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1、12005 房地产蓝皮书：中国房地产发展总报告房地产蓝皮书：中国房地产发展总报告由中国社会科学院等多家单位的学者共同完成的2005 年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告 No.2，近日由社会科学文献出版社正式出版，同时中国社科院正式发布该报告，下为总报告部分全文： 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化
2、进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之2又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。 一、一、2004 年中国房地产市场形势判断年中国房地
3、产市场形势判断 2004 年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004 年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。(一)房地产投资 1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升 2004 年全国房地产开发投资总额达 13158.25 亿元，同比增长 28.1%，比 2003 年回落 2.2 个百分点。从 2004 年变化看(见图 1)，房地产投资增速呈快速下降趋势，从 12 月到 112月下降 22 个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，图 12004 年 112 月全国固定资产投资与房地产
4、投资增速比较*注：* 本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。 2004 年的房地产投资增速仍比 1998 年以来的年均增长速度高出 5.6 个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与3经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。19862004 年的 18 年间，中国房地产投资年均增长速度为 35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长 19.95%的速度，也
5、远高于 GDP 的增长速度(见图 2、表 1)。特别是 1999 年以来房地产开发投资持续增长，只有 2002 年和 2004 年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者 2004 年比 2003 年回落 1.9 个百分点，而后者回落 2.2 个百分点，两者均为 1995 年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。 2.结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少 从地区投资结构看，2004 年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为 69.53%、15.38%和15.09%，1998 年上述比重分别为 75.51%
6、、12.46%和12.03%。2004 年东部所占比重较 1998 年下降 5.98 个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004 年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图 3)，而 1998 年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。 4从商品住宅的投资类型结构看(见表 2)，2004 年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由 2003年的 6.13%下降至 4.61%，为 1998 年以来最低。经济适用房投资比重从 2000 年以来
7、一直处于减少趋势，5 年间减少了 6个多百分点；同比也从 1999 年增长 61.35%，下降为 2004 年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。 尽管 2004 年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷
8、。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004 年房地产投资量依然处于增长状态，为 1997 年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开5发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，2005 年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。 (二)房地产开发 1.土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积增速减缓 19972003 年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加
9、 2400 多万平方米。2004 年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了 2400 多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，19972003 年房地产土地购置面积平均每年增加4842 万平方米，而 2004 年增量为 4288 万平方米，减少了 554万平方米。土地控制对商品房建设的影响具有滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加，但与 19972003 年的平均增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速继续加大。19972003 年新开工面积年均增量为 6780 万平方米，竣工面积年均增加
10、4274 万平方米，2004 年上述增量分别减少为 5706 万平方米和 1000 万平方米；19972003 年施工面积年均增加 12090 万平方米，2004 年增量为 22925 万平方米(见表 4)。 拆迁规模受到遏制，但过度占地依然存在反弹因素 据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有 50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过度的人为增加的被动6需求改变了正常的供求格局，增大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。主要表现：(1)安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。(2)拆迁户得
11、不到有效的行政与法律保护，往往与拆迁人、行政部门、司法部门处于对立位置。这是制度上的最根本的问题。(3)一些地方政府部门规划不周，造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看，2004 年上半年因征地拆迁而引发的到建设部上访的人数有 4026 批、18620 人。其中集体上访 905 批、13223 人，个体上访 3121 批、5397 人，半年就超过 2003 年 3929 批、18071 人的全年上访总量。针对拆迁中出现的矛盾，温家宝总理于 3 月 5 日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出，要抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇房屋拆迁中，要严格依据
12、城市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查。2004 年 6 月 6 日国务院办公厅在关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知(国办发200446 号)中规定，对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除了保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。 7尽管 2004 年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系列政策和措施，但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不仅使农民失地失业，也是获取巨额财政收入的重要渠道，因此成为地方政府圈地的动因。土地出让程序仍欠规范，缺乏监
13、督，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范，有的地方不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息，有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。土地利用规划的法律效力还没有真正建立，调整建设用地增量的现象在许多地方时有发生，1987 年及 1997 年编制的两轮土地规划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。 中央采取“暂停土地审批半年”应急性控制土地措施后，2004 年的
14、土地控制初见成效，但这种措施毕竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是 1997 年国务院 11 号文件以来国家第二次采取“暂停”这种非常措施，但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下，再次出现反弹的可能性并非不再存在。 (三)房地产销售 1.销售量持续增长 82004 年商品房销售量继续大幅增长，达到 38231.64 万平方米，比 2003 年增加 4514 万平方米，比 19972003 年年平均销售增量的 4118 万平方米(见表 4)增加了 396 万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998 年为2513.3 亿元，2004 年上升为 10375
15、.71 亿元。 在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。1998 年和1999 年分别为 79.85%和 70.15%，其后逐年上升，2004 年达到 93.30%(见图 6)。从各类商品房销售的构成看，1998 年以后，在销售总量中住宅一直占近 90%(见图 7)，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。 从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998 年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为 1.22 亿平方米、1.76 亿平方米和 2.04 亿平方米，2004 年分别为 3.82 亿平方米、4.25 亿平方米和 6.04 亿平方米(见表 4 和图 8)。除 1999
16、年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。2004 年全国销售面积增长 13.7%，竣工面积增长 2.1%，新开工面积增长 10.4%，分别比 2003 年下降了12.07、16.45 和 17.42 个百分点(见图 9)。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。 2.房价攀升 92004 年全国商品房平均售价为 2714 元/平方米，比 1998年增加 651 元(见图 10、图 11、表 5)，年均增加 93 元，而2004 年比 2003 年增加 355 元，远大于 19982003 年的年均增量。从各类商品房 2004 年的价格看，住宅价格为 2549 元/平方米，比 1998 年的 1854 元/平方米增加 695 元，其中比2003 年增加 352 元，占 50.6%。在住宅中，别墅、高档公寓1998 年为 4596 元/平方米，2003 年下降为 4145 元/平方米；经济适用房由 1998 年的 1035 元/平方米上升到 2003 年的1380 元
