《新国十条与企业应对策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新国十条与企业应对策略（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新国十条与企业应对策略2010年四月二十日精准严厉，新政猛于虎，必须引起高度重视措施精准：根据市场特征制定政策，从“供求关系、金融杠杆、税收调节”等市场关键因 素着手，对房地产开发中土地、建设、销售等环节进行全方位调控。执行严格：由国务院直接发文，将调控房地产市场与维护社会稳定的民生问题等量齐 观，对执行不力者实施问责，为“土地财政”而“阳奉阴违”的地方政府会有所收敛。响应迅速：政府主管部门、银行等相关机构迅速做出响应。住建部紧跟着下发预售 管理通知，土地、银监会等积极部署，银行、税务等机构等开始执行政策条款。反映明显：一线及部分热点城市市场两天内量价上涨势头迅速停止并有明显掉头向下 的趋势；
2、投资者（投机者）开始抛售，二手房市场供应量增加；购房者时有爽约。预期转变：购房者（尤其是投资投机者）因此次调控还预留了再次调控管线（物业税 、土地政策等）而对市场预期产生改变。新国十条从高房价产生的根本处（投资炒作、高价土地、流动性增加、涨价预期 等）着手，对市场的影响也开始显现，以房地产为主业的我司必须引起高度重视 。第一部分 新国十条解读新国十条 1、统一思想，提高认识。住房问题是影响社会稳定的重要民生问题。 2、建立考核问责机制。 3、实行更为严格的差别化住房信贷政策。4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 5、增加居住用地有效供应。 6、调整住房供应结构。 7、确保完成建设
3、保障性住房300万套。8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。9、加大交易秩序监管力度。 10、完善房地产市场信息披露制度。一、统一思想，提高认识政策内容：统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的 重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增 加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过 快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制 房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。内容解读：政策首次严格要求各地区、各部门要充分认识房价过快上涨的危害性和不利于经济社 会的协调发展，
4、并指出房地产问题已经是影响社会和谐发展的几大问题之一。并强烈 要求各相关部门针对房产市场进行严格控制。从思想认识高度和市场情形看，本次调 控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的量价飞涨的局面很难持续。二、建立考核问责机制政策内容：建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政 府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工 作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性 住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。政策解读：政策非常细节化，首次提及住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关 工作进行
5、考核，并明确了地方政府责任。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国 法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的路线。各地方政府为完 成考核势必还会跟进出台一些相关政策，如此有可能使得部分价格上涨过快的地区出 现区域性政策调整，以缓解市场价格预期（暴涨、暴跌）的恐慌情绪。三、实行更为严格的差别化住房信贷政策政策内容：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上 的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷 款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套
6、及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具 体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格 住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定 标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地 区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以 上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府 可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。政策解读：该条主要针对投机性购房而制
7、定，新措施不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其 多次融资的源头。首付及利率的提高将使投资成本增加，限制异地购房将减少投资流动性 ，将使以炒房为目的购房者止步。因此，一旦严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉， 对市场的冲击可想而知。如此严格的贷款政策和异地购房条件限制也是前所未有，有利于 市场稳定。 四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 政策内容：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加 快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部 门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作， 对定价过高、涨幅过快的房地产开发
8、项目进行重点清算和稽查。政策解读：税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性 ，在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能， 也为继续出台调控政策留下伏笔，将非常大的影响很多购房者特别是投机者 对市场的预期，楼市已经很难继续稳定价格。 五、增加居住用地有效供应 政策内容：增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房 地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量 。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建 设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、
9、“一次竞价”、“双向竞价” 等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 政策解读：本次政策对增加土地供应，特别是居住用地供应再次进行了强调，并对“房价过快上涨” 城市的供地方式提出建议，这就意味着“房产” 生产的原料紧缺状况将得以缓解，同时 也使得即使有资金实力的企业也很难再用单纯的高价拍得土地。“地王”推高“房价的现 象可能因此消失。另外，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地， 尽快形成有效供应，可以增加市场信心，以防止市场大起大落。六、调整住房供应结构 政策内容：调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型 普通商品住房的建设数量和比例。住房
10、城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、 开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普 通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、 房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障 性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型 住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅 度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 政策解读：供应结构的改变将使得市场增加大量的自住型商品房供应，一线及热点城市自住型住 房供应短缺造成的房价飞涨已不可能继续
11、。市场很可能出现非常明显的下跌。 七、确保完成建设保障性住房300万套 政策内容：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资 金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责 任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划 任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府 要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房 建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制
12、定2010-2012年保障性住房 建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公 布。政策解读：保障性住房建设此次调控中被十分明确的提出来看似与调控无关，其实意义非比寻常 ，因为保障性住房建设除了保民生、平民怨，维护政府的公信力外，还可以和商品房 建设一样带动上下游产业、拉动投资，对经济增长产生贡献，解开经济被商品开发的 绑架。在一定程度上也降低了商品房自住性需求的快速上涨，缓解供需矛盾。八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管 政策内容：加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度 ，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法
13、违规行为的企业新购置土地。房 地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转 贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性 土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要 加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房 地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融 资和重大资产重组。政策解读：新政策提及多部门对土地及融资市场的多项收紧政策，一方面将会非常明显的降低金 融市场的风险，另一方面旨在严打开发商“趁火打劫”式的开发和盈利模式。同时也是对于利用违
14、规行为炒作楼市的很多经营者加强打击力，从开发环节调控市场。 九、加大交易秩序监管力度 政策内容：加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目， 要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售 、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重 的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部 门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市） 人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次
15、检查，及时纠正和严肃处理违 法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有 关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 政策解读：旨在从对交易环节的严格监管，促进市场平稳健康发展。也是中央针对一些地方政府 存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，尤其是一些房价过快上涨地区的政 府，必须拿出行之有效的手段加以调控，以确保调控各环节执行到位。十、完善房地产市场信息披露制度 政策内容：完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房 用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计 部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房
16、价格变动的信息。 国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措 施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关 部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导 ，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房 理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 政策解读信息的公开、透明与完善，使个人跨区域购房的信息得到有效监管，通过信 息的披露，对个人跨区域购房行为进行有效监控，以此对投资投机购房行为 进行有效遏制。第二部分 新国十条对市场可能产生的影响新“国十条”可以说是我国近几年有房地产调控政策以来最为严厉的政策组合拳，从政府监管、金融政策、交易税费、土地供应、房源供应 、交易行为等多方面一次性出台了系列政策。而且是国务院直接发文 ，可见政府对目前高房价带来的问题已有充分深刻认识，如此密集的 政策对过热的房地产市场，尤其是高房价一定会产生“遏制”效果，并由此对整个房地产市场产生周期性影响。一、对短期市场的影响（眼下）从
