房地产估价方法与案例

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1、房地产估价 方法与案例一、房地产及其描述对象 二、房地产价格和价值 三、房地产价格影响因素 四、房地产估价概述主要内容1.房地产的定义土地土地其他地上其他地上 定着物定着物从自然属 性或物理 的角度看建筑物建筑物一、 房地产及其描述其他地上定着物是指固定在土 地或建筑物上不能分离，或虽然可 分离，但是分离后不经济或分离后 会破坏土地、建筑物的完整性，使 土地或建筑物的价值或功能明显受 到损害的物体，如花园、围墙、地 下管线等。实物实物区位区位从从价值的价值的 角度角度看看权益权益三者的结合体三者的结合体 ( (即房地产价值即房地产价值 主要决定于这主要决定于这 三者因素三者因素) )。(1)“

2、(1)“房地产房地产”：可指土地，也可指建筑物，：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体还可指土地与建筑物的合成体( (即即“房地房地”) )。(2)“(2)“房地房地”：专指土地与建筑物的合成体。：专指土地与建筑物的合成体。(3)“(3)“土地土地”：仅指土地部分。：仅指土地部分。(4)“(4)“建筑物建筑物”：仅指建筑物部分。：仅指建筑物部分。2.估价中对房地产的界定建筑物包括房屋和构筑物两大类。(1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、 工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活 动的空间场所。(2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们 一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟 囱、水塔

3、、水井、道路、桥梁、隧道、水坝 等。3.建筑物的含义影响建筑物价值的因素坐落 位置建筑物的坐落位置与其占用的宗 地相同，包括建筑物所处区域、 城市、周围环境和具体地点。对 于房地形态的房地产来说，建筑 物的坐落位置对房价有着非常大 的影响。面积 大小占地面积建筑面积使用面积套内面积房屋建筑中各层外 围结构水平投影面 积的总和。包括使 用面积和结构面积销售面积（套建筑 面积）套内建筑 面积分摊的公用 建筑面积低层房屋：13层 多层房屋：46层中高层房屋：710层高层房屋：10层以上超高层房屋：100米以上层数 高度建筑 结构砖混结构砖混结构框架结构框架结构剪力墙结构框剪结构筒体结构排架结构排架结

4、构用途居住商业工业办公不同用途的建筑物， 其建筑结构、平面布 置与配套设备有很大 不同，对建筑物的成 本造价有很大影响。装修 情况内装修外装修需要了解装修的标准 和程度，所用材料的 品质及装修质量等。 装修标准包括毛坯房 、初装修、普通装修 、高档装修等。附属建 筑设备建筑物各 类设备的 质量维修情况主要包括给排水、采 暖、通风、空调、电 气及智能化楼宇设备 。需要了解它们的配 置和性能、质量和维 修保护情况。建成年月 和使用保 养情况建筑物竣 工日期地基的稳 定性重点考察建筑物新旧 程度和建成年月、使 用保养情况之间的关 系。建筑物新 旧程度沉降情况公共配套 设施完备 程度城市基础 设施反映

5、其完备程度的指 标主要有设施水平、 设施的保证率和齐备 程度。社会公共 服务设施产权状况在中国大陆，建筑物与 土地的所有制不同，土 地全部是公有的，建筑 物可以私人所有。 （1）实物实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、 设备、装修，土地的形状、平整度等。（2）权益权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括 权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础 。实物和权益对房地产价值的影响均很大！（1）区位 区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和 距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及 外部配套设施等方面。 4、实物、权益和区位的含义 房地产 权利所有权使用权租赁权抵

6、押权典权1 9所有权是指房地产所有人在法律规定的 范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权 利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和 处分的权利；使用权是指房地产使用者对他人所有的 房地产享有占有、使用、收益的权利；租赁权是指以支付租金的方式从房屋所 有人或土地使用人那里获得占有、使用房地 产的权利；房屋土地2 0抵押权是指债权人对债务人不转移占有 而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行 债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的 权利；典权是指支付典价占有他人房地产而为 自己使用、收益的权利，典权是中国特有的 一种物权形式。房地产估价是评估房地产的价值。价值 的外在表现是价格。理论上是价值决定价

7、格，实践中却是通过价格来了解价值。因 此，做好房地产估价不仅要对房地产价值 ，而且要对房地产价格有全面、深入和正 确的认识。 二、房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出 的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用 货币形式来偿付。现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结 在商品中的抽象人类劳动。本质房地产价格是获得他人的房地产所必须付 出的代价货币额、商品或其他有价物。（一）房地产价格的含义1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格 （租金）。（一般商品主要是买卖价格）2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商 品与区位关系不大）3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 （一般商品主

8、要是物品本身的价格）（二）房地产价格特征4、房地产价格形成时间较长。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以 比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都 很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间 内达成。5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影 响。（一般商品不易受交易者个别情况左右）不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽 相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相 同。1、买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将 其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他 人支付的货币额、商品或其他有价物。 2、租赁价格：房地产权利人作为出租人将其 房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租 人支付的货币额、

9、商品或其他有价物。（三）房地产价值和价格的种类3、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人 员评估的作为抵押依据的价值。 4、保险价值：为确定保险金额提供参考依据 而评估的价值。5、计税价值：为课税的需要，估价人员评估 的作为计税依据的价值。 6、征收价值：政府强制取得房地产时应给予 的补偿金额。7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。 8、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的 价格。 9、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价 格。等同于一般人们所说的房价。 房地价格=土地价格+建筑物价格 1010、现房价格：、现房价格：是指以是指以现状房地产现状房地产为交易标为交易标 的的价格。的的价格。 11

10、11、期房价格：、期房价格：以目前尚未建成而在将来建以目前尚未建成而在将来建 成的房屋为交易标的的价格。成的房屋为交易标的的价格。在现实中，房地产价格水平及其变动，是由 众多影响房地产价格的因素共同作用的结果。其 中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的 区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的， 它们可以在房地产评估时直接加以考虑或者予以 调整。但是大量的影响因素是不能量化的。例如 ，经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于 不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正 、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那 些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。三、房地产价格影响因素因此，对于不可

11、量化的影响因素，就要求估 价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然 ，这就需要估价人员全面认识房地产价格的 影响因素。 房地产价 格影响因 素自身因素自身因素外部因素土地因素土地因素人口因素人口因素制度政策因素制度政策因素经济因素经济因素社会因素社会因素建筑物因素建筑物因素第二部分：房地产估价方法一、市场法 二、收益法 三、成本法主要内容房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的 测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一 宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求 取： （1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进 行交易的？市场法 （2）如果直接利用该房地产预计可以获得多少 收益？收益法 （3）重

12、新开发或建造同类房地产需要多少费用 ？成本法10、估价方法（一）概念是将估价对象与估价时点近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价 格又称比准价格。一、市场法关键选择类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈 内，并在用途、规模、档次、建 筑结构等方面与估价对象相同或 相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替 代关系、价格互相影响的适当范围 ，包括邻近地区和类似地区。 本质以房地产的实际成交价格为导向求取房地产的价值，通常把市场法 测算出的价值称为“比准价格”（二）理论依据替代原理:替代

13、原理作用于房地产市 场，表现为效用相同、条件相近的房 产价格总是相互牵引，趋于一致。 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地 区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 也即：同种类型的数量较多且经常发生交 易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、 标准厂房、房地产开发用地。（三）适用对象难以采用市场法估价的房地产：1.数量很少的房地产，例如特殊厂房、机 场、码头、博物馆、寺庙、古建筑等；2.很少发生交易的房地产，例如学校、医 院、行政办公楼等；3.可比性很差的房地产，例如在建工程等 。1、可选取的交易实例应数量充足，一般 要求理想的交易实例有10个以上，其中 与待估房地产状况最接近的实例要有3 4个。2

14、、成交实例与待估房地产差异小。3、交易实例资料应完整、准确，各种因 素对价格影响易量化。总之，市场法的使用条件是在估价时点的 近期有较多的类似房地产的交易。 （四）使用条件（五）市场比较法的估价步骤（五）市场比较法的估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格注重平时交易 实例的积累1 1、搜集交易实例、搜集交易实例途径查阅政府有关部门的房 地产交易登记等资料查阅报刊上有关房地产出售 、出租广告、信息资料参加房地产交易会，了解房地产价格行 情，搜集价格信息，索取有关资料向房地产交易当事人、四邻、经纪人、 金融机构、司法机关等调查

15、了解以房地产购买者的名义，与房地产 出售者，如开发商、代理商等洽谈内容交易双方的基本情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格及价格类型成交日期付款方式交易情况如总价、房屋总价、如总价、房屋总价、 土地总价及相应单价土地总价及相应单价 ；如拍卖价格、招标；如拍卖价格、招标 价格、协议价格；如价格、协议价格；如 美元、港币、日元等美元、港币、日元等 如交易税费的负担方式，有如交易税费的负担方式，有 无隐价瞒价情况以及有无债无隐价瞒价情况以及有无债 务清偿、人为抬价或亲友间务清偿、人为抬价或亲友间 交易，合并土地的买卖等特交易，合并土地的买卖等特 殊交易情况。殊交易情况。 名 称 坐 落 卖 方 买

16、 方 成交价格货币种类成交日期 付款方式 房 地 产 状 况 说 明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明 坐落位置图建筑平面图房地产交易实例调查表 房地产类型：用途应相同 权利性质相同 规模相当 建筑结构应相同 所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格2 2、选取可比实例、选取可比实例要求要求3 3、建立比较基准、建立比较基准统一房地产范围统一房地产范围统一统一付款方式付款方式统一统一价格单位价格单位估价中价格通常以一 次付清所需支付的金 额为基准统一房地产范围即是进行统一房地产范围即是进行“ 有无对比有无对比”并消除由此导致并消除由此导致 的价格差异。的价格差异。 1.1.带有债权债务的房地产；带有债权债务的房地产； 2.2.含有非房地产成分；含有非房地产成分； 3.3.房地产实物范围不同。房地产实物范围不同。统一价格表示单位统一价格表示单位统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一面积内涵和单位