深圳市XX投资股份有限公司JY酒店开发项目贷款评估报告

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1、评评估估报报告告名名称称： ：深深圳圳市市 XX 投投资资股股份份有有限限公公司司 JY 酒酒店店开开发发项项目目贷贷款款评评 估估报报告告评评估估报报告告编编号号： ：20XXX0602 号号评评 估估 机机 构构： ：深深圳圳市市 XX 房房地地产产评评估估有有限限公公司司评评 估估 日日 期期： ：20XX 年年 6 月月 12 日日至至 20XX年年 6 月月 22 日日项目评估负责人：梁兴安XX 地产顾 问（深圳）有限公司 副总经理、注册房地 产估价师、注册土地 估价师周晓华XX 地产顾问（深圳） 有限公司副总经理、 估价顾问部经理、 注册房地产估价师、 造价工程师项目评估参加人员：

2、赖琳玲XX 地产顾问（深圳）有限 公司估 价顾问 部项目 经理，注册房地 产估价 师、注册土地估 价师 姜 巽XX 地产顾问（深圳）有限公司估价 顾问部物业顾问 肖建龙XX 地产顾问（深圳）有限公司估价 顾问部目目 录录 一、报告摘要一、报告摘要.1 1.1 评估假设和限制条件1 1.2 项目评估说明2 1.3 承贷主体简介3 1.4 评估结论与建议5 二、贷款企业评估二、贷款企业评估.8 2.1 贷款企业概况8 2.2 经营者素质10 2.3 单位采用会计政策10 2.4 税收政策11 2.5 企业财务状况及偿债能力评估11 2.6 企业已开发项目、在建项目及土地储 备.14 2.7 贷款企

3、业综合评价14 三、项目概况与背景三、项目概况与背景.15 3.1 项目概况15 3.2 项目建设合法性分析22 3.3 项目建设规模24 3.4 项目建设合作情况25 3.5 项目建设进展25 四、项目市场分析四、项目市场分析.26 4.1 深圳市经济发展分析26 4.2 区域经济分析30 4.3 项目 SWOT 分析及定位判断.41 4.4 项目收入预测42 五、项目总投资估算与资金筹措五、项目总投资估算与资金筹措.48 5.1 测算原则及前提条件48 5.2 项目总投资估算49 5.3 项目投资计划51 5.4 项目资金筹措计划52 六、项目经济效益分析六、项目经济效益分析.53 6.1

4、 酒店经营收入及成本、费用、税金测算.53 6.2 项目利润、投资利润率54 6.3 项目综合经济效益分析55 七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析.57 7.1 项目盈亏平衡分析57 7.2 项目敏感性分析57 八、项目偿债能力分析八、项目偿债能力分析.59 8.1 还款来源分析59 8.2 贷款偿还期测算59 九、贷款方式及担保能力分析九、贷款方式及担保能力分析.60 9.1 贷款方式分析60 9.2 贷款偿还期测算62 十、银行效益分析十、银行效益分析.63 十一、贷款风险及防范措施十一、贷款风险及防范措施.64 11.1 贷款风险64 11.2 风险防范措施

5、65 十二、评估结论与建议十二、评估结论与建议.66 12.1 借款企业66 12.2 项目评价66 12.3 贷款评价68 12.4 结论与建议68 十三、附表：贷款项目评估用表十三、附表：贷款项目评估用表.69 附表 1：借款人基本情况表 附表 2：项目评估情况表 附表 3：项目开发成本估算表 附表 4：项目销售收入与经营税金及 附加估算表 附表 5：项目投资计划估算表 附表 6：资金来源与运用表 附表 7：损益及利润分配表 附表 8：现金流量表（全部投资） 附表 9：贷款偿还期测算表 附表 10：敏感性分析表1一一、报报告告摘摘要要1.1 评估假设和限制条件评估假设和限制条件1、本次评估

6、项目为深圳市龙岗 区 XX 镇镇政府以北、雅景苑以 西的 JY 酒店，对项目各楼层功 能分布及经营面积的统计分析参 考深圳市 JY 酒店筹备处撰写的 深圳市 JY 酒店可行性研究报 告 。2、截止评估时点，项目的权益 主体为深圳市双义发实业股份有 限公司，贷款主体为深圳市 XX 投资股份有限公司（为深圳市双 义发实业股份有限公司的股东之 一） ，本次分析未考虑权益主体 与贷款主体分离对本项目的操作 及银行还款的影响。3、因酒店用地与其他住宅等用 地未分割，在成本测算求取地价 时，我们先根据龙岗区基准地价 测算出宗地的完全地价，按实际 缴纳地价所占完全地价的百分比，2计算酒店商业地价的总额。4、

7、根据贷款企业提供的资料， 还款计划为按月付息，在贷款第 三年起（20XX 年 7 月起） ，每 个季度偿还 500 万元，至 20XX 年 6 月止，贷款全部清偿。在此 我们依据酒店经营收入优先偿还 贷款进行测算，不考虑还贷期间 各股东的利润分配。5、我们是根据项目 100%权益下 进行经济测算。1.2 项目评估说明项目评估说明1、评估说明事项、评估说明事项 深圳市 XX 投资股份有限公司于 20XX 年 6 月计划向中国农业银 行深圳分行申请 6,000 万元贷款， 贷款期限为 5 年，用于 JY 酒店 项目装修工程及支付工程款。该 公司特委托我司对此项目进行综 合评估，以便为银行贷款决策提

8、 供参考依据。32、主要评估依据、主要评估依据 (1)中国农业银行商品房开发 项目贷款管理办法 （农银发20XX193 号） (2)中国农业银行中长期贷款 项目评估办法 （农银发20XX230 号） (3)房地产开发项目经济评价 方法 （建设部：建标20XX205 号） (4)建设项目经济评价方法与 参数 （国家计委、建设部：计投资 1993530 号） (5)中国人民银行关于项目开发 贷款的有关规定 (6)开发商取得的项目批文及用 地建设法律文件 (7)开发商提供的项目方案设计 说明等资料3、项目简介、项目简介 JY 酒店项目位于深圳市龙岗区 XX 镇镇政府以北、雅景苑以西， 在 G0821

9、3-34 号宗地上，总用地 面积 7,6247.9，该宗地包括居4住用地等其它用途，根据深圳 市土地使用权出让合同书中记 载，其中酒店总建筑面积为 44,000。该项目楼高 28 层，其中 14 层 为裙楼，5 层为酒店设备层， 626 层为客房层（无 14 层） ， 2728 层为酒店行政楼层，29 层为自助式餐厅。酒店设有地下 一层停车场，提供 220 个停车位。项目于 1992 年底开工，1994 年 因国家经济政策宏观调控的影响 而停工，1995 年重新施工，至 20XX 年主体全部完工后，又因 资金不足而停工。20XX 年 3 月 开始外墙装修，同年底外墙装修 工程完工。20XX 年

10、 4 月开始室 内装修工程，截止至查勘日 20XX 年 6 月 12 日，酒店的设 备安装基本完工，剩余少量的调 试工作尚未完成，内装修工程完 成工程量约为 60%，预计项目于 20XX 年 7 月竣工开始对外营业。5目前酒店的 24 层已与经营者 签订出租经营合同，租期十年 （原合同从 20XX 年开始计） 。1.3 承贷主体简介承贷主体简介 企业 名称深圳市 XX 投资股份有限公司住 所深圳市龙岗区 XX 镇 XX 投资股份 有限公司大楼 法定 代表 人李智勇注册 资本11,800 万元企业 类型股份有限公司股东 构成深圳市龙岗区 XX 镇经济发展总公 司，出资额 2,243 万元，出资比

11、例19.01%6深圳市 XX 股份投资有限公司工会： 出资额 1,180 万元，出资比例 10% 深圳市龙岗区 XX 镇六约经济发展 公司：出资额 937 万元，出资比例7.94%深圳市龙岗区 XX 镇 XX 村经济发 展公司，出资额 733 万元，出资比 例 6.21% 深圳市龙岗区 XX 坳经济发展公司： 出资额 623 万元，出资比例 5.28% 深圳市龙岗区 XX 镇保安经济发展 公司，出资额 491 万元，出资比例4.16%深圳市龙岗区 XX 镇安良经济发展 公司，出资额 368 万元，出资比例3.12%深圳市龙岗区 XX 镇大康经济发展 公司，出资额 317 万元，出资比例2.69

12、%7深圳市龙岗区 XX 镇黄阁坑经济发 展公司，出资额 139 万元，出资比 例 1.18%经营 范围投资兴办实业（具体项目另行申报） ；国内商业、物资供销业（不含专 营、专控、专卖商品）；自有物业 管理；在合法取得土地使用权范围 内从事房地产开发经营；地块号为 G07212-14 的房地产开发经营。 营业 期限1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立 日期1990 年 3 月 10 日资质 证书20XX 年项目开发企业第 50 名贷款企业是由 XX 镇九个行政村 和 XX 经济发展有限公司、XX 镇投资管理公司、深圳市 XX 投 资股份有限公司工会委员会共十 二

13、个单位参股投资组成。8公司经过近十年的经营运作，已 形成以“三来一补” 、合资、合 作企业为基础，房地产为主导； 建材经营、宾馆、酒店娱乐、商 贸、自营工业企业为辅的多元化 企业集团；曾被深圳市政府评为 “深圳市最大集体企业”第二名。 截止 20XX 年底，公司资产总额 达 4.86 亿元，净资产 3.08 亿元， 20XX 年实现税后利润 4,234 万 元。目前公司经营的酒店有位于 XX 镇松柏路的同心宾馆（未评星） ， 为 XX 镇内经营时间最久的宾馆。 宾馆占地 12,837 平方米，拥有 96 套客房，宾馆还配有中西餐 厅、多功能会议厅、多功能歌舞 厅、卡拉 OK 厢房、健身、美容

14、美发室等设施。客房入住率约为 65%，以商务客为主，主要集中 在周一至周五居住。1.4 评估结论与建议评估结论与建议1.4.1、评估结论、评估结论91、项目地理位置较好、项目地理位置较好 JY 酒店位于深圳市龙岗区 XX 镇镇政府以北、雅景苑以西， 为 XX 的发展的新中心区。2、方案可行性、方案可行性 XX 镇经济发展迅速，工业发展 前景较好，区内与港澳台地区及 国外商务交流较多，目前区内无 星级酒店可提供高档次的服务， 存在市场空缺。3、建设合法、建设合法 该项目的宗地号为 G08213-34， 已付清地价款，并办理了宗地的 房地产证 。地块目前已取得 建设工程项目开工许可证（挖 孔桩）

15、、 深圳市规划国土局规 划设计要点 、 深圳市龙岗区计 划统计局文件 、 建设工程施工 许可证 、 深圳市建设用地规划 许可证 、 中华人民共和国建筑 工程施工许可证 （室内装饰工 程部分） ，项目开发手续基本合 法。104、建设资金到位，建设工期有、建设资金到位，建设工期有 保障保障 JY 酒店总投资为 23,322.12 万元， 项目已投入建设资金 10,300 万 元（其中自用资金约 6,000 万元， 其它为施工单位垫资） ，农行贷 款 6,000 万元，尚余 4,300 万元， 主要来源于企业自有资金。 因酒店主体及外装修已全部完工， 内装修工程也已过半，因此建设 工程有保障。5、项

16、目经济效益良好、项目经济效益良好 具体指标见下表 表表 1：主要经济指标表：主要经济指标表 序 号 名 称 单 位数 据 项目设计规模项目设计规模1 总建筑面积44,0001.1酒店总面积44,000 酒店自营面 积 2 层出租面2,424.311积 3 层出租面 积 2,424.3 4 层及夹层 出租面积 2,850.19项目经济数据项目经济数据1 总投资万元 23,053.73其中:财务费 用万元1,242.952 资金筹措万元其中：自 有资金万元15,600农 行借款万元6,000经 营收入万元1,453.733 经营收入万元 390,463.384经营成本及费 用万元 240,928.655 利润总额万元 126,481.00 6 所得税万元 18,972.15 7 税后利润万元 107,508.8512财务评价指标财务评价指标1税前成本利润 率%7.84%2税后成本利润 率%6.66%3全部投资内部 收益率(所得税 后)%8