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1、 共 66 第 页1时富花园时富花园 D、E 栋开发可行性研究报告栋开发可行性研究报告 （目录）（目录） 一、报告摘要1 开发企业 2 项目简介 3 项目经济效益指标 4 结论、风险及建议 二、项目概况1 项目综述 1.1 项目位置 2 项目用地 2.1 用地面积 2.2 地块形状 2.3 地块现状 2.4 项目经济技术指标 3 项目发展状况 3.1 项目发展单位简介 3.2 项目法律手续 三、项目投资环境1 宏观经济分析 1.1 全国整体经济环境 1.2 东莞经济环境共 66 第 页22 寮步镇概况 2.1 寮步镇经济 2.3 寮步镇城镇规划 四、区域地产市场分析1 市场总体特征 2 市场供
2、给分析 2.1 住宅供给 2.2 商业供给 3 市场需求分析 3.1 住宅需求 3.2 商业需求 五、项目发展定位1 项目 SWOT 分析 2 发展战略 3 形象定位 4 产品定位 5 户型定位 6 客户定位 7 价格定位 六、营销策略1 营销策划 2 营销计划共 66 第 页33 场地布置 4 营销费用 七、物业管理策略1 物业管理的前期介入 2 管理费的确定 3 具体对本小区的物业管理的建议 八、项目可行性研究1 项目投资估算及资金筹借计划 1.1 投资与成本费用估算 1.2 开发费用估算 1.3 总成本费用汇总分摊表 1.4 资金筹借、投资计划及借款利息 2 项目销售和租贷收入测算 2.
3、1 住宅销售单价的确定 2.2 商铺销售单价的确定 2.3 车位销售单价的确定 2.4 总收入估算 3 项目财务评价 3.1 税金计算 3.2 损益表及静态盈利分析 3.3 现金流量表及动态盈利分析 3.4 资金来源与运用表的货款偿还能力共 66 第 页44 项目不确定分析 4.1 盈亏不确定分析 4.2 敏感性分析 4.3 决策概率分析 4.4 风险规避和控制措施 5 项目效益评价 5.1 项目社会效益评价 5.2 项目环境效益评价 6 结论与建议 一、评估结论 二、有关说明及建议共 66 第 页5一、报告摘要1.1 开发企业东莞市时富花园开发有限公司是香 港时富集团下属全资企业,主要从事房
4、地产 开发、销售、租贷及管理业务，注册资本 人民币 3，200 万元。企业经营状况良好， 具有较好的发展潜力。1.2 项目简介本项目位于东莞市莞樟大道与五 环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧， 用地面积 7，397，74 平方米（指 E 和 D 型） ，建筑面积 91，968，80 平方米，建筑密 度不大于 29%，建筑高度控制在 17 层以下。1.3 项目经济效益指标项目总投资：211,816,962 元项目销售收入：309,548,886 元（别 墅/住宅销售率：95%） ；共 66 第 页6商业销售率：100% 税后利润 54,114,992 成本利润率：25.55% 财务内部收益率(F
5、IRR)：34.27% 财务净现值(FNPV): 45,560,272 动态投资回收期：1.87 年 贷款偿还期：2 年1.4 结论、风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目 土地使用权，各项建设手续正在申办中。 因此，我方在后面的分析测算中假定本项 目在土地取得、立项、开发建设、销售等 方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开 发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、 销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议共 66 第 页7寮步镇房地产市场规模小，具属 于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容 量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本 较低，但仍需要严格控制工程成本和管理 成本。 充分利用
6、地块位置优势和地段资 源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑 公司合作，强强联合，打造小区品牌和企 业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大 媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金 回款。二、项目概况 2.1 项目综述 2.1.1 项目位置项目位于东莞市寮步镇横坑村,东 临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城 及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。 2.2 项目总规划用地面积 336,088 平方米,项 目总建设用地面积 280052 平方米,容积率不 大于 2.5, 建筑高度控制在 28 层以下。共 66 第 页82.2.2 地块形状地块呈四边形,整体形状较规则。2.2.3 地块现状项目用地地势平坦,
7、五通一平,具 备建设条件. 图 7：地块现状之一 图图 图 8：地块现状之二 图图 2.2.4 项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料,本项目各 项经济技术指标如下表所示:项目 规划指标 建筑占地面积(只指 D、E 型)7,397,74m总建筑面积(只指 D、E 型)91,968,88m用地性质商住用地 土地使用年限70 建筑密度29% 建筑高度17 总户数666 户 绿化率38%共 66 第 页92.3 项目发展状况 2.3.1 项目发展单位简介东莞市时富花园开发有限公司成立日期:一九九四年九月二日;注册 号:003153;编号:No0064908;住所：东莞市寮 步镇横坑金银岭开发区;法
8、定代表人:朱正贤; 注册资本:3200 万元;企业类型:合作经营(港 资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、 商场及配套设施，开展销售、出租及管理 业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业 期限:自一九九四年九月二日至二 OO 四年 九月一日。时富花园开发有限公司的土地储备情况：时富花园开发有限公司的土地储备情况： 东莞市寮步镇横坑金银岭 500 亩土地.项目法律手续项目法律手续 本项目在土地取得、立项、开发建设等方 面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发 程序及规定。共 66 第 页10三、项目投资环境 .宏观经济分析 .全国整体经济环境（）2002 年国民经济良好发展势头全国国内生产总
9、值 102,398 亿元，按可 比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一 产业增加值 14883 亿元，增长 2.9%；第二 产业增值 52982 亿元，增长 9.9%；第三产 业增值 34,533 亿元，增长 7.3%。（）全国地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在 年，我国经济持续快速发展、城 市化进程加快、居民收入水平提高及政府 启动内需的政策，都为房地产业的发展注 入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下， 房地产市场也继续保持在高位运行状态。 预计年的房地产市场发展主题， 结构调整和规范是主线，市场体系将进一 步完善，供求两旺，行业继续保持增长势 头。共 66 第 页11房地产投资
10、继续增长，但增幅会逐渐回落房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢； 房地产企业效益降幅可能较小，但企业间 的差异将很大；产品结构调整步伐加快， 新型建材和高科技广泛应用；外资进入加 速，房地产企业将加强联盟，在海外资金 加速进入的同时，国内房地产企业也将会 加强联盟，以适应发展要求和应对来自各 方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联 合推出的中国行业景气分析报告指出， 年房价将呈温和回落态势，房地 产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改 以及相关的政策效应经过前几年的充分释 放后，正趋于明显
11、递减；个人购买继续成 为市场主流。因区域发展的不平衡，房价 发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的 中西部地区价格将保持增长势头，发展成 熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。共 66 第 页12品牌化将成时尚，行业竞争走向深入品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重 要机制在房地产开发市场中初露端倪，并 出现了一批像万科这样营造品牌比较成功 的企业，受到市场的追捧。年， 房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、 品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企 业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护土地资源，
12、维护土地利用总体 规划和城市规划的严肃性，规范土地市场 秩序，防止楼市动荡造成风险， 年月日，国土资源部就“清理各类 园区用地，加强土地供应调控有关问题” 发出紧急通知。严格控制土地供应总量， 特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化 土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来 风险。停止别墅类用地的土地供应。过量 供应的地方，要认真进行清理。普通住宅 价格上涨过快的地方可以适当增加当地居 民购买并居住的普通住宅的土地供应，但共 66 第 页13也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。进一步加强房地产信贷业务管理进一步加强房地产信贷业务管理 年月日，中国人民银行下发 关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知
13、 ，通知要求：加强房地产开发贷款管 理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款 对象应为具备地产开发资质、信用等级较 高、没有拖欠工程款的房地产开发企业； 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能 力的住宅项目，对大户型、大面积、高档 商品房、别墅等项目应当限制；房地产开 发企业申请银行贷款，其自有资金（指所 有者权益）应不低于开发项目总投资的 ；对土地储备机构发放的贷款为抵 押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评 估价值的，贷款期限最长不得超过 年；为减轻借款人不必要的利息负担， 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房 的个人发放个人住房贷款；对借款人申请 个人住房贷款购买第一套自住住房的，收 付款比例仍
14、执行的规定；对购买第共 66 第 页14二套以上（含第二套）住房的，应适当提 高首付款比例；借款人申请个人商业用房 贷款的抵借比不得超过，贷款期限 最长不得超过年，所购商业用房为竣 工验收的房屋。对借款人以“商住两用房” 名义申请银行贷款的，商业银行一律按照 个人商业用房贷款管理规定执行。东莞市宏观市场环境分析东莞市宏观市场环境分析 东莞市概况东莞市概况东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠 州、博罗，南连深圳，西与番禺隔海相望， 北距广州公里，南距香港公里， 地处穗深港经济走廊的中间，水陆交通极 为便利，广九、京九广梅汕铁路在此交汇； 广深公路贯穿其中；距广州白云机场和深 圳宝安机场都只有公里左右
15、；主要港 口虎门港是国家一类口岸，对外国籍 船舶开放。当地气候温和，物产丰富，是 著名的鱼米之乡。同时，东莞还是全国著 名的侨乡。祖籍东莞的海外侨胞有多 万人，港澳台同胞多人。优越的人文共 66 第 页15地理环境，吸引了大批外商前来投资。东莞于年月撤县设市， 年月升为地级市，不设县，现 直辖个镇区。全市陆地面积 平方公里，本地户籍人口万人，外 来暂住人口近万人。 一、 政策法律环境分析 从年至今，国家、广东及东莞 市颁布执行了一系列新的法规制度，促 进了房地产业健康持续发展： 、 规范房地产开发商的法规 关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知 中国人民银行在今年月中旬下达了 关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知 ，对房地产开发企业的资金实力 提出新的要求，房地产开发企业申请开 发贷款必须具备国有土地使用证、建设 用地规划许可证
