成都震后房地产市场分析

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1、1震后成都房地产市场的变化与分析震后成都房地产市场的变化与分析“5.12”地震及目前全国房地产市场的萎靡，使 成都房地产市场 发生很大的变化，现通过数据， 试从楼面地价、建造成本 、供销结构等几方面来分析成都房地产发展趋势， 供集团领导 参考。 一一、市市场场分分析析投投资资主主体体据“搜房网”专家统计，由于地震的原因，不少外来开发商将重新对成都楼市的信心和价值进行重新 评估，或将在 1-2 年内调整在蓉的投资计划，将其投资重心进行一些调整。而对于尚未进入的一些开发商来说，必将放缓其进入的步伐。外来开发商对成都 市场的观望态度，势必 影响到成都土地市场的 交易，最终导致土地价格 在前段时间跌价

2、的基础上 继续回落，至少在近几个月不会有明显的价格上升 。根据目前媒体上披露的土地拍卖公告显示，土地价格与地震前相比并没有明显的下跌，但上市交易的宗地数量已明显减少。热热点点板板块块都都江江堰堰- -青青城城山山板板块块 的的重重建建，将将会会给给双双流流、龙龙泉泉、新新津津 等等地地的的物物业业迎迎来来发发展展契契机机。人们在短时间内无法消除地震带来的 心理阴影，同时 重灾区的重建也将需要 3-5 年甚至更长的时间。 所以购房者 会考虑重新选择休闲养老的区域 。而双流、龙泉、新津等区域在此次地震中基本没有受到影响，这些区域的休闲、养老物业或将是这类群体考虑的区域。另外，因为地震， 人们对城西

3、城北区域的置业信心将大受打击， 近期消费者对城西（都江堰 /郫县/高新西区等）与城北（大丰 /新都/成彭方向）区域的抗性明显加大，因此对现金流紧缺、销售回款缓慢的开发商而言无疑是雪上加霜，部分开发商在房价上 做出了很大的折扣，持续下去的话很有可能导致局部价格大幅下滑。而城东（包括龙泉）、城南（包括东升、华阳、牧马山、航空港）区域将受置业者青睐， 有助推房价走高 的可能。2根据房管局 7 月份交易的数据，各区商品房交易量环比来看，金牛区下降了 40%以上，超过其他各区，位居第一；同时 青羊区和成华区的下降也达到了三成以上。价价格格分分析析由于高层在地震时震感相对要大 ，因而一些人们对高层单位产生

4、了恐惧感。目前出现了 低层单位的价格高于高层单位的 楼盘。但这一体系的改变将会只是短期的，未来随着购房者对高层单位恐惧心理的慢慢消除，定价体系将会回到正轨。预计建安成本上涨 200 元/，同比上涨 20%。自 2007 年 6 月以来无论是何种形态建筑的建筑工程成本都 上涨了 13%以上，钢材、水泥都在涨，而且成都建筑市场的人工成本 也已经比去年同期上涨了 20%。特别是 2008年以来，建筑材料及人工成本呈进一步上涨之势，而且随着灾后重建工作的进一步推进，对建材及人力的需求量将会大增，对房地产市场来说，面临着前所未有的成本上涨压力。 目前建安成本在 2100 至 2800 左右。附附：成成都

5、都建建筑筑工工程程（住住宅宅）造造价价指指数数表表数据来源：成都建设信息网3日前，成都市房管局各 公布了住住宅宅土土地地的的的的成成交交均均价价： 二环内楼面价为 5780 元/，二三环间为 5080 元/，三环外为 4730 元/。对享受优惠政策普通住房标准也重新进行了划定：二环内购房价格低于8092 元/，二环至三环之间购房价格低于 7112 元/，三环外购房价格低于 6622 元/。情况表明，在楼面地价居高不下、开发成本不断上涨的情况下，未来房价上涨趋势明显。同时因为这些项目拿地成本较高，开发时不得不考虑走高端路线，以提升房价，从而保持正常的开发经营。高端项目的增多，但高端客户是有限的，

6、 很多项目面临较大的开发风险。二二、销销售售分分析析1 1、在在售售项项目目 分分析析地震之后各楼盘都恢复了营销工作，我们对成都市区及双流、温江和龙泉的近 50 个项目的价格及优惠情况 进行了统计 ，其中包括高密度和住宅密度住宅，并对所了解情况进行了分析，情况如下：六六成成以以上上项项目目价价格格未未作作调调整整4在调查项目中，超六成的项目暂未作价格调整，而超过两层的项目销售均价有所下调， 更有达 14%的项目的销售均价作了一定幅度的上涨。在价格上涨的项目主要位于双流、温江和龙泉，均为多层或别墅等高端产品。而在价格下调的项目较为分散，市区及各郊区县均有，主要是前期销售速度较慢的一些项目，如 珠

7、江国际花园 、西花汀、龙城一号、 萧邦等都做出了很大的价格调整。 而且，灾区营销成为开发商在特定时期的一种 特殊促销方式，成为了目前促销的主导。在所调查的项目中，震后约 1/3 的项目加大了优惠幅度，如 龙湖翠微清波、水韵天府、碧蔓汀、弘邦 领邸、珠江国际花园、 恒大绿洲等。同时也有接近 1/3 的项目将之前的优惠幅度减小了，如凯丽美域、华宇阳光水岸、城市理想、 东山国际新城 、宏信南樾等；优惠幅度减小的项目中， 也有直接将价格调低 减少优惠的情况。但是仍然有 超过 1/3 的项目在优惠措施上保持与震前一致，到目前为止未作调整。目前成都楼市开发商与购房者之间正处于拉锯状态， 交易冷清，开发商回

8、款难度增大，同时因为融资渠道十分有限，开发商会降低利润空间，以促销来缓解资金上的压力。目前大多数开发尚未有新的动作，多处于观望状态。开发商开展的灾区营销效果 并不理想。预计 近期成都楼市将会迎来新一轮的优惠潮。从 1-6 月的成都房地产市场供应量情况来看，容积率大于3.0 的项目的供应超过了 8 成。其中 4.0 以上的楼盘供应量占到了总供应量的58%；容积率在 3.0-4.0 之间的楼盘，占 23%；而高于 5.0 的高密楼盘占据了供应5量的 12%；而低于 3.0 的项目供应量还不到两成。因此容积率越低，价格就越高，所以大部分客户还是只能选择较高容积率、较高密度的住宅。从建筑形态方向来看，

9、也充分体现了高密住宅大量供应的现状，高层物业占到了绝大多数，其中供应量在十九层以上的高层住宅，占到了总量的70%；其次是 12-18 层的高层，占 26%。同时超高层物业的比例达到了12%，随着东大街一线及南部新区二、三十个超高层物业的面市，这一比例将会大大提高。多层和小高层两者相加也只仅仅占到了总供应量的4%，发展趋势趋好。1-6 月份上市项目中，高层住宅的供应量，已经达到96%，因此，虽然多层的产品供应较好，但 大部分客户还是只能选择较高楼层的住宅。2 2、地地震震前前后后销销售售分分析析地震前，成都楼市在房交会的带动下， 交易量虽然尚未恢复到鼎盛时期的水平，但 2、3 月份有了一定的回升

10、，但一场地震，将成都楼市的交易量重新拉回低值。我们将以量的方式来展现地震给成都商品房交易带来的影响。震震后后下下降降四四成成以以上上比较地震前后的交易情况可以看出，地震对房地产的影响极大，震后成都市主城区商品房交易数量和面积下跌幅度都在四成以上，其中总成交量下降了 41.45%，交易面积下降了 47.58%。在震后的成交中，其中部分属于震前销售的延续，如果排除震前订购，震后签约部分，实际下滑可能达 60%以上。同时由于地域和产品类型的因素，6青羊区和锦江区成为了影响最大的两个区域之一。从销售影响来看，城西城北影响较大，城南、城东影响稍小，显示客户对地震方位的心理顾虑。三三、客客户户需需求求变变

11、化化分分析析低低容容积积、低低密密度度的的住住宅宅受受到到追追捧捧地震后出于安全角度上的考虑， 有些高端客户可能会舍弃城市高端豪庭，而更多地选择近郊的一些低密度、低容积率的高品质别墅产品，以满足其高品质生活需要。省省外外客客户户推推迟迟置置业业计计划划根据成都房管局的数据， 1-4 月成都市五城区人员购房占到 交易的近六成，其次是省内二级城市人员，外省人员位居第三，以西藏等地为主。省外购房者对地震的恐惧心理，虽然成都只是受到一些震感，但他们眼里成都仍为“灾区”，属于一个不安全的地区。所以他们可能会考虑是否还在成都置业投资，即使计划未变，时间上也将会推后。四四、针针对对灾灾后后重重建建的的政政策

12、策法法规规地震后，从中央到地方各级政府出台了涉及财政、金融、税收、灾后安置等方面的政策一系列的优惠政策，随着灾后重建的推进，未来还将出台更多的优惠政策及 措施。央行两度调高存款准备金率 地震灾区暂缓上调 央行、银监会联合发文：灾区还贷实行 “四不”原则银监会：借款人受灾无力还个贷 银行应一笔勾销 中国银监会：四川灾区贷款规模可以适当的放宽住房和城乡建设部：对灾区职工使用公积金作出规定成都重灾区群众凭户口 可以一次性提取公积金重灾区群众可一次性提取公积金不能按时还贷 6 个月内不催款重灾区购经适房首付降低一成 至 20%，贷款最长期限调整为 30 年。公积金项目取消开发商资质要求建行公布对灾区房贷优惠政策：拟执行最低利率 7五五、总总结结综上所述，震后至今，成都地区房地产市场的整体环境很不乐观，土地价格延续了震前的下跌而转入盘整格局，地震导致了各种开发成本进一步的上升，而此次地震最大的影响 在心理层面，因为这些影响 或将使大多数人的置业计划推迟、延期， 导致新房市场成交量持续萎缩，二手房市场低迷，有价无市。加之宏观经济、调控政策、市场本身等各方面因素的制约，我们感觉，2008 年下半年整体市场走势不容乐观。以上为我们近期调研的结果，请总部领导参考。成都公司2008 年 8 月 7 日