资产评估学第二章

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1、第二章 资产评估的基本方法 第一节 资金的时间价值 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增 值，也称为资金时间价值。 定义：货币的时间价值就是指当前所持有的一定量 货币比未来获得的等量货币具有更高的 价值。从 经济学的角度而言，现在的一单位货币与未来的一 单位货币的购买力之所以不同，是因为要节省现在 的一单位货币不消费而改在未来消费，则在未来消 费时 必须有大于一单位的货币可供消费，作为弥 补延迟消费的贴水。 假如你是一个投资者，那么今天你手中的1 元钱绝对要比明天的1元钱贵。比如，同样 是一元钱，存在银行里，今天存比明天存 要获得更多的利息；同样的一元钱，拿去 买债券，今天买比明天买也

2、要获得更多的 利息。“时间就是金钱”，在这里生动地体 现出来了。这就是资金的时间价值， 货币时间价值产生的原因 第一，货币时间价值是资源稀缺性的体现。 经济和社会的发展要消耗社会资源，现有的社会 资源构成 现存社会财富，利用这些社会资源创 造出来的将来物质和文化产品构成了将来的社会 财富，由于社会资源具有稀缺性特征，又能够带 来更多社会产品，所以现在物品 的效用要高于 未来物品的效用。在货币经济条件下，货币是商 品的价值体现，现在的货币用于支配现在的商品 ，将来的货币用于支配将来的商品，所以现在货 币的价 值自然高于未来货币的价值。市场利息 率是对平均经济增长和社会资源稀缺性的反映， 也是衡量

3、货币时间价值的标准。 第二，货币时间价值是信用货币制度下，流通中 货币的固有特征。在目前的信用货币制度下，流 通中的货币是由中央银行基础货币和商业银行体 系派生存款共同构 成，由于信用货币有增加的 趋势，所以货币贬值、通货膨胀成为一种普遍现 象，现有货币也总是在价值上高于未来货币。市 场利息率是可贷资金状况和通货膨胀水平 的反 映，反映了货币价值随时间的推移而不断降低的 程度。 第三，货币时间价值是人们认知心理的反映。由 于人在认识上的局限性，人们总是对现存事物的 感知能力较强，而对未来事物的认识较模糊，结 果人们存在一种普遍 的心理就是比较重视现在 而忽视未来，现在的货币能够支配现在商品满足

4、 人们现实需要，而将来货币只能支配将来商品满 足人们将来不确定需要，所以现在单位货币 价 值要高于未来单位货币的价值，为使人们放弃现 在货币及其价值，必须付出一定代价，利息率便 是这一代价。 第二节 成本法 一 成本的概念 成本的经济性质 马克思曾科学地指出了成本的经济性质：“按 照资本主义方式生产的每一个商品W的价值，用 公式来表示是W=C+V+M。如果我们从这个产品 价值中减去剩余价值M，那么，在商品剩下来的 ，只是一个在生产要素上耗费的资本价值C+V的 等价物或补偿价值”。“商品价值的这个部分，即 补偿所消耗的生产资料价格和所使用的劳动力价 格的部分，只是补偿商品使资本家自身耗费的东 西

5、，所以对资本家来说，这就是商品的成本价格 ” 马克思的这段话，第一，指出的只是产品成本的经济实 质，并不是泛指一切成本；第二，从耗费角度指明了产 品成本的经济实质是C+V，由于C+V的价值无法计量， 人们所能计量和把握的成本，实际上是C+V的价格即成 本价格；第三，从补偿角度指明了成本的补偿商品生产 中使资本自身消耗的东西，实际上是说明了对成本对再 生产的作用。也就是讲产品成本是企业维持简单再生产 的补偿尺度，由此也可见，在一定的产品销假量和销售 价格的条件下，产品成本水平的高低，不但制约着企业 的生存，而且决定着剩余价值M即利润的多少，从而制 约着企业再生 产扩大的可能性。马克思对于成本的考

6、 察，既看到耗费，又重视补偿，这是对成本性质完整的 理解。在商品生产条件下，耗费和补偿是对立统一的。 任何耗费总是个 别生产者的事，而补偿则是社会的过 程。耗费要求得到补偿和能否得到补偿是两个不同的事 情。这就迫使商品生产者不得不重视成本，努力加强最 管理，力求以较少 的耗费来寻求补偿，并获取最大限 度的利润。 成本的不同含义 经济学：商品价值中已经耗费的，需要在产品销 售收入中获得补偿的那部分价值。产品成本 会计学：企业为取得某项资产所遭致的价值牺牲 。资产价值概念 资产评估中成本的概念接近会计学中的概念，强 调的是资产的机制而不是产品的成本。 二 成本法的基本含义 是指从待评估资产在评估基

7、准 日的重置成本中扣除各项价值损 耗来确定资产价值的方法。 对概念的解释： 重置成本：就是资产的现行再取得成本 复原重置成本：是指采用与评估对象相同的材 料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以 现时（基准日）价格水平重新购建与评估对象相 同的全新物品所发生的费用。 更新重置成本：是指采用现时（基准日）的新 型材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等 ，以现时（基准日）价格水平购建与鉴证标的具 有同等功能的全新物品所需的费用。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜 （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进 资产的贬值 实体性贬值：实体性贬值即有形

8、损耗引起的贬 值，测算遵循的原则应以鉴证标的有关事实和环 境条件为依据，特别是评估对象服役年限和使用 状况，有形损耗的程度最终取决于评估对象的的 实体状态条件与同样的新资产状态条件之间的差 别。 功能性贬值：功能性贬值是由于科学技术发展 ，导致被评估对象与新设备比较，功能相对落后 引起的贬值，或新技术、新材料、新工艺的运用 导致被评估设备的贬值。 经济性贬值：所谓经济性贬值，也称为外部损 失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。 三 基本计算公式评估值重置成本实体性损耗功 能性损耗经济性损耗 具体计算： 很明显，只要能分别算出公式中各项的具体值就 可以得到最终评估值。 重置成本的计算 （）重

9、置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调 试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。算一算 学校印刷厂3年前购买一台设备，原购买价为 15000元，运杂费1200元，直接安装费800元（ 其中材料费500元，人工工资300元），据统计 分析，这台设备的间接成本为每元人工成本的 0.85倍。评估时，经市场调查，该设备的现行售 价为180000元，运杂费为2100元，直接安装费 1200元（其中材料费700元，人员工资500元） ，间接成本平均为直接成本的1.2%。则该设备 的重置成本为多少？ 直接

10、成本=18000+2100+1800=189300（元） 间接成本=189300*1.2%=2207（元） 重置成本=189300+2207=191507（元） 重置核算法一般适用于对建筑物，大中型机器设 备的评估。采用核算法的前提是能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算 更新重置成本。 （）功能价值类比法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现 行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全 新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功 能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数 法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成 本。（1）功能价值法 若功能

11、与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。 X被称为规模经济指数，通常是个经验数据，美国通常为0.4-1.2其 加工业一般为0.7房地产业一般为0.9，我国尚无统一的数据。算一算 某重置全新的一台机器设备价格万元，年产量 000件。现知被评估资产年产量000件，确 定其重置成本。 重置成本4000/5000*50000=4000元（3）、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法 获得，就只能采用物价指数法。 计算公式： 被评估资产价值被评估资产账面原值物价变动指数 物价变动指数又分为： 定基价格指数

12、评估基准日时的价格指数资产构建时的价格指数环比价格变动指数=(1+a1) (1+a2) (1+a3) (1+an) 100% an为第n年环比价格指数算一算 某评估资产账面原值为0000元，构建时该资 产的定基价格指数为，评估时，该资产的 定基价格指数为0，其重置成本价格为多 少? 被评估资产账面价值200000元，年建 成，年评估，经调查同类资产环比价格 变动指数分别为年11.7%，1994年 ，年30.5%,1996年6.9%,1997年 4.8%，计算其重置成本。（4）、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估 成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资

13、产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计 算其重置成本。 （3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K有形损耗及其计量计量方法: （1）、观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）（2）、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率功能性损耗及其计量 （1）. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面：运营成本（物耗、能耗、工耗等）产出能力（2）. 超额运营成本的计算步聚：计算年超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税

14、率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率） （P/A,r,n）经济性损耗及其计量（1）. 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（2）. 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少（3）. 计算方式 因资产利用率下降导致的经济性损耗的 计量（间接计算法）其中：X为规模经济效益指数，通常为行业设定 例：一被估生产线设计能力为年产800套产品，因市场需 求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要 减少140套左右，该生产线的经济性贬值率为多少？ 经济性贬值额（重置全价有形损

15、耗 功能性损耗）经济性贬值率 直接计算法 被估资产功能性贬值额资产年收益损失额（1 所得税率）（P/A,r,n）（P/A,r,n）为年金现值系数 例：由于市场需求等情况的变化，攀钢一生产线预计在其未 来3年寿命期中每年减产2000件，每件的利润为800元，假设 折现率为10%，所得税率为33%，求出该生产线的经济性贬 值额。（五）综合成新率及其计量1. 含义 资产的现行价值/资产的重置权价 2. 计量方法 (1)、观察法 (2)、使用年限法(3)、修复费用法修复费用法通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、 大坝等四、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。第三节 市场法 一 基本含义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交 易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价 值的各种评估技术方法的总称。 市场法是资产评估法的一种，它根据替代原则， 采用比较和类比的的思路判断资产价值，因为任 何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿 意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替 代品的现行市价。 二 运用前提 运用市场法进行资产评估要满足两个基本前提 ： 活跃的公开市场。公开市场是一个充分的 市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进 行平等交易。这就排除了交易的偶然性，同时市 场成交