土地使用税、房产税培训课件

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1、城镇土地使用税、房产税培训 讲稿主讲人：杨晓香 2010年7月21日培训大纲l第一部分 城镇土地使用税 城镇土地使用税暂行条例修订的背景 条例修订的主要内容 土地使用税相关政策介绍 l第二部分 房产税 房产税内外合一的背景 房产税相关政策介绍土地使用税暂行条例修订的背景 2006年12月30日，国务院公布了483号令，修 订了城镇土地使用税暂行条例。 城镇土地使用税暂行条例是1988年公布实 施的。条例的政策是依据上世纪80年代中期的 经济发展水平、土地利用状况及相关政策制定 的。近年来，随着土地有偿使用制度的实施、 经济的发展和土地需求的不断增加，原城镇土 地使用税的一些规定已明显滞后于经济

2、形势发 展变化的要求。主要表现在以下两个方面： 一是税额标准太低，条例规定每平方米土地的 年税额最高只有10元，最低仅为0.2元，这个税 额标准与我国人多地少、土地资源极为紧缺的 现状是不相适应的，与近年来日益攀升的地价 水平也是极不相适应的，导致这个税种的调节 作用没有全面发挥。 二是城镇土地使用税对外商投资企业不征税， 造成内外资企业用地成本的差异，不利于不同 经济类型的企业共同协调发展，也不符合市场 经济公平竞争的原则。因此，有必要对原城 镇土地使用税暂行条例的有关内容进行调整 和完善。 而且，近几年一些地区和行业固定资产投资增 长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重，这与 土地保有成本过低

3、有直接关系。为了抑制投资 过热，促进合理开发利用土地，中央针对当前 土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新 情况，出台了一系列宏观调控措施，其中一项 重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建 设用地的税收调节力度，提高土地使用成本， 以抑制建设用地的过度扩张。为了落实国家宏 观调控政策和完善城镇土地使用税税制，根据 国家税务总局和财政部的建议，国务院常务会 议对城镇土地使用税暂行条例进行了修订 ，并重新予以公布，规定从2007年的1月1日起 施行。 条例修订的主要内容 一是提高了城镇土地使用税税额幅度。 新修订的城镇土地使用税暂行条例，将税 额标准在原来的基础上提高了2倍，调整后的“ 城镇土

4、地使用税每平方米年税额：大城市1.5元 至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元 至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 ”考虑到城镇土地使用税的税负水平应与各地经 济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例 仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上 述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。 二是将外商投资企业纳入城镇土地使用税征税 范围。 新修订的城镇土地使用税暂行条例对城镇 土地使用税的纳税人进行了调整并做了进一步 的解释，明确规定使用土地的单位包括国有企 业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商 投资企业、以及其他企业和事业单位、社会团 体、国家机关、军队以及其他单位；也

5、就是说 ，把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使 用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人 也明确为城镇土地使用税的纳税人，应当依照 条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税相关税收政策 征税范围 纳税人 计税依据 单位税额 纳税期限 纳税地点 减免税征税范围 城市、县城、建制镇、工矿区 （一）设区的市城市规划区； （二）非设区的市、县城、建制镇的人民政府 所在地； （三）工商业比较发达、人口比较集中、符合 国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的 大中型工矿企业所在地（以下简称工矿区）。 设区的市城市规划区内所辖经济欠发达区域是 否列入征税范围，由设区的市人民政府决定； 非设区的市、县城、建制镇

6、人民政府所在地征 税的具体区域范围，由县（市）人民政府决定 ；工矿区开征土地使用税的，应当经省人民政 府批准。 使用土地的单位和个人 前款所称单位，包括国有企业、集体企业 、私营企业、股份制企业、外商投资企业 、外国企业以及其他企业和事业单位、社 会团体、国家机关、军队以及其他单位； 所称个人，包括个体工商户以及其他个人 。纳税人 1988国税地字第15号：土地使用税由拥有土 地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权 的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际 使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未 解决的,由实际使用人纳税；土地使用权共有的 ，由共有各方分别纳税。 财税200656号：自20

7、06年5月1日起，在城镇 土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有 建设用地、但未办理土地使用权流转手续的， 由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳 城镇土地使用税。 纳税人实际占用的土地面积 纳税人持有县以上人民政府核发的土地使 用证书的，按照证书确认的土地面积计算 纳税；尚未核发土地使用证书的，暂按由 纳税人据实申报并经设区的市、县（市） 税务部门审核确认的土地面积纳税。计税依据 （一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 。 设区的市、县（市）人民政府应当根据市政建设 状况、经济发展程度等条件，

8、将所辖地区的土地 划分为若干级别，按照本办法第五条规定的税额 幅度，制定相应的税额标准，逐级报省人民政府 批准。单位税额 按年计算、分期缴纳。 土地使用税按年计算，可以按月、季或半 年缴纳。具体缴纳期限由县（市、区）税 务部门确定。 纳税义务开始时间：（一）征用的耕地，自批准征用之 日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次 月起缴纳土地使用税。纳税期限 财税2006186号 ：以出让或转让方式有 偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定 交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税； 合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同 签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 财税200815

9、2号 ：关于房产税、城镇土 地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发 生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳 税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、 土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 纳税地点 土地所在地的税务机关 土地行政管理部门应当向土地所在地税务 部门提供土地使用权属等资料 条例第六条 下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的 土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的

10、土地和改造的废弃土 地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利 设施用地和其他用地。减免税关于免税的解释 国家机关、人民团体、军队自用的土地， 是指这些单位本身的办公用地和公务用地 。事业单位自用的土地，是指这些单位本 身的业务用地。宗教寺庙自用的土地，是 指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教 人员生活用地。公园、名胜古迹自用的土 地，是指供公共参观游览的用地及其管理 单位的办公用地。以上单位的生产、营业 用地和其他用地，不属于免税范围，应按 规定缴纳土地使用税。 关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的 解释 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

11、，是指 直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不 包括农副产品加工场地和生活、办公用地。 开山填海整治的土地和改造的废弃土地，以土 地管理机关出具的证明文件为依据确定 。 企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用 地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由 国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 ，免征土地使用税 。 实施办法第八条 个人所有的居住房 屋和院落用地以及经批准的福利企业自用 土地按照国家规定免缴土地使用税。 实施办法第九条 纳税人纳税确有困 难的，经有权限的税务部门批准，可以减 免土地使用税。 减免税的审批 国税函2004940号国家税务总局关于下放城镇土 地使用税困难减免审批项

12、目管理层级后有关问题的通知 规定： 纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾 害）需要减税免税的，不再报国家税务总局审批。 城镇土地使用税减免税审批权限应集中在省级(含计划 单列市)地方税务机关，不得下放。 各级地税机关在受理、转报土地使用税减免税申请时要 严格把关。对国家限制发展的行业、占地不合理的企业 ，一般不予减税免税；对国家不鼓励发展、以及非客观 原因发生纳税困难的，原则上也不给予减税免税；其他 情况确实需要减税免税的，应当认真核实情况，从严掌 握。 土地使用税其他规定 一、关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地 应否征税问题对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海 关

13、等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使 用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位 应照章缴纳土地使用税。二、关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑 用地的征税问题纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的 多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总 面积的比例计征土地使用税。三、关于对基建项目在建期间的用地应否征税问题对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征 收土地使用税。 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独 建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土 地使用税。其中，已取得地下土地使用权 证的，按土地使用权证确认的土地面积计 算应征

14、税款；未取得地下土地使用权证或 地下土地使用权证上未标明土地面积的， 按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%征收城镇土地使用税。房产税内外合一的背景 城市房地产税暂行条例是1951年原政务院颁布实施 的，1986年国务院颁布房产税暂行条例后，对内资 企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企 业和外籍个人征收。由此，在对房产征税上形成了内外 两套税制的格局。随着我国改革开放的不断深入和社会 主义市场经济体制的逐步完善，特别是在我国加入WTO 以后，这种内外有别的税制结构与市场经济要求的公平 、一致的税收环境已很不适应。为统一内外税制，2008 年1

15、2月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1 日起废止城市房地产税暂行条例，外商投资企业、 外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外 籍个人），依照中华人民共和国房产税暂行条例和 内资企业一样缴纳房产税。 虽然国家2009年才废止城市房地产税，但 是山东省早在1990年就明确规定，“对外 商投资企业征收城市房地产税，保留城市 房地产税税种名称，其征收范围、计税依 据、计算办法等具体内容，一律按中华 人民共和国房产税暂行条例和山东省 人民政府关于贯彻执行实行细则办理”。房产税相关政策 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区 纳税人：产权所有人、承典人、代管人、 使用人 计税依据

16、：房产余值或租金收入 税率：1.2%或12% 纳税期限： 房产税按年征收、分期缴纳 纳税地点： 房产所在地 减免税：条例 实施细则纳税人 产权属于全民所有的，由经营管理的单位 缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权 所有人、承典人不在房产所在地的，或者 产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产 代管人或者使用人缴纳。 房产税依照房产原值一次减除至 后的余值计算缴纳。具体减除幅度， 由省、自治区、直辖市人民政府规定。 没有房产原值作为依据的，由房产所在地 税务机关参考同类房产核定。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的 计税依据。计税依据关于房产原值如何确定的问题 财税2008152号： 对依照房产原值计税的房产， 不