复地浦江中心

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1、复地浦江中心营销提报目录1245市场竞品价值梳理销售策略其他建议3营销推广PART 1 PART 1 PART 1 PART 1 市场竞品市场竞品市场竞品市场竞品外郊环市场供求量增加明显，近三年价格增幅有所放缓u2004-2013年外郊环累计供应557.51万方，成交429.18万方，市场供大于求； u2013年外郊环成交价格15621元/，较2004年5376元/上升190.6% u从2010年开始，价格上升趋于缓慢。2004-2013年度外郊环办公物业供求价量走势u2013年外郊环呈现供大于求的局面； u2013年外郊环全年成交价格平稳; u2013年12月受大虹桥项目成交集中签约，成交均

2、价上升明显呈现供大于求局面，整体成交价格平稳，12月价格有所上升2013年上海外郊环办公物业月度供求价量走势序号 楼盘名称 板块 成交办公 产品类型 套数 面积 （） 成交金 额 （万元 ）均价 （元/ ） 1新江湾城科技 广场新江湾城板 块总部办公 标准办公301147130. 8245527. 2166882盛创企业家园嘉定北部板 块总部办公 标准办公28673136. 9255583. 9976003悦合国际广场真新板块类住宅 标准办公74262585. 32109242. 1174554高逸尚城真如板块类住宅729102461 262916 256615绿地望海新都南桥新城板 块类住宅

3、89049787. 2682010. 1164726卓越商务中心南桥新城板 块类住宅89049152. 8571189. 85144837徐汇中凯城市 之光嘉凯城大 厦徐家汇板块类住宅2739946. 19202481. 5506898南郊新领域广 场南桥新城板 块类住宅51838327. 5258508. 06152659宝山万达广场张庙板块标准办公40636262. 2972553. 92000810宜山路711号商 办综合楼田林板块标准办公1836167. 01115959. 732062序号 楼盘名称 板块 成交办公产 品类型 套数 面积 （） 均价 （元/ ） 1绿地望海新都南桥新城

4、板 块类住宅89049787. 26164722卓越商务中心南桥新城板 块类住宅89049152. 85144833悦合国际广场真新板块类住宅 标准办公74262585. 32174554高逸尚城真如板块类住宅729102461 256615理想城桃浦板块类住宅67031365. 27166336旭辉浦江国际广 场浦江板块总部办公 类住宅59629959. 51158617嘉福汇商务广场嘉定主城区 板块类住宅57027543. 21135058上海松江万达广 场松江新城东 区板块标准办公53725404. 7158689南郊新领域广场南桥新城板 块类住宅51838327. 521526510金

5、港商业广场临港新城板 块类住宅47424285. 499649在热销办公项目中，多为类住宅型产品全市办公型物业成交前十排名 按套数排名按金额排名2014年区域竞品总览本案红星国 际广场绿地峰 尚汇华侨城中 意国际复地驿优浦江科 技广场华侨城中意国际总建：46139.45规划：四栋标办；标层：2100-2600单标：150-500均价：23000元/标办总部办公酒店公寓旭辉浦 江国际旭辉浦江国际n总建：13万；n占地：7万；n规划：独栋办公、酒店式公寓；n独栋：1000-4000；n均价：26000-28000元/n酒店公寓：38-55；n均价：16500元/红星国际广场n总建：27万n占地：1

6、2.8万；n规划：商场、独栋办公、 loft酒店式公寓。n独栋：550-2500；n均价：25000元/n酒店公寓：60-200；n均价：19000元/【 红星国际广场】项目比较及销售动态n总建：27万n占地：12.8万；n规划：红星美凯龙商场、独栋办公、 loft酒店式公寓。n独栋：550-2500；n均价：22000元/n酒店公寓：60-200；n均价：15000/本案直接全方位竞品；无论从办公总部还是酒店公寓产 品类型、价格、位置都是直接竞争者，操作中战略上要 自信。战术上要全面跟进，不能忽视。竞品个案n综述：1、27万商业综合体，有旗舰店、展示厅、家居Mall、OFFICE四种业态；2

7、、独栋1F可做展示，2-3F可用于商务办公；3、酒店公寓总高12层，面积从37至92平米，主力户型50至70平方米。1F为面积约100平米左右商业裙房，2F-4F为5.5米层高的LOFT，5F以上为4.5米LOFT。Soho 5.60元/月/平方米，独栋9.00元/月/平方米4、近一年成交：独栋办公8套，独栋月均去化0.67套，成交均价2.2万元/，总价段1200-1300万元酒店式公寓320套，月均去化40套，成交均价1.53万元/，总价段51-259万元；【 旭辉浦江国际】项目信息及规划n总建：13万；n占地：7万；n规划：独栋办公、酒店式公寓；n独栋：1000-4000；n均价：2600

8、0-28000元/n酒店公寓：38-55；n均价：16500元/竞品个案n综述：1、总建筑面积约13万平方米，主打独栋办公、SOHO。目前sohu已经基本售罄，3月中旬开始主推1000-4000独栋办公，单价在26000-28000元/；2、办公产权50年、商铺40年、容积率1.8、物管5.6/月/平米 、绿化率40%、总户数1100户；3、近一年成交：功能集合，小面积、低总价独栋办公11套，独栋月成交均价2.3万元/，总价段2100-6400万元酒店式公寓587套，月均去化48.92套，成交均价1.55万元/，总价段61-105万元本案直接全方位竞品；酒店式公寓目前已售罄，独栋在售 1500

9、以上户型，与本案双拼和四联形成直接竞争，应全面 重视，重点关注独栋情况。竞品个案【 华侨城中意国际】项目信息及规划n总建：150000；n规划：四栋标准办公；n标面：2100-2600；n单面：150-500；n均价：18500元/n综述：1、一期建筑面积约4.6万平方米，二期建筑面积约9.6万平方米，办公总面积约15万平方米；2、约8.6万平方米的OMALL华侨城商业中心3、年初开盘，至今成交10套，独栋月均去化5套，成交均价1.85万元/，总价段55-382万元本案标准办公直接竞品；项目前期蓄客半年，迟迟未推 售，年初取得预证，但从成交情况看，去化速度较为缓 慢，后期即时跟踪动态。区域竞品

10、对比表（独栋）案名红红星国际际广场场旭辉辉浦江国际际DP-PARK本案建筑风格西班牙 Art Deco 现代简约 法式 楼层总高地上3层 地上34层 地上4层 地上3层层高1层5.5m，其余 4m 1层4.4m，其余4m1层7.2m,2-4层4m1层5.12m,其余4.5m( 独栋三楼3.7m) 容积率1.81.81.40.88面积范围500-2500 1600-4000 1500-3300 850-3600 在售单价25000 26500-280001800021000-24000 总价范围1250万-6250万4300万-10000万 2700万-60000万1800万-8400万 交房时

11、间2014年6月底 2014年3月25日 2014年12月 2014年5月51日 交房标准 毛坯毛坯 毛坯毛坯 公共配套O-MALL 家乐福 轨交8号线 O-MALL 家乐福 轨 交8号线 O-MALL 家乐福 轨交8号线 O-MALL 家乐福 轨交8号线物业费6元/平方米/月 7.98元/平方米/月 未定 6元/平米/月 开发商品牌红星地产 旭辉地产 德普地产 复地 n综述：1、从产权性质上看，本案、红星、旭辉属于商办用地，DP-PARK属于工业用地2、从产品的面积段来看，旭辉和DP-PARK剩余面积都是以大面积产品为主，红星和本案的面积段组合由于其余项目3、从总价范围来看，旭辉和DP-PA

12、RK都是高价格段产品，红星与本案拥有低总价段产品4、从附赠价值来看，旭辉和本案有一定附赠空间，其余项目无附赠。区域竞品对比表（SOHO）案名红红星国际际 SOHO旭辉辉浦江国际际 SOHO 复地浦江中心 SOHO建筑风格西班牙 Art Deco 现代简约 楼层总高12层 16层 14层 层高4.5m 3.15 3.6m容积率70% 70% 未知面积范围40-150 38-55 34-108 在售单价19000元 16500元 未定 总价范围75万-300万 70-80万 未定 交房时间2014年9月 2014年3月 未定 交房标准毛坯 毛坯 精装 公共配套O-MALL 家乐 福 轨交8号线O-

13、MALL 家乐福 轨交8号线 O-MALL 家乐福 轨 交8号线 物业费5.60元/平方米/ 月 5.60元/平方米/月未定 开发商品牌红星地产 旭辉地产复地 n综述：1、从产品面积段看，旭辉的面积段最小，本案与红星面积段跨度大2、从层高来看，红星4.5挑高，优势明显3、从总价来看，由于旭辉面积小，总价段易控制4、从交房标准来看，本案精装交房区域竞品对比表（标办）案名中意国际际 标办标办复地浦江中心 标办标办建筑风格 现代简约现代简约 楼层总 高5层 14层 层高1层4.5m，2-5层3.7m4.1m 容积率0.75.8面积范围55-500 55-150在售单价 18500元未定 总价范围10

14、0万-950万 未定 租金 2.5元/平方米/天未定 是否包租不包租 未定 交房时间2014年7月31日 未定 交房标准 毛坯 毛坯公共配套O-MALL 家乐福 轨 交8号线O-MALL 家乐福 轨 交8号线物业费8.9元/平方米/月 未定 开发商品牌华侨 城 复地n综述：1、从产品面积段看，本案面积段跨度较小2、从层高来看，本案标准层层高由于竞品3、从区域位置来看，竞品离市区较近，又紧邻浦星公路，较优2014年区域竞争市场1月 3月 6月 9月 12月旭辉浦江8号：剩余约1.2万平方米 SOHO绿地峰尚汇：3栋约6万平方 米LOFT红星国际广场：加推2栋共计2万 平方米LOFT中意国际广场：

15、4.6万平方米标准办公，主力面积150-500平方米复地浦江中心：3栋共计5万平方米简装SOHO复地浦江中心：8万平方米标准办公，主力面积 120-150平方米浦江科技广场：10万平方米标准办公，1500平方 米（工业）复地驿优：3.5万平方米标准办公 ，单套150平方米SOHO 约14万平方标准办公 约26万平方独栋 约19万方旭辉浦江国际：剩余约3方红星国际广场：剩余月3.7万方复地驿优：约2万方复地浦江中心：剩余约9.1万方DP-Park：商务独栋1万方（工业）2014年区域竞品总结总结：u独栋区域内竞品共3个，产品类型相似，总价范围接近，区域内竞品压力加大u酒店公寓区域内竞品3个，从往年去化看，面积段在40-70面积、总价控制在100万以内的为主力去化产品u标办区域内竞争不大，但是价格去化不理想，建议慎重开盘PART 2 PART 2 PART 2 PART 2 价值梳理价值梳理价值梳理价值梳理价值梳理外部价值：内部价值：区域交通配套硬件软件价值梳理外部价值区域后世博规划 1、世博园区以国际贸易为主，辅以会议展览、文化交 流、旅游休闲等多项功能的标志性中心城区。 2、距世博会址仅约12公里，未来高端的商办物业将给我 们带来很大的利好。 3、“五区一带”的功能结构：分别是位于浦西的城市最佳实 践区、文化博览区，位于浦东的国际社区、会展及其商务 区、后滩拓