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1、 常熟深圳路与海虞路交汇处土地 平衡报告2011.12.16宏观市场一、城市区位 位于发达经济圈，区位优势明显，水陆交通便利n常熟市位于江苏省东南部，处于长三角发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望；n 常熟是上海经济圈的重要城市，交通发达，运输便捷，境内国道、省道纵横交错，中国两条最长的高速公路沿海高速公 路和沿江高速公路在常熟境内交汇。横跨大江南北的国内第一大跨径双塔双索面斜拉桥苏通长江大桥。城际轻轨以及京 沪高铁开通。常熟已经成为华东地区承南启北重要的交通枢纽和物流中心；n全市辖九个镇和一个新区（街道）：虞山镇、梅李镇、海虞镇、古里镇、沙家浜镇、支塘镇、董浜镇、尚
2、湖镇、辛庄镇、 碧溪新区（街道）。市人民政府驻虞山镇。 n2009年，常熟GDP水平1230.7亿元，增长率为12%，其中一二三产分别增长6.2%、10.2%和15% ；2010年最新公布GDP水平1451亿元；n从各产业比例结构来看，2009年各产业构成比约为2.2：56.2：41.6，第二产业仍占主导地位； 第三产业占41.6%，较上年增加1.6个百分点，所占GDP比例逐年上升；二、经济环境 经济平衡快速增长，三产结构合理，具备良好发展空间常熟近五年GDP增长幅度常熟近五年三产结构比例n2010年常熟常住人口151.01万人，户籍人口128.91万人；n主城区人口572378人，约占总人口
3、的38%；n城镇居民人均可支配收入逐年上升，2010年城镇居民人均可支配收入30738元；城镇居民人均生活消费 支出17831元；二、经济环境 本地人口占绝对消费主力，人均可支配收入相对较高城镇居民可支配收入二、经济环境房地产市场现状 近五年常熟房地产投资额逐年保持15%的增速幅n房地产投资额逐年增长，整个市场处于快速增长期；n其中住宅占房地产投资的60-70%左右，一直处于主导地位；n09-10年受宏观影响，住宅外商业及办公增长迅速。二、经济环境房地产市场现状 房产是宏观市场，08年出现35%的销售下降n房地产销售额基本一直保持15%的增长；n08年受宏观影响，出现35%的销售额下降；n住宅
4、外其他占总销售额的25%左右。二、经济环境房地产市场现状 常熟房地产市场价涨，量涨，供需两旺。n常熟房地产销售面积保持20%的增长；n房价保持在15%的增长速度；n整个市场供需两旺，价涨，量涨。n空间形态： 延续“一市双城”的空间形态，常合高速公路以西为主城区，常合高速公路以东为港区；n发展方向： 主城区向北为城市的首要发展方向，向东为城市重要发展防线； 港区生活性用地梅李与碧溪相向发展； 生产性用地以向东为城市首要发展方向，向南为城市重点发展方向；三、城市规划 城市规划：一个市级中心，三个副市级中心，七个分片中心；常熟未来规划为：1个市级中心，3个副市级中心，7个分片区中心；形成“一市双城”
5、的空间形态，“双城”为主城区和港区,主城包含10个片区；地块所处区域：主城区西南片区，合理利用自然生态及人文资源，形成设施配套完善的居住片区；三、城市规划 城市规划：一个市级中心，三个副市级中心，七个分片中心；地块位置三、城市规划 地块位于西南片区南端，主要规划为居住功能n规划显示，区域主要为居住用地微观市场一、地块位置及现状 常熟市谢桥，海虞北路与深圳路交汇处外三环 常熟市区东南经济开发区常熟经济开发区海虞镇方向n地块位于常熟城北新区集中居住用地 范围内，紧邻海虞路，靠近西北工业区 ，未来将成为常熟市主要的人口导入方 向之一。交通、生活配套设施的不断完 善，将有力提升该区域的居住价值。 n距
6、汽车北站约1.2公里，常熟电视台约 2公里，常熟体育场、常客隆、欧尚超市 约2.2公里，沿江高速入口约4公里。海虞北路深 圳 路n地块整体平坦，目前为杂草覆盖；n莫干路与马泾路交汇处，靠近莫干路 有绿化带与道路相隔；n西侧汇集燕巷新邸、金天地、燕巷村 安置小区等住宅小区，属于集中居住区 ；n东侧为沿街商业及工厂；一、地块位置及现状 地块土地方正平整，周边环绕居民区已工厂n地处海虞路路与深圳路路交汇处， 展示性良好； n交通便利，常熟南北主要干道海虞 路旁，出行便捷； n；n虽然地处主要路段交汇处，但主要 展示面面向深圳路（非主干道）； n公共交通尚不便利； n；n周边项目多以住宅为主； n周边
7、住宅以多层、别墅为主，项目 有可创新空间；n区域内绿地常熟老街、常汇生活 广场等大型项目先期开发，存在竞争 威胁； n规划执行市场风险； n国家持续对楼市的调控，房地产市 场不确定性因素增多；二、SWOT分析优 势机 会劣 势威 胁三、区域住宅及商业现状住宅绿地常熟老街物业类型：高层,小高层,多层,公寓,商铺,别墅 地址：虞山镇海虞北路建筑面积： 90万均价： 8500元/平米面积范围： 85-120平米左右，两房、三房开发商：上海绿地集团常熟置业有限公司物业公司：上海科瑞物业管理有限公司项目概况：n常熟老街规划为90万超大海派人文社区，拥有教育局直属 绿地实验小学、1.5万海派商业街、100
8、0韵动生活馆、 1000菜场、30000规划大卖场等众多优势。n在建筑立面、景观环境、形象包装上定位独特、风格鲜明， 在区域市场具有唯一性，容易与其他项目在形象上产生差异 。三、区域住宅及商业现状住宅常熟老街项目指标地块容积率用地面积地上面积住宅商业其他地下及地库 1#2#地块 565428907323.3808646.798676.6 一期1.31809757378300103207.0486949.1716257.87 16150 二期1.3847969346131084901.983209.571692.33 10989.1含人防：10435.44二期D1.585859162150672
9、3894.1420438.463455.68 三期1.2575461635134064562.4262530.172032.25 6104.72 四期1.7497320525109289397.3175731.2613574.0192.048900.68 五期1.7798086410252918248216900513477 32802 六期2.25143749352522118250109600795070019108.9其中含人防：6000七期2.045575867198574061940374 24511176 十期0.85016144182731553515385 150 一七期、十期
10、 地上总面积：1.605296165450290722848.81663222.6358439.141187.04 所剩地上面积1.602203356115138184474.49145424.0739050.42 八期1.68508477361635103860.287834.516025.7 需做人防约两万九期1.506724675350380614.2957589.5723024.72 一四期为实际测量面积、五七期为规划已报面积，十期为第一次规划报批面积、八九期为规划平衡总图所剩面积平衡三、区域住宅及商业现状商业n一期、二期沿街商业： 沿海虞北路延伸段在黄浦路与静海路之间设沿街 内街式商
11、业，集中设置，步行可达，并对外开放；n五期、六期商业内街： 在三期、四期北部，五期、六期南部设有商业内 街。主要采取商业步行街和底商的形式，商业步 行街以餐饮、休闲、娱乐为主，住宅底商以社区 生配套为主；n其他底商商业： 沿黄浦路、衡山路两侧，设有部分底商商业；三、区域住宅及商业现状商业常汇生活广场物业类型：公寓、写字楼、商铺地址：虞山镇海虞北路与静海路交汇处建筑面积： 8.3万均价： 9000元/平米起车位：350个开发商：勤丰房地产开发有限公司项目概况：n总高16层，建筑高度93.1米，全力打造集商贸、购物、休闲 、娱乐于一体的全新生活广场形象，被列为2009年度常熟市 十大重点项目；n地
12、下部分为大型超市和停车场，地上三层为商业街；主楼三 层以主题餐饮为主，其他楼层以写字楼和SOHO公寓为主；n首期推出的是两栋层高5.6米的loft复式单元；一栋商住公寓楼 ，一栋办公楼（2.1万）；n已入驻的有永华院线，异彩采蝶轩，大型超市。三、区域住宅及商业现状住宅47平-54平73平-77平三、区域住宅及商业现状住宅41平-42平57平-78平48平-51平67平-71平44平-45平三、区域住宅及商业现状 住宅：莫城金天地，别墅及多层组成金天地花园（别墅）占地面积108468 总建面积13495.7 销售状况80/83物业类型户型交房标准面积（）价格（万元）价格（元/）联排别墅4室2厅3
13、卫毛坯27731511371联排别墅4室2厅3卫毛坯27731011191联排别墅4室2厅3卫精装27746016606独栋别墅4室2厅3卫毛坯33054816606独栋别墅5室2厅3卫精装41665015625金天地花园翠竹苑占地面积13978总建面积17765.34 物业类型7幢多层车库、顶层复式物业类型户型交房标准面积（）价格（万元）价格（元/ ）楼层多层2室2厅1卫精装98+阁楼+车库8889796F/6F多层3室2厅1卫毛坯95+阁楼+车库75.879786F/6F多层3室2厅1卫毛坯133+车库7657142F/5Fn该项目已售完，以上数据为二手房售价四、对地块影响分析 区域属于市场空白阶段，商业整体水平偏低，住宅产品单一土地测算
