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1、北京曜阳老年公寓市场研究及定位方向报告 宏观经济发展 老年公寓市场分析区域住宅市场分析项目地块分析 项目定位探讨客户需求分析区域旅游度假市场分析目录GDP与房地产北京市经济继续呈现良好的发展势头，第三产业占GDP的比重达到了70%，未来仍有较大的发展空间。收入与房地产北京城镇居民人均可支配收入不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望不断增强。 商品住宅市场供需情况供应下降，需求相对平稳。价格增长迅猛，应警惕政策调控效果的集中显现。相关政策45号文明确禁 止别墅用地供 应。第二套住宅提高首 付及贷款利率提高 ，限制了购买客群 ，尤其是投资客群 。“90，70”政策 将使未来市场大 户型产品供应稀
2、缺。供需同时受限 ，由于低密度 产品稀缺性， 需求依旧很旺 。宏观环境影响经济发展，总体收入增高政策收紧，未来变数较大提供良好发展空间供需总量同时收缩宏观经济发展 老年公寓市场分析区域住宅市场分析项目地块分析 项目定位探讨客户需求分析区域旅游度假市场分析目录老年公寓市场分析1、中高端老年住宅市场现状分析2、典型项目分析发展历程养敬老院传统家居养老形式养敬老院与家居养老并存老年商品住宅产生老年商品住宅发展初步阶段以普通家庭住宅 作为养老设施需要即时良好的医疗服 务，减轻子女负担提供专业服务人员， 便利的医疗设施养敬老院未被人们所完全接 受，家居养老仍为主要形式老年人养老需求心理对于 养老设施的品
3、质要求提升， 养老观念发生改变以东方太阳城、北京太阳城 的建设为标志老年住宅项目数量小，发 展还处于摸索阶段养敬老院由政府部门开办公益福利性质养老院以 及盈利性质的养老院，其盈利主要为托 养式经营。以养敬老院为主占老年住宅 总数的95%以上 老年商品住宅由地产开发商建设，专为老年人建设的居住用房，目前北京市代表项目为东方太阳城及北京太阳城现存形式区域分布北京养老机构在城乡分布不平衡，城区少郊区多。四城区照护机构床位仅占全市的4.4%； 近、远郊区照护机构床位占全市的76.7%； 远郊县照护机构床位占全市的18.9%。n 人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化a ”养儿防老”，“三、四代
4、同堂”的传统观念受到冲击b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升 c “4：2：1”的供养关系不断增加 n 社会上的“空巢家庭”逐渐增多目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30 未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90 n 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老 年公寓的潜在需求 需求趋势当前老年住宅供应少； 中高端养敬老院入住率均在80%以上。级别服务项目床位住宿率顾客满意度一星12项目以上50以上55%80以上二星14项以上100以上60%80以上三星16项以上
5、150以上70%80以上四星18项以上200以上80%80以上五星20项200以上80%80以上入住情况老年公寓市场分析1、中高端老年住宅市场现状分析2、典型项目分析样本选取市场仅有两个商品住宅养敬老院项目项目较多养敬老院：太申祥和国际养老中心、京西老年公馆 商品老年住宅：北京太阳城、东方太阳城已经经营的中高档项目 和即将开盘的中高档项目两个商品住宅项目经营方式中高档养敬老院 酒店式管理的会员制经营模式 商品老年住宅 纯出售房屋的产权 出售房屋、出租房屋（会员制） 出租价格中高档养敬老院（交保证金）单人间标准间套间太申祥和国际老 年公寓20平米/25 万元30平米/40 万元50平米/65 万
6、元 京西老年馆18平米/15 万元25平米/25 万元35平米/45 万元商品老年住宅：北京太阳城双人间VIP双人 间套间会员费 额度6万15万20 万30 万50万50万月租金2300 元1200 元800 元300 元2500元800 元1）保障金到期返还2）每月交水电费、餐 费等：约1000元/间/ 月。1）会员费到时返还 配套设施配套设施的配备，主要考虑到老年人的生理特点和生活方式，配备老人必 须的公用配套设施和服务，满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求。客群中高档养敬老院客群特点：1）接受“新生事物”能力较强的老年人的家庭；2）自理能力相 对较弱，子女工作繁忙的家庭；3）喜欢同龄人群
7、居寻乐的老年人的家庭；4 ）向往自然环境优美、轻松、休闲生活方式的老年人的家庭；5）被邀请体 验生活的功勋老干部。商品老年住宅客群特点：1）看重社区环境（老年生活配套齐备、自由的家庭生活、社区 自然环境、社区服务）的退休老人的家庭；2）有一定经济实力的中老人家 庭；3）子女为父母养老；4）年轻客户投资之用。n市场整体产品品质逐步提升n以医疗配套为主题配套设施更加完善，专业化服务水平提升n居住条件逐步改善，产品设计向老年商品住宅靠近，提升老人 私密性要求n 人性化的服务与养老氛围的营造，家庭氛围更加浓厚n进入老龄化社会，富裕阶层人口增加，高档养老院成为一个必 然趋势发展趋势不同点 相同点 养敬老
8、院1 市场供应量相对较多，经营模式以托养及租赁为主 2 医疗设施有限，缺少品牌化医疗机构服务 3 居住环境私密性相对较低，居住密度较高 4 居住产品形式较为单一 5 提供即时的老人生活服务（针对介护老人） 6 子女可以随时探望，但不可居住1园区居住者为老年人。2园区功能为专项提供老 年人养老场所3提供医疗保健等相关老 年服务项目4 园区多配以园林景观 ，提供户外活动场地老年商品住宅1 市场供应量较少，经营模式以销售为主 2 社区配套配有品牌专业医疗机构，服务内容多样化 3 居住产品形式多样，可多方面选择 4 居住环境私密性强，提供独立家居空间 5 社区环境打造更具规模，主题突出 6 子女随时探
9、望，可共同居住，家庭氛围更浓厚养敬老院与老年商品住宅对比分析供应较少，位置偏远；但需求量逐年加大 重视和支持力度不够，属于半福利性质 ,因 此基本上不盈利 考虑老年人的生理特点和生活方式 ,配备满 足现代老人对养生、娱乐和社交的需求 以会员制的身份入住,入住前一次性交保会 员费,到期返还,其中双人间、套间交2050 万以上，月租在8002500元/月/间。 1234小结政府将大力支持老年住 宅项目，及时定期拨款 ；解决老年人贷款问题；协调供小于求的局面；改善目前配套品质不高 的现状，使老年人真正 达到老有所乐的境界。 预测：建议本案控制老年 住宅的开发量；配套品质应高于现 状；建议以会员方式运
10、 作老年公寓项目。建议：宏观经济发展 老年公寓市场分析区域住宅市场分析项目地块分析 项目定位探讨客户需求分析区域旅游度假市场分析目录旅游休闲度假市场1、旅游休闲度假市场分析2、典型项目分析样本选定 结合本项目产品类型丰富 的特点，我们对密云旅游 休闲度假市场进行分析； 在区域内有一定影响力的 旅游休闲度假类产品-酒 店、度假村; 与本项目在产品定位、价 格、客户等方面有一定借 鉴意义。项目名称瑞海姆田园度假村北京供电局密云培训中 心世豪国际酒店北京交通云蒙山庄云湖度假村南风宾馆云佛山旅游度假村中国华电集团世纪阳光假日酒店北京御龙东方红酒庄园北京云水建国假日酒 店-休闲度假 旅游休闲度假市场概况
11、密云县旅游资源丰富，旅游环境得 天独厚；全县已开业旅游景区18家，目前正 在开发景区7家 ；旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭 店24家，星级餐馆11家。名称星级总建筑面积客房数量 瑞海姆田园度假村五星4.3万平方米224间 世豪国际酒店五星11万平方米217间 云湖度假村三星4万平方米302间 云佛山旅游度假村三星6万平方米288间 世纪阳光假日酒店三星1.4万平方米65间 北京云水建国假日 酒店三星1.5万平方米154间北京供电局密云培 训中心二星2.8万平方米108间北京交通云蒙山庄三星1.5万平方米148间 南风宾馆无-77间 中国华电集团无1.8万平方米146间 北京御龙东方红酒 庄园
12、无8万平方米400间出租价格分析酒店、度假村普通标准间 出租价格报价500-600元/ 天，而实际成交价为300- 400元/天。成交价报价密云区酒店、度假村价格示意图报价出租率分析名称入住率 瑞海姆田园度假村30% 世豪国际酒店30% 云湖度假村40% 云佛山旅游度假村70% 世纪阳光假日酒店50% 北京云水建国假日酒店50% 北京供电局密云培训中心30% 北京交通云蒙山庄25% 南风宾馆30% 中国华电集团50% 北京御龙东方红酒庄园20%出租率：淡季（2月中旬-4月）20-40%；旺季（6-9、12-1月）70%。配套设施分析项目名称会议服务休闲娱乐瑞海姆田园度假村会议服务：8个会议室，
13、一个会议大厅可容纳500人休闲服务：保龄球、沙壳球、台球、射箭世豪国际酒店会议服务 ：9个会议室，一个多功能厅康体项目：网球、乒乓球、棋牌室、台球、沙壶球 、射箭馆、健身房、游泳馆云湖度假村会议服务：11个会议室，可容纳9-350人游戏厅、棋牌室、台球、乒乓球、健身房云佛山旅游度假村会议服务 ：8个会议室，可容纳10-300人，单独会议中心 可接纳600人保龄球、台球、乒乓球、壁球、网球、羽毛球、游 泳、桑拿洗浴中心世纪阳光假日酒店会议服务：6个会议室，可容纳10-300人。 桑拿、室内游泳、健身、保健按摩、沙狐球、台球 、保龄球、和夜总会北京云水建国假日酒店会议服务：4个会议室，可容纳10-
14、150人保龄球、台球、沙壶球、射箭、自动麻将桌、乒乓 球及不同情调的KTV包厢、夜总会大厅、游泳馆、 桑拿洗浴中心北京供电局密云培训中心会议服务：8个会议室，可容纳10-200人保龄球、台球、沙壶球、游泳馆、桑拿洗浴中心、北京交通云蒙山庄会议服务：7个会议室；可容纳20-300人保龄球、台球、沙壶球、游泳馆、桑拿洗浴中心、南风宾馆会议服务：1个小会议室洗浴 中国华电集团会议服务：10个会议室，一个电教室，可容纳20-260人网球场、羽毛球、篮球场、室内游戏厅、台球厅、 乒乓球室、棋牌室、KTV北京御龙东方红酒庄园会议服务 ：6个会议室，可容纳6-500人康体项目：网球、乒乓球、棋牌室、台球、沙
15、壶球 、射箭馆、健身房、游泳馆、马术俱乐部；洗浴、 水疗中心；类型报价 成交价 会议服务 小型会议室（0-20人）1000元/半天； 中型会议室（20-100）1200-3600元/半天 大型会议室（200人以上）3800 -18000元/半天 小型会议室（0-20人）600元/半天； 中型会议室（20-100）720-2100元/半天 大型会议室（200人以上）2200 -10800元/半天 康体网球：180-260元/小时； 羽毛球：60-80元/小时； 乒乓球：50-100元/小时； 台球厅：50元-80/小时； 壁球：100-130元/小时； 健身房：15-60/次； 保龄球：20-40元/局； 沙壶球：50元/小时 ； 游泳：20-50元； 海滨浴场：30-60元/人； SPA：68-118/位 网球：120-180元/小时； 羽毛球：40-56元/小时； 乒乓球：30-70元/小时； 台球厅：35元-56/小时；
