物业管理实务2

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1、广州市广播电视大学管理学 部物业管理实务 前期物业管理服务本 章 讲 授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责学 习 目 的 与 要 求1了解 建筑物前期物业管理工作的重要 性、阶段性的特殊性 建设单位的职责 受聘物业管理企业的职责2掌握 前期物业管理的含义 前期物业管理的内容 前期物业管理的委托3重点掌握 重点掌握前期物业管理的概念及 其界定前 期 物 业 管 理 的 含 义物业管理条例第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实

2、施的物业管理前 期 物 业 管 理 的 含 义 理 解 时段确定业主委员会与物业管理企业签订的 物业服务合同生效前一般始于收楼前3-6个月不等权责关系费用问题业主、开发建设单位和 物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位 交付使用后为业主及其使用人前 期 物 业 管 理 的 内 容前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面前 期 物 业 管 理 的 内 容 续 建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准 备重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前 期管理的一个关键工序逐步展开

3、日常的管理工作成立业主委员会前 期 物 业 管 理 的 委 托委托的含义委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题委托(Principal)的含义首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为委托(Principal)的含义续委托存在三个基本问题交易必须有费用必须由一定的契约来予 以约束委托双方的行为以追求共同利益 最大化为目标委托代理(Agent)理论运用委托代理理论分析我国现阶段物业管理市场的发展及其存在问题是有其特别重要的意义在物业管理前期阶段，绝大多数

4、的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向前期物业管理的委托前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为 也是一种经济行为物 业 管 理 的 委 托 关 系物业管理市场委托者 需求者代理者 供给者契约形式业主或 早期的开发建设单位物业管理企业物业管理服务合同或 前期物业管理服务协议前 期 物 业 管 理 的 委 托 代 理是对投资商、发展商、承建商、代理商、和物业管理企业是一个有机资源整合大多数房地产项目在开发早期就已有前期物业管理的合作协议前 期 物 业 管 理 委 托 方

5、 式委托方式顾问管理合作管理全权委托管理前期物业管理的委托的几个基本问题:委托人选择代理人的取向在委托活动中信息的作用前期物业管理委托的法律形式前期 物业 管理 的委 托的 几个 基本 问题前期 物业 管理 与物 业管 理的 前期 介入前期物业管理与物业管理的前期介入：概念作用方式及工作注意事项前 期 介 入 的 概 念指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备前 期 介 入 的 作 用积极作用 ：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为

6、竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理前 期 介 入 的 方 式 及 主 要 工 作前期介入三种情况早期介入积极参与物业的规划设计晚期介入中期介入开始前期管理严格监理施工的每一环节注 意 事 项前期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定前期 介入 与前 期管 理的 时间 划分项目前期与建设单位签 订管理合同始 （收楼前3-6个月）与业委会签订 第一份合同前期 介入前期 管理前 期 介 入 与 前 期 管 理 的 主 要 区 别前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确立了物

7、业管理的委托合同关系两点标志：是否拥有对于物业的经营管理权是否承担相应的民事责任竣工验收与接管验收竣 工 验 收竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件竣 工 验 收 及 其 种 类工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收竣 工 验 收 及 其 种 类 续 验收在建工程验收全部工程验收竣工隐蔽工程验收单项工程验收分期验收竣工验收依据：经过审批的项目建议书 年

8、度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款竣 工 验 收 的 依 据 、 标 准 及 主 要 工 作竣 工 验 收 的 法 规 依 据所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计， 图纸要求已全部施工完毕，达到国家 规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯 亮、采暖通风设

9、备运转正常设备调试、试运转达到设计要求建筑物周围2米以内的场地清理完毕技术档案资料齐全竣 工 验 收 的 标 准做好以下竣工验收工作：建筑商准备和提交竣工资料开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车办理工程交接手续竣 工 验 收 的 主 要 工 作建筑商应准备和提交的竣工资料包括：竣工工程项目一览表、图纸施工记录竣工图隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录永久性的水准点坐标记录建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录竣 工 验 收 的 主 要 工 作 续 一 土建施工记录设备安装施

10、工和检验记录建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项该工程的有关技术决定工程结算资料、文件和签证等竣 工 验 收 的 主 要 工 作 续 二 物 业 的 接 管 验 收定义：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。地位：是指物业管理公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验这是物业历经的第二次验收过程接 管 验 收 与 竣 工 验 收 的 区 别接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同验收条件不同交接对象不同接 管 验 收 的 内 容物业接管验 收资料接管验 收内容接管验收资料：产权资料技术

11、资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业管理所必需的其他资料接 管 验 收 资 料交 楼 的 程 序 与 管 理 交楼的程序与管理交楼与收楼交楼工作的策划交楼应注意的问题交 楼 与 收 楼交楼：指物业建成并通过综合验收合格后，建设单位根据预售的合同要 求，按时按质将物业交付给业主，实 现房屋物业买卖过程的物与权属的移 交过程收楼： 业主接收新房屋两者的实质：业主对物业的接管验收是物业被第三次验收竣 工 验 收 、 接 管 验 收 、 收 楼 比 较比较内 容竣工验收接管验收交 楼时间物业建设完 好竣工验收合 格接管验 收完毕 交界对 象承建单位与 建设单位建设单位与 物业公司物业公 司

12、与业 主重点满足设计要 求满足安全、 使用功能的 要求 满足具 体使用 要求依据建设项目 （工程竣工 验收办法 房屋接管 验收标准 售楼或 预售合 同交 楼 工 作 的 策 划交楼工作的策划文件的准备交楼的组织准备形象的设计、环境的营造交楼应注意的问题：交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题交 楼 应 注 意 的 问 题综 合 验 收指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织进行的物业建设质量认证的工作综合验收工作实质是物业建设质量合格的认证过程定义性质前 期 物

13、 业 管 理 的 职 责前期物业管理的职责开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况开 发 建 设 单 位 的 工 作 职 责参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交根据物业管理条例第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责

14、任开 发 建 设 单 位 的 工 作 职 责 续 物业管理企业应当按照国家的规定， 承揽相应的物业管理业务根据与建设单位签定的物业管理合同 ，提供相应的管理服务对房屋共用部位、共用设施设备、绿 化、环境卫生、保安、交通等各个项 目进行仔细的进行接管验收根据有关法规和政策，结合实际情况 ，制定本物业的物业管理制度和员 工守则并书面告知乙方受 聘 物 业 管 理 的 职 责建立健全本物业的物业管理档案资料制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方依据本协议向乙方收取物业管理费用受 聘 物 业 管

15、 理 的 职 责 续 一 不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料受 聘 物 业 管 理 的 职 责 续 二 前期物业管理的含义 物业管理条例对前期 物业管理的有关含义 对前期物业管理的理解前期物业管理的内容前期物业管理的委托委托的 含义 委托代理理论 前期物业管理的委托 前期物业管理的委托的几 个基本问题前期物业管理与物业管理的前期介人前期介入的概念前期介入的作用前期介入的方式及工作应注意的事项竣工验收与接管验收竣工验收物业接管验收本 章 要 点交搂的程序与管理 交搂与收搂 交楼工作的策划交楼应 注意的问题综合验收 综合验收的定义 综合验收的性质 住宅小区竣工综合验收必须 符合下列要求 申请住宅小区竣工综合验收， 应当提交下列文件 住宅小区竣工综合验收程序前期物业管理的职责 开发建设单位的工作职责受聘物业管理企业的职责本 章 要 点第4章完了！