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1、抵押与证券化市场抵押与证券化市场第一节 初级抵押市场 第二节 抵押证券化市场 第三节 资产证券化市场 第四节 中国资产证券化市场ABS、MBS 模式的初步探索 专题：美国次级债风波始末第一节 初级抵押市场一、基本概念 1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财 产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。当 债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法 律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易 所形成的市场。可以分为一级市场和二级市场 。 抵押关系中的当事人：抵押关系的债权人-抵押权人（抵押贷 款机构，包括商业银行、寿险公司、养 老基金等机构） 抵押关系的债务人-
2、抵押人（借款人） 借款人提供的担保财产-抵押物或抵 押财产根据抵押财产不同 ，抵押贷款市场分为不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取 得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的改 变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物。存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品 、原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请 的贷款。设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向 金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同属 动产抵押。账款抵押：是企业把应收账款作为担保 以取得的短期贷款，也把抵押应收账款 称为贴现。 人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求 权上设立抵押权，它以人寿保险合同的 退保
3、金为限度，以保险单为抵押，对被 保险人发放贷款。证券抵押：是以各种有价证券，如期票 、汇票、股票、债券、存款单证作为担 保取得的贷款。其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品 及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的 贷款。这类抵押品一般要交银行保管。抵押与质押有何不同？1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人将质 押物移交给质权人。 2、对象不同：抵押物主要是不动产，也有部分 动产；质押仅限于动产。 3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生 效。 4、孳息处理不同：质押中，质权人有权收取质 押物所产生的孳息；在抵押中，抵押人仍有权 收取孳息。5、对质物的最终处置程序不同：在质押中，债务人在 到期后，质权
4、人无法满足协议时，债权人有权将其拍 卖，优先受偿。而在抵押中，抵押权人有处分财产的 请求权，不能直接处理，可向法院起诉才能拍卖、变 卖或折价。6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务 ，若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中 ，由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。如何防范抵押贷款关系的风险第一、对借款人进行严格的资信调查 第二，对抵押物进行评估管理 第三、抵押贷款的担保 第四、抵押贷款的保险包括抵押人 的信用风险 的保险；抵 押物的财产 保险等按揭贷款 n指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按 揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银 行)作为还款保证，还款后，按揭受益人
5、将物 业的产权转让给按揭人。n按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵 押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约 中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银 行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约， 银行有权收走房屋。按揭贷款中的当事人n物业所有权转让方为按揭人 n受让方为按揭受益人 n中间人n按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未 取得房屋所有权时进行的，需要原所有 人或业主做中间人，以便实现钱、物、 权分离状态下的运作。 抵押贷款在美国是传统的、占主导 地位的住房信贷方式。在美国各家商业 银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4， 其中住房抵押贷款占90%左右。美国的 住宅抵押市场是世界上规模最大的住
6、宅 金融市场。倒按揭n“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银 行后，由银行每月付钱给抵押人，到期 以出售住房的收入或其他资产还贷。由 于这种方式与传统的按揭贷款相反，故 被称为“倒按揭”。 n67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和 老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他 还是把自己的房子抵押给了银行，每月定期从 银行借款数百美元，用来旅行，购物，享受生 活。n事实上，“以房养老”在美国老年人中并不少见 ，这种方式在国际上被称为“倒按揭”，在美国 它的全名是“住房现金转换计划”。 固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款n我国颁布的个人住房贷款管理办法 第四章第14条中明文规定：“个人住房贷 款期限
7、在1年以上的，遇法定利率调整 ，于下年初开始，按相应利率档次，执 行新的利率规定”。n我国目前大多实行的是可变利率的住房 抵押贷款。 adjustable rate mortgage (arm)可调整利率抵押贷款n一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的利率每隔一段期间会依据某个基准利率（如联邦基金利率 ）来调整，n调整期间则固定，如每半年、每一年、每二年、每三年调整一次，当预期市场利率长期走低时，借款人较偏好这种计息方式。 固定利率抵押贷款n英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国利 率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎反映 了各银行提供的业务颇具吸引
8、力，以及消费者 希望锁定低利率的长期交易产品。n固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选择 而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率 的利率风险管理有较高要求。 我国的新动向n央行在2004年房地产金融报告中表 示固定利率放贷要适时推出。n2005中国房地产金融报告建议实行固定 利率贷款 。n中国光大银行率先向监管部门申请推出 固定利率住房抵押贷。 n中国工行银行已推出固定利率住房抵押 贷。我国个人房贷还款方式案例：20年期限贷款70万元 1、等额本息还款法 。每月的分期还款额是4818元，20 年总还款额是115.71万元，总共需支付 利息45.71万
9、元。 附：还款明细表 2、等额本金还款法 每月偿还本息金额不固定，本金每 月需偿还为2917元，利息随时间的缩短 而减小。第一个月还款金额为6772.5元 。20年总还款额是108.78万元，总共需 支付利息38.78万元。 附：还款明细表3、等额递增还款法假定，累进间隔期为3个月，累进金 额为49元。那么，第一个月的还款额为 4198.6元。20年后总还款额是124.18万 元，需支付利息54.18万元。 4、等额递减还款法 假定，累进间隔期为3个月，累进金 额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还 款额为6447元。20年后总还款额是 107.3万元。总共只付利息37.27万元。 固定利率
10、抵押贷款的具体还款方式1、固定还本的抵押贷款 定期、定额摊还本金，每期支付的利率也 相应地减少。 2、固定支付的抵押贷款在贷款出示阶段，每期还款额中大部分为 利息支出，随着贷款余额的减少，每期还款余 额中的利息支出部分逐渐减少，还本部分逐渐 增多此种还款方式，贷款利率越高，贷款本 金的清偿速度就越慢。3、累进支付的抵押贷款适当降低现期的每期还款额，然后 根据预先设置的比率逐渐提高。若干年 后还可转化为固定支付的抵押贷款。第二节 抵押证券化市场一、概念抵押货款市场二级市场：对初级抵押市 场产生的抵押贷款进行买卖的场所。广义上讲是以一级市场的抵押关系为担 保而发行抵押贷款债券并投入流通市场的融资
11、行为。这一过程即金融资产证券化的过程。证券化与资产证券化n 证券化（Securilization），一方面是指资金 的流动由传统的通过中介机构进行的存贷，改 为直接向市场筹资，即以直接融资代替间接融 资，这是债务的证券化；n另一方面，金融机构以长期性的流动性较差 的资产作抵押，在市场上发行债券筹资，从而 增加金融资产的流动性，这是债权的证券化， 亦称资产证券化。n在不动产金融市场上，债权证券化专指 金融机构将其所拥有的不动产贷款债权 转化为可转让的有价证券并出售给投资 者，从而在资本市场上融通资金的过程 。 1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏 普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提 出：“不动产证
12、券化将是未来金融发展的 重点。”在美国，证券化的住宅抵押贷款在 抵押贷款市场上的比重由1981年的15 迅速上升到1985年的50左右，至 1997年，抵押贷款证券市场余额已突破 20000亿美元。n抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资 产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产组 合起来并以发行抵押债券来筹资。n抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与 组合的原有资产相同。n这类新工具以其高质量、高收益率、强流动 性和“量体裁衣”的面额与到期日等特点广为投 资者欢迎。转手抵押贷款证券1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及 其还款流量的直接所有权，即相应的抵 押贷款组合归投资者所有。抵押贷款的 管理
13、人按期收取借款人偿还的利息和本 金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转 手”给投资人。2、运作流程：第一，证券发行商从商业银行等信 贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款 进行适当组合。第二，证券发行商以这些抵押贷款 组合担保，以这个集合的抵押贷款的本 利收入为基础，发行抵押贷款证券。第三，证券发行商按期收取借款人 偿还的利息和本金，在合理扣除费用后 ，将剩余部分“转手”给投资人。担保抵押贷款债券 Collateralised Debt Obligation将抵押贷款作为抵押的再发行且利 率固定但期限不同的组合债券，它是抵 押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合 同，按到期日的长短分类组合
14、，形成不 同期限且具有固定利率的债券，在资本 市场上向投资者发行。抵押担保债券到 期还本付息。 与一种期限、一种利率的转手抵押 贷款证券不同,担保抵押贷款债券是以抵 押贷款组合为基础发行的多种期限、多 种利率、多种组合的抵押证券。种类的多样化吸引了不同投资偏好 的投资者。具体内容见专题剥离抵押支持证券指把现金流的利息与本金分开，同 时发行两种利率不同的债券。纯本金债券、纯利息债券。投资者根据市场利率预期选择不 同的债券。第三节 资产证券化市场一、基本概念资产证券化是将缺乏流动性但可预测未 来现金流的资产组成资产池，以资产池所产生 的现金流作为偿付基础，通过风险隔离和信用 升级，在资本市场上发行
15、资产支持证券的结构 性融资。对投资者来说，资产池未来产生的现金流 即是收益，而原始权益人则通过资产证券转移 资产，获得了现金。n资产证券化：以金融资产为担保，设计 、发行证券，公开销售给一般投资者， 从而实现筹措资金的过程证券资产化市场的作用第一，提供新的融资方式和融资渠道、低 成本筹措资金； 第二，解决资产与负债期限结构的匹配问 题、消除短存长贷； 第三，提供多期限、多组合的投资工具； 第四，有效地规避风险，将资产风险分配 给不同偏好的投资者，防止系统风险。目前常见的种类汽车贷款担保资产证券 信用卡担保资产证券 住宅产权担保资产证券 商业不动产担保资产证券 内部信用提高1、超额抵押 2、担保
16、 3、直接追索权 4、储备金账户 5、优先/次级划分外部信用提高1、担保 2、现金抵押账户 3、利率掉期证券化金融产品n资产支撑证券（asset-backed securitization，简称ABS），基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。 n按揭抵押债券MBS (Mortgage Backed Securities)，基础资产是住房抵押贷款nABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4）贸易应收款证券化；（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费证券化；（6）门票收入证券化；（7）俱乐部会费收入证券化，等等ABS与MBSnABS：信贷资产证券化nMBS：房贷资产证券化产品nMBS是ABS的一个特例，两者都属于信贷资 产证券化产品。由于MBS有较大的市场，因 此就将信贷资产证券化细分为房贷类和非房贷 类两种产品，即MBS和ABS 。 第四节 中国资产证券化市场的发展情况一、基本情况1、现实需求其一：从1997年到2003年，房贷的增 长迅速
