商业基础知识培训

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1、商业基础知识培训同致行西安商业基础知识一、商铺的概念 二、商铺分类 三、商铺投资概念及特点 四、商铺投资的回收周期 五、商铺物业建筑基础知识 六、商业经营管理基础知识 七、商铺物业价值要素 一、商铺的概念“商铺”的定义：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或 感受 体验的场所。现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受 体验的功能。 商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车 销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解 这一点很容易。商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、 美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者

2、提供的服 务，享受服务的品质。商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施 等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施 、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实 现收益。 二、商铺分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不 对它进行有效分类是无法深入进行相关研究， 更不要说对商铺投资进行专业的剖析。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住 宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商 业房地产里面，随处可见商铺-商业设施就是 由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很 显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环 境、运营特点、投资特点都会显著不同

3、。 商铺分类 按照开发形式进行分类 1、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形 式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配 件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况 完全依赖于整个商业街的经营状况；运营良好的商业街，其投资者 大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租 户、商铺经营者都面临损失。2、专业市场类商铺 在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售 、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大

4、多是多层建筑。这类市场 里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事 某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子 市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 商铺分类 按照开发形式进行分类 3、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要 是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺 ，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形 式。 4、住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下 1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、

5、投资者热衷的商铺 投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的 巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面 ，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投 资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定 的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言 之，投资者的投资风险相对较小 商铺分类 按照开发形式进行分类 5、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺 位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状 况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外 也有不少大型SHOPPING MALL项目（10万平方米）在国

6、内多个 大中城市开发建设。 6、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览 中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相 对较小，但商业价值很值得关注。 7、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面 及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 商铺分类 -按产权年限分类 70年产权 位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一 样。在同样的地段，产权越长，投资价值 越高。 50年产权 为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格 一般都比住宅物业地块价格高，通常位于 一个区域的繁华商业地段或政府规划中的 未来重点商业圈。商铺分类 -

7、 按商铺在经营上的独立性分类 室内虚拟商铺 室内独立商铺 沿街独立商铺商铺分类 -按所经营业态在物流供应链中的位置分类 专业市场：B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进 驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销 售对象主要为次级代理商、终端经销商。比如深圳华强北赛格电子广场、东门的白马服 装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装 广场、黄河时装城。合和地产策划代理的嫔纷 世界美妆城也属于专业市场（美容美发化妆用 品专业市场）。商铺分类 -按所经营业态在物流供应链中的位置分类 零售市场：B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终 端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。 包括百货商场、超市、主

8、题商场、折扣店、品 牌专卖店、便利店等等。 比如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世 界、千色店、7-11便利店、百果园鲜果超市， 等等。商铺分类 -按所经营业态在物流供应链中的位置分类 服务市场：B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、 证券、票务等等。当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式 。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商 业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世 界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代 零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售 市场”来界定。三、商铺投资概念及特点概念商铺是一种不可多得的投资品种，它有较 高的保值增值功能，而且风险小、回报高 。鉴于上述投资特

9、点，我们将进行商铺购 买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投 资作为房地产中比较新的投资类型具有很 高的市场关注率。三、商铺投资概念及特点特点（1）、商铺投资的稳定性特点 业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳 定性。住宅的租约期限一般为半年至一年 ，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年 或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利 预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定 性。此外，租金的递增保证了商铺长期的 收益增长。租金预付的付款方式使租金收 取也较有保障 三、商铺投资概念及特点特点（2）、商铺增值的特点 商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄 增长而降低其投资价值。相反，好的商铺 因其稀有性或特定供应条

10、件，会随着商圈 的发展成熟不断升值，价值提升的同时， 租金增长是必然的。长期租用从资金成本 的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价 值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺 的价值却正所谓无价。 三、商铺投资概念及特点特点（3）、商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高 。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公 寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅 用房的投资回报率基本上下降到大约6%8%，但商铺 的投资回报率单租金收益则可能达10%15%，有的甚 至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住 ，人气上升，商铺价值提升成为必然。需要指出的是

11、，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资 者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值 到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。关于 这一内容，赛睿顾问将在后面章节进行专门研究。 三、商铺投资概念及特点特点（4）、商铺的投资潜力 目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一 般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情 况下的4151，可见商铺价格还有较大的上 涨空间-商铺投资者不可以依据此比例去套用 投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差 异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果 住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国 加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会 出现蒸蒸日上的局面，许多金融

12、机构、零售业 开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动“。 三、商铺投资概念及特点特点（5）、商铺可出租、可经营，方式灵活 调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业 的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常 会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或 经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带 经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商 ，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺 。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买 商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为 35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出 中赚取差价。四、商铺投资的回收周期 商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一 次资本投入，然后在长

13、期租赁经营中回收 投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的 商铺的投资价值是显著不同的，所以在此 我们只能按现在的市场行情，大略估计商 铺的投资回收周期，根据对北京、上海商 铺投资市场的分析，目前国内商铺投资的 回收周期约为8年到12年。五、商铺物业建筑基础知识 开间与进深：开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商 铺价值相对就越高。 柱距：在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱 之间的距离为柱距。柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织， 当然，柱距越大，建筑成本越高。通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓 储式超市和建材超市需要12米-15米的

14、超宽柱距。五、商铺物业建筑基础知识 开间与进深：开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商 铺价值相对就越高。 柱距：在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱 之间的距离为柱距。柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织， 当然，柱距越大，建筑成本越高。通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓 储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。五、商铺物业建筑基础知识 层高/净高 层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室 内装修后地面至天花之间的垂直距离。 为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较 高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安 装中央空

15、调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米 以上，净高在3.5米以上。 但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高， 比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求 首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大 ，最大化节约仓储成本。五、商铺物业建筑基础知识 水平交通组织指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便 捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提 高商业人流量，促进顾客购买决策。1.出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一 般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。2.人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说， 通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常 通道宽

16、度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。五、商铺物业建筑基础知识 垂直交通组织指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、 快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向 上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通 组织主要通过以下设施完成：自动扶梯人行扶梯封闭电梯透明观光电梯五、商铺物业建筑基础知识 荷载指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商 品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位 重量越重的，对地面荷载的要求越高。 中庭指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利 润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销 区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。 广告位位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部 位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信 息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。五、商铺物业建筑基础知识 配套设施中央空调电梯/扶梯洗手间室内休闲椅室外休闲设施地面/室内停车场：随着家庭