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3、。2、新都房地产的发展现状“大力发展房地产业，主动融入成都大市场”是区委、区政府发展房地产业的基本战略。土地价格从2003年平均价格为14.3万元/亩增加到2006年的平均交易价格64.8万元/亩。本地购房者是新都房地产市场的消费主体，目前外地购房者的比例已接近40%。2006年商品住宅平均价格为3200元/平方米，比2005年上涨66。未来5年，新都房地产需求量约为600万平方米3、新都房地产市场发展优势与不足A、发展优势区位优势文脉悠长购买力强市场发展稳健自然资源优势教育发达价格极差优势后发优势B、发展发展不足之处旧城改造成本较高商品住宅平均销售价格增长较快品牌开发商较少，商品房供应的种类
4、不够丰富交通瓶颈制约个别楼盘由于户型和周边环境较差等原因，销售缓慢对外宣传不够4、新都区房地产市场板块情况老城区板块，早起、偏低品质、尾声新城区板块，新行政中心、城市化、本地毗河板块，生态、品牌、品质5、新都区在售楼盘供应分析1）、整体供应情况分析A、供应量-新城区供应量最大B、平均规模分析-毗河板块平均规模最大C、价格情况（1）市场均价3200元/平方米，其中电梯公寓为3065元/平方米（2）各板块电梯项目均价-毗河板块列居第一（3）楼盘档次-中档楼盘为主（4）户型结构-套二套三为主力户型2)、整体销售情况分析（2007.8月）从整体比例来看，所有在售项目销售率都在50%以上；销售60%以上
5、的约占整个市场的85%；销售率在90%以上的项目已超过整个市场的50%。从市场供应量的销售情况来看，2007年5月之前开盘的项目目前基本都已销售85%左右，目前剩余户型基本都是150-200以上的跃层等大户型和130-150的套三中大户型，80-100的两房户型是最为畅销的户型。6、新都房地产市场发展机遇1融入成都，建设成都市的北部新城2联接德绵，建设成都经济区的重要经济走廊7、新都房地产的发展趋势1、房地产开发档次逐步提升。2、价格继续上升。3、市场需求持续旺盛。4、发展板块逐步明晰。二、原住宅拆迁建议1、原住宅图片1、原住宅价值原住宅面积：4116平方米原住宅市场价值：3000.00元/平
6、方米需支付总价值：12348000.00元2、原住宅市场价值原住宅占地面积：1957平方米新规定总建筑面积：5871平方米市场实现总产值：18787200.00元新建筑实现利润： 4696800.00元（25%利润）3、原住宅拆迁值新建筑实现利润：4696800.00元（25%利润）需支付总价值：12348000.00元实际支付价值：-7651200元4、原住宅拆迁建议根据上诉几项指标看出拆迁原建筑开发成本将多出7651200元，目前市场上拆迁难度极大。但是拆迁原建筑将大大提高本项目的居住品质、市场价值接受程度。因此我方建议目前规划设计可考虑不拆迁原建筑，但是也需要考虑实现拆迁后的项目形象。三
7、、产品规划建议坚持 各项 功能社区规划动态化功能设计原则园林景观特色化设计 原则户型设计三维化建材设备科技化社区管理智能化1345一、项目分析1、项目背景分析A、规划设计要点序号2规划条件总用地面积容积率建筑密度绿化率总建筑面积数量344413.025%30%103323其中：住宅面积会所面积不计算容积率面积商业配套面积67建筑高度车位2、项目地块分析A、地块环境分析：a：项目位置b、自然环境B、地块特征分析：a、项目地块为多边型。b、项目地块平整，地面有少数成年树种，可为后期利用。c、项目周边多为多层住宅小区。二、项目定位项目产品定位因素： 、项目自身地块影响。 、市场上围合式小区得到消费者
8、认可。 、消费者对园林的期望值越来越高，需要有各自特色的园林景观。4 、差异化的市场竞争，需要项目的差异化特点。项目产品定位：建筑型式以塔、板结合，并拥有多个主题园林的社区二、规划思路本项目根据自身的土地特征、环境状况及产品定位，建设多主题园林、塔板结合、围合式时尚社区，为整个新都区中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。1、建筑群体组合布置建议由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡
9、垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。此方案仅为我公司建议，具体摆放需与设计公司讨论协商。A、社区组团组合设计建议本项目把地块划分成多个组团，形成组团围合式社区格局。每一组团都具有精心设计的中心花园，形成公共交往空间。B、组团组织布局方式本项目组团建筑群体的组合布置建议采取围合方式。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。C、组团特色在各组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议
10、每组团可以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。D、面市顺序建议项目整体开发，分成两批次面市，每批次面市建筑面积大约在4-5万平米，面市顺序按照从北向南的原则进行。2、规划平面布局建议A、不同楼体户型规划布局建议尽量相近总价款的户型集中排放，形成相同的目标客群聚集居住，这样比较符合客群消费心理。B、楼座的布局楼座的布局建议采用具有时代动感的曲线布局，可增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。C、道路系统及交通组织本项目定位的目标客户群体有一定的私家车拥有比例，故道路系统及交通组织是本项目的重点，良好的交通组织会给业主带来体贴与方便。D、道路设置要点人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座
11、椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。车行道路作为主要干道应设立指示牌.道路也可反映社区的特色。二、环境设计景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。、环境市场发展现状A、市场竞争的需要:大区域范围内，项目较多，在市场都有较好口碑B、消费者的需要:消费者对园林式住宅盼望已久。人们渴望接近自然，回归自然。C、景观的价值:多花50元的景观绿化费,房屋售价每平方米往往可以多卖250元。D、邀请国
12、际名师:建议邀请国际知名设计师进行规划、设计。2、小区主题园林景观构想：散步的空间：散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅。晨练的空间：应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可以坐下来休息一下。人际交往空间：不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成一定的围合以减少外部干扰，如有遮阳避雨措施则利于人们逗留较长时间；青少年玩耍空间：在考虑就近分散设置的同时，应当离住宅远一些，以免造成对居民日常生活的干扰。休闲运动空间：必要的运动设施是项目生活配套设施关键，不仅体现项目以客户为中心的理念，也符合项目“运动
13、”这一主题。主要体现在：网球场、篮球场、各项健身设施等。3 、环境设施设计要点建议3.1、环境景观设施汇总分类内容建 筑 小 品 及 设 施园林设计建筑附属 设施景观设施漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾 额、小桥、订步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石通廊、门廊、自动扶梯、院门、围墙、室外坡道、踏步、 栏杆、护栏雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花 坛、绿景、地面铺装3.2、室外硬质景观设计住宅外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。室外硬质景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，
14、如室外场地、路面铺砌、建筑小品、市政设施等。A、各种设施建议考察居民在社区里的生活内容和居住行为，不难晓得人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨练、休憩、玩耍、交往、读书等。根据不同的户外活动行为设置不同的场所。B、建设功能性趣味性强的小品建议在小区内的修建部分建筑小品，建筑小品的功能性和趣味性，可以使人们乐于观赏和接近它们。4、小区环境要包含的一些主要元素：A、主入口： 项目入口是项目外在给消费者的第一影响。功能齐全、简洁明快、气势宏伟的大门是小区必不可少的一部分。B、入口标志物：入口标志物为越来越多的项目所采用，它有如整个项目的灵魂。目前标志物主要表现形式为：华表、图腾、钟楼、项目LO
15、GO等。标志物的制作多与灯光相结合。C、入口广场：主入口广场，修建主题喷泉雕塑，展现社区整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、自然悠闲富有个性的风格定位。D、中心广场（花园）：项目园林里的中心广场是园林的重心，它是业主沟通、交流的空间。E、会所：会所是小区主要的配套设施，可在会所中设置部分室内运动设施，例如：乒乓球室、台球室、壁球馆等。F、水体景观（例如喷泉、水池、流水等）：水体景观的运用，是现代住宅比不可少的一部分。但是过多的水体景观会是后期维护工作的难点。建议不项目不必修建过多的水景观。G、绿化空间：楼宇之间的绿化地带一直是园林中的薄弱环节，多数项目为修建草皮和树种完成简单绿化。本项目楼宇
16、之间的空地比较多，建议在这方面可考虑增加业主的漫步道路和晨练空间。I、行人步径：小区人行小径完成与园林的巧妙结合，达到一步一景观赏效果，幽曲的小路让业主放松心情，充分享受家园的美丽画面。4、建筑群特征4.1、建筑风格对住宅的意义建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：A、从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）B、从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。C、对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。4.2、“外立面”对楼宇价格的影响不断上升楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而
