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1、滨江56号地块会所设置建议西区打造成以小高层为主 的精英优雅社区 （东方郡）东区打造成高层青年特 色主题型社区 （iHome）双品牌特色主题型社区春晓路已经确认并执行的项目定位为：全面体现楼盘气质与特色：由于会所的配置方式和内容是项目特色的最大支撑点之一，在建筑形态和户型配比都已支持 “单地块，双主题”的定位方向后，该项目的会所设置也必须对社区定位形成支撑，并体现各自社区的个性和特色。建筑形态景观户型配比社区配套项目会所建筑现状 项目会所用地分别处于东区和西区的相对中心位置，可分别对东区和西区的住户形成有效辐射作用。 其中东区会所用地紧邻地铁站点，分地上和地下部分，包括1000平米的地下室、6
2、00平米的地上两层商业和150平米的物管用房； 西区会所用地较为完整，为2000平米的地下室。西区会所地下车库层车库层面积积完整的2000m2地下室东东区 会所地下车库层车库层1000m2 地上商业业600m2 (两层层) 地上物管用房150m2（玻璃房）地下车库层地上商业地上物管用房从项目整体定位和会所建筑现状出发，我们认为本社区会所设置的基本 原则是：双品牌主题社区 下的会所设置原则会所内容要对本社区 定位和特点形成支撑 作用,尤其是塑造东区 “杭州首个青年社区”降低西区人流量 增加西区高尚、 优雅的成分减少开发商后期 不确定风险和 资金投入会所设置原则1、东西区在目前 现状下分别设置会
3、所的必要性3、东西区会所必 须统一运营2、东西区会所风 格有所不同具体解释为：如果会所单独设在东区或西区均不能满足另 一社区业主的需求，会所设置要与开发商开 发思路相一致，符合双品牌主题定位，对所 在的分社区的的定位形成支撑东西小区会所各自面积较小，如果分开独立 经营，不仅会受到规模限制，不能形成规模 效应，而且后期单位运营和管理成本过大由于本项目的定位为双品牌主题社区，因此 会所设置必须与各自社区的定位和风格相匹 配，并能对其形成有力的支持，在内容设置 上也要有所区格 关于统一经营，目前存在专业运营商运营和物管运营两种方式，我们建议：应由专业运营商来经营，原因在于：专业专业 运营营商运营营物
4、管运营营专业专业 度高专业专业 度低市场场拓展能力强市场场拓展能力弱服务务水平好服务务水参差不齐齐能独立承担装修及推广费费用装修，费费用须须由开发发商承担，基本 没有市场场拓展承担风险风险 能力大承担风险风险 能力小物管运营由于上述种种不利因素，可能会形成恶性循环，造成客源流失，甚至会使会所部分业态出现停运状况 ，不利于楼盘长期品牌的树立。会所招商专业运动（俱乐部）运营商后，从盈利的角度考虑，其会按照一般运动俱乐部的模式来进行业态设置，这些业态会存在人流量大小和档次高低的差异： 业态业态人流量档次健身房较较大会员项员项 目，中等跳操房最大短期班项项目，一般热热力单车单车 /拳术术较较大短期班项
5、项目，一般游泳池较较少高级级会员项员项 目杭州的社区型运动Club基本都需要对外经营，否则单靠业主不能获得足够的客户，本项目的CLUB也不例外。但是，大量的外来人员势必影响社区内的宁静，增大安全隐患，引起业主不满，这是必须解决的问题。运动会所基本内容配置业态业态面积积建议议位置健身房共600平米两层层商业业跳操房约约600平米地下层层热热力单车单车 /拳术术约约100平米地下层层更衣室、办办公室约约300平米地下层层由于东区会所在地上2层商业部分有直接向社区外的开口，外来的健身人员不必穿过社区就能直接进入会所，所以，人流不会增大安全隐患，引起业主不满，因此将人流量较大的业态放置在东区会所。同时
6、，东区会所紧邻地铁站出口，对于CLUB的中、低消费客户来说交通十分便利，可以更广泛地挖掘客源，使其能良好地经营下去。东区具体业态设置如下：运动会所基本内容东区分配业态业态面积积位置游泳池约约1000平米（包含更衣 室、淋浴房）西区会所游泳池本身占地面积大，并且需要配备更衣室、淋浴房等附属设施，需要建设在较为完整的地区。比较东西区会所面积现状可知，西区更适合建设游泳池。同时，由于游泳池主要向CLUB高级会员及业主开放，单项卡的收费档次一般也较高，所以人流量不会太大，相应的，外来人员也不多，将其建设在西区，符合尽量降低西区人流量的原则。运动会所基本内容西区分配建议在小区会所中配置游泳池，是因为：1
7、.首先，会所是一个集经济、文化和休闲的综合体，而游泳作为一种休闲运动已经越来越受到欢迎，业主对游泳等水上健身项目的需求也在不断加大，因此，一般新建小区中都会设置游泳池；2.其次，西区作为优雅高尚型社区，需要一定的支撑，配建泳池已经成为健身会所彰显身份档次的标志，有游泳池的健身会所，无论从价位，还是市场竞争力上均已占得先机，会博得高端顾客群的青睐 。目前，小区游泳池的类型主要包括室外游泳池、室内（可加热型）游泳池和室内恒温恒湿游泳池。这几种游泳池从经营管理、维修养护等方面存在差异： 室外游泳池室内游泳池（可加热热型）室内恒温恒湿游泳池夏季开放半年开放四季开放水质一般水质优良水质优良无法控制温度不
8、恒温四季恒温（2226度 左右）恒湿运营成本低（约 10万/年）运营成本一般运营费用昂贵（约 100万/年）室外游泳池运营成本低廉，建成后除管理成本外，只需支付的费用以水费和清洁费，一年运营成本大概在10万元左右；而室内恒温游泳池运营成本非常昂贵，除去前期设备的投入外（锅炉、电加热器、能源再生系统等），后期燃料费用也高昂得令人乍舌，以50米标准泳池为例，水温每升高一度，其水电、燃气的用量花费就需要万元人民币左右，一年的运营成本在100万左右。室外游泳池虽然运营成本很低，但由于露天，水质一般，且受气候影响明显，不能彰显档次；而室内恒温泳池需保证四季恒温，前期所需的设备投入昂贵，后期维护及燃料成本
9、也很高；本小区游泳池一方面需要展现一定的生活品位和档次，另一方面需要四季对业主开放，寒冷季节需有一定的加热措施而不必保持恒温，运营成本适中，从上述两点出发（在保持泳池档次的基础上尽可能降低前期投入和后期运营成本），我们建议，本会所的泳池应该设置为室内普通（可加热型）游泳池。总的来说：问题：如果只建立上述内容的运动CLUB，是否能形成独特的亮点？是否能对项目的“双品牌主题”定位形成支撑？是否能使目标消费者的需求得到满足呢？因此 需要增加一些“新元素”来符合并提升社区定位和满足社区人群需求。上述Club的业态设置和杭州其他运动社区的会所并无很大区别答案是：不能。西区会所：西区定位：精英 优雅 社区
10、人群特点：时尚、 休闲、 品位等人群需求：静态 养生 高级会员制西区会所添 设内容：SPA高级养生 理疗（脊正堂）会所内容及位置规划业态业态面积积人流量档次SPA400少较较高高级级理疗疗、养生堂400少较较高引进SPA、高级理疗以及养生堂等业态，可以满足社区业主的静态、养生的需求，提升小区配套的品位，同时高级会员制的经营方式也不会给西区带来太多外来人员压力。东区会所：东区定位：青年特色 主题社区人群特点：年轻、 富有活力、 朝气蓬勃人群需求：对运动的需求对娱乐的需求对“走出去看 世界”的需求东区会所添设 内容： iMovie电影吧 iWorld联盟会所内容及位置规划IMOVIE：像酒吧一样消
11、费的MINI电影院，容量在20-30人左右。气氛比较自由，以包场、点播的方式为业主提供服务，主要是给年轻人群提供一个以电影为载体的交友平台。（北京苹果社区特色酒吧） iWorld联盟，可以借助网络、加盟店等形式，与专业户外运动组织联合，进行野营、背包自助游、滑翔伞、穿越、登山等活动，目的是为志趣相投的年轻一族提供交友平台，并满足他们“生活在别处”的需求。业态业态面积积容量iMovie占用150平米的物管 用房20-30人iWorld联联盟2-3平米的柜台本项目青年社区设置iMovie和iWorld的目的主要是增强青年特色，因此规模不必太大，无需占用太大面积。但它们所包含的时尚和前卫的元素，则可
12、以形成别样的风景线，增加社区特色，提高社区档次。设设施建议议数量 篮篮球场场（已规规划）4个半场场 草地足球场场设设置两个网门门的长长方形球场场 乒乓乒乓 球台2 多功能球场场（包括羽毛球 ，排球及网球）2环环形晨练练跑道（塑胶）1 攀岩壁1（54米） 滑板区1另外：东区会所如果以运动Club为主体的话，将主要以健身为核心，而缺乏年轻人普遍喜好的对抗型运动（如乒乓球、篮球等）。同时，由于室内赛场占地大、相对利润又较低，要求CLUB运营商开办没有可能。为保证社区运动项目设置的充分性，从节约建筑面积和降低运营成本的角度考虑，建议将乒乓球台、攀岩壁等设施设置在户外。包括：篮球场草地足球场环形晨练跑
13、道（塑胶）乒乓球台多功能球场攀岩壁旱冰滑板区对于新增加元素的运营方式，建议如下：1.西区会所所增设的SPA、高级理疗、养生的业态，将另外进行招商；2.iMovie电影吧由于单位投入较高，回收期较长，由运营商投资运营可能性不大。因此建议： 电影吧前期由开发商投资建设，移交给运动Club经营，并不允许挪作他用或自行关闭。 在后期的招商当中，如能引进专业的经营电影吧的经营商，可进行移交。3. iWorld联盟前期由销售部门牵头，与专业户外活动（运动）的组织联营，后期由物管管理，仍然由专业户外活动（运动）组织经营。内容运营模式对业主收费原则运动动Club会所运营营商常规规会员员，业业主优优 惠SPA会
14、所运营营商或其他独立经经 营营人常规规会员员，业业主优优 惠养生馆馆会所运营营商或其他独立经经 营营人常规规会员员，业业主优优 惠iMovie会所运营营商常规规会员员，业业主优优 惠iWorld联联盟物业业管理公司管理、与专专 业组织业组织 合作经营经营会员单项员单项 、团团体优优 惠户户外运动场动场 所：篮篮球场场、10 人制小足球场场、室外多功能 球场场（羽毛球、排球、网球 ）、塑胶跑道等物业业管理公司管理免费费运营模式和收费原则汇总表：最后，建议东区的会所在建筑形态和外立面上突破住宅的风格，选择全玻璃、或配饰金属/彩饰的材料、或强烈现代感外立面，给消费者“一颗镶嵌在大地上的炫目的宝石”的强烈印象：比较著名的玻璃会所：北京富力城会所苏州天邻风景别墅会所结论“双品牌主题”的项目定位决定了会所设置的独特性：既要满足大社区业主的普遍需求，也要形成区格，并对各自社区的风格定位形成有力的支撑作用。将会所分设在两个社区内，并不说明它们毫无关联性，相反，各有所长，优势互补，不仅有力地迎合了社区定位，而且这种“貌离神合”的分布格局也预示着一种全新的会所建设模式，并对整个社区的品质有一定程度的提升作用。
