特景观；v 活动：端户型一层老人房设计，给老少交流提供周到考虑；v 主卧：主卧套型化设计衣帽间、卫生间、书房，功能性与私密性兼顾；v 景观：前庭后院设计，内庭院设计营造出多功能的空间形态；v 通透：客厅与私家花园相连，实现室内充分采光通风；v 露台
6、：多露台、阳台设计，享受更多观景空间；v 采光：客厅向南、主卧向南、露台向南，全方位享受阳光生活；v 动线：户户客厅面向花园，南向客厅，各功能空间动静分离，动线合理；联排产品价值点（双拼（200-240平米，赠送面积77-86平米）联排双拼化设计在产品定位之前，水映加州的动作1. 利用发展商自身人脉，联系省财政厅、市财政局、教委、三一集团等关键人物，进行团购。2. 在产品规划之前，针对已经取得联系的单位的团购大客户进行点对点的进行户型采访沟通。3. 根绝联系的单位客户意见，针对性的设计产品户型。一期形象建立品牌形象区域形象项目属性品牌形象建立时间：2009年月1日-日传播载体：户外广告，网络，
7、短信立足点：以企业实力与客户对接LOGO 中 铁置业 世界双500强 领青竹湖TEL.8888888中铁水映加州 礼三湘项目形象突出世界双500强的企业实力区域形象建立时间：2009年月1日-月30日传播载体：网络，短信，报纸软文立足点：以“青竹湖”为核心点，淡化开福区、北城区域概念，淡化区域抗性将“青竹湖”塑造成城市新名片一种新生活的代名词青竹湖从生态的角度亿青竹湖从近期的发展角度分钟青竹湖从区位属性物理距离的角度青竹湖城市资源角度数字化的描述，极富悬念的标题，将青竹湖进行深层次的解读。生态自然的快速发展的便捷通顺的文化沉淀的湖南人的生态富人区品牌形象区域形象项目属性项目形象项目形象建立时间
8、：2009年月1日开始传播载体：网络，短信，报纸软文，宣传物料、营销活动、现场体验等等立足点：结合项目客户特性、迎合目标客户价值层面设想结合项目特性、倡导一种新生活方式属性定位：青竹湖 滨湖别墅样板青竹湖：自然资源的占有和区域代名词的烘托滨湖：对环境的一种描述，对建筑的一种新的诠释是一种生活的状态和意境，也是建筑体的风度再现别墅样板：别墅新的标杆的建立 别墅样板生活品牌形象区域形象项目属性项目形象项目名称形象定位诉求点青竹园惟楚有墅，于斯为尊尊贵保利阆峰云墅别墅中的世界名著品质托斯卡纳意大利手工别墅品质橘郡山镇慢生活生活理念湘江一号高处相逢尊贵美州故事一栋别墅等待一个家族生活理念品牌形象区域形
9、象项目属性项目形象区域项目形象概念定位比较本项目形象策略基础：资源带动+理念内涵相集合的定位方式内涵的精神理念本项目资源+内涵的复合定位项目资源分析客户心理述求资源突出特征形象定位载体生活方式的演绎品牌形象区域形象项目属性项目形象形象定位 掌 控 资 本 后 生 活客户共性：自我中心消费群，以享乐为生活的阶段追求但同时有着爱现膨风的习性p不一定是最有钱，但是一定有点钱p掌控资本后，就是一种圈层，让你去掌控自己生活p身份感十足，给你炫耀的资本，这是一个掌控了资本后的生活圈层p学会掌控，掌控你的金钱，掌控你的欲望，还有学会掌控你的身体p一种生活方式的改变“后生活”p后生活的生活方式价值联想p切合以
10、享乐人生为新的生活的追求一种新的生活方式品牌形象区域形象项目属性项目形象掌控资本后生活掌控资本后生活是一种什么样的生活？、有责任的家、亲人、朋友提供一个更舒适的生活空间、有品位的、时尚的与奢侈时尚品牌的活动营销、有身份的、彰现生活气度的掌控资本后才拥有的生活、有益于下一代成长的幼儿园教育、周边教育氛围、有圈层的拥有水映加州本身，就是一种圈层、有资源的自然美丽的生态资源（三山两湖一岛）、有艺术修养和气质的由轰动性的营销活动所附加的品牌形象区域形象项目属性项目形象掌控资本后生活着力点有静的生活线上形象建立品牌形象区域形象项目属性项目形象三山两湖一岛的周边生活环境区域百分之五十的生态覆盖率八万平方米
11、自然湖泊自然坡地公园的静谧四十万平米大社区园林空间的营造掌控资本后生活着力点有身份的生活对客户人群的界定掌握资本后给到客户的一种身份感青竹湖水映加州身份的标签品牌形象区域形象项目属性项目形象掌控资本后生活着力点有品的生活这里不但会有风景，有风情，还会有流畅于生活间的流行风尚，流行时装发布会、奢侈品展览、话剧、红酒雪茄品鉴等等，这里不但是有建筑的生活，更加会是有品位的生活，这里让你觉得跟绅士更近一步。品牌形象区域形象项目属性项目形象掌控资本后生活支撑点有趣的生活星月湖 静态的湖景资源水上高尔夫 健康休闲的贵族运动钓鱼俱乐部 幽雅休闲的运动动态的运动休闲船 有情调的休闲运动自助家庭餐会温馨的家庭生
12、活品牌形象区域形象项目属性项目形象掌控资本后生活支撑点有益于下一代成长的生活世界知名幼教品牌天才宝贝（Early MBA ）落户长沙 享誉国际的幼教机构深圳波托菲诺儿童 中心 国际儿童气质养成机构NOBLEE乐睿儿 利用优越的景观优势以及高档的别墅社区感，与知名幼儿园教育机构合作打造长沙钻石级全寄宿制贵族幼儿园。开展如儿童高尔夫贵族气质培训等品牌形象区域形象项目属性项目形象掌控资本后生活 优 雅水映加州带来什么？掌控资本后生活 自 然掌控资本后生活 享受掌控资本后生活宁 静掌控资本后生活 身份水映加州郡园美村橘郡成熟别墅社区+自然山体资 源+mini低总价产品郡原美村80万建面以别墅为主的综合
13、社区，简欧风 格，当前，联排均价10000元/平，独栋 13000-14000元/平，洋房均价9500元/ 平【基础信息】物业类别:别墅+洋房+高层装修状况:毛坯物业地址:雨花区洞井镇时代阳光大道489号占地面积：54万平方米建筑面积：80万平方米 容积率:1.3自身配套：城市湿地公园、山地公园、城市商业中心、社区风情商 业街、大型会所、九年制义务学校、国际幼儿园建筑风格：望庄洋房为古典主义风格，燕园独栋为南加州风格，丽 园联排为西班牙风格产品状况:150-190平米洋房，130-180平米联排，270-330平米独 栋价格:洋房均价9500元/平，联排均价10000元/平，独栋 13000-
14、14000元/平二期联排 2012年 主推二期在售 山谷高层二期坡地 合院推售 时间未定一期独栋 尾货 一期洋房 尾货三 期四 期郡原美村植物园联排产品：2012年还有158套供应，面积为130-180平，赠送多个 露台+前后花园+地下室，赠送率100%,附加值高项目面积 区间客厅开间 及挑高房间数车位 数量地下室面 积前后花 园面积中间 庭院露台个数及 面积电梯主卧开 间赠送面积本项目203- 205开间5.1米 ，不调高4房2个算产权 52 平，不算 产权 90平前后花 园55平12平4个/50平有电梯 井预留开间4.2 米带产权 260平， 130%，不带产权 170平，85%郡原美 村
15、130- 180开间7.2米 不挑高4房1个算产权 80 平前后花 园80平无5个/35平无电梯 井预留开间3.9 米不带 书房130-180平， 100%180平联排负一层一层二层三层花园露台园林： 地中海风情园林，贴近原生自然。展示：营销中心+洋房、独栋的现房社区展示+联排样板房展示联排 展示独栋展 示洋房展 示营销中 心推广形象： 主要诉求为低总价、产品超大庭院设计以及自然景观资源产品理念产品品牌+区域产品产品4月5月6月7月9月10月11月12月8月3月2月1月丽园新品 上市懂生活的 女人都有 一套我在青山 里大美村整 体形象洋房、独 栋现房销 售商铺发售推广主题线上：潇湘晨报四联版
16、线下：短信每周2040万、行销派单、外展、新渠道快乐购、活动周末暖场、风尚PARTY 线下营销活动效果: 1、行销团队派单、外展，带客上门近120批 2、与快乐购合作电视购房，快乐购直接成交4套营销举措：线上主要为报广、户外及电视树形象，线下通过巡展派 单、暖场活动进行拓客水映加州郡园美村橘郡项目名称橘郡房屋类型别墅、洋房、公寓售楼电话82183666项目位置天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处东 南角售楼地址 芙蓉中路二段279号开发商湖南橘郡城镇置业有限公司物业管理长沙龙腾 物业物业费2.5元/月销售代理长沙天音总户 数（套）一期295户。二期265 户主力户型四室二厅120-300占地面积28.6万建筑面积38万容积率一期1.36二期0.36绿化率48.00%建筑密度/装修状况毛坯车位一期297价格联排洋房均价8000，独栋 15000开盘时间一期2
