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1、国轩企融大厦项目营销推广 策略提报To：合肥国轩置业（提案）1报告主要解决的问题项目客户定位我们卖给谁？ 项目形象定位我们卖什么？项目销售策略我们如何卖？项目市场定位我们在哪里？ 2WHERE 我们在哪市场定位3我们在哪里？ 市场背景竞争关系供求关系4供求关系市场定位市场背景竞争关系研究脉络52009年的中国楼市出现波诡云谲的一幕，经济危机促使有钱人纷纷买楼 保资产。通货膨胀预期下的富人们绞尽脑汁规避银行资金风险。从目前来看，投资需求更多倾向于投资回报率更高的商铺和写字楼投资 。而这，或许是历经波折的中国地产，又一次转折的信号。显然，对于 经历了政策打压的投资者而言，以“短期转手”为标志的住宅
2、投机，正在朝 向以“长期租金”为代表的商铺和写字楼投资。通货膨胀预期下,写字楼投资复苏势头 明显,存量得以短期快速去化 7月份办公新增套数为532套(3.4万平米)，销售套数为785套(6.3万平米)，套数供 求比为0.68，即1：1.48。办公套数供求关系比小于1，办公套数月度总体是供小 于求。类别新增套 数销售套 数套数供求比新增面积（ 万）销售面积（ 万）面积供求比办公5327850.683.46.30.546截止2009年7月31，合肥办公商品房可售9977套，环比6月份下降253套 ，降幅为2.5%；可售面积为96.2万方，环比上月下降2.9万，降幅为 2.9%。高新区以可售房源21
3、66套(17.7万方) 成为第二供应大户。近100万的可售量,以合肥30万的年 消化量预测，中长期市场压力仍将存在年份03年 04 年05 年06年07年08年新开工面积（）15.1万15.4万17.7万20.5万30万约约42万方销售面积（）9.6万21万13.8万约20万31万约约22万（下半年写字楼市场销 售几 乎停滞）(注:随着大批城市综合体的启动,未来两年还将有大量潜在写字楼供应量入市,从开工到封顶可售有一年的跨度期,这里未作统计.)7p在供应形态上，高新区写字楼主要呈现商业裙房加主楼（高层）和多层产业园形态，在产品定 位方面，区域内各楼盘定位基本雷同，产品同质化现象严重。 p从配套
4、设施方面来看，区域内写字楼硬件设施普遍落后，办公理念、商务配套、从功能模式上 看，区域内写字楼同属功能单一的办公模式，无法实现休闲办公模式。在物业、景观上，区域内 写字楼在物业服务和景观空间上缺乏重视。 p物业配套明显不足，缺少现代企业办公必须的一些先进配置和必须氛围。除浙商创业大厦等少 数楼盘外，同区域内无其它高品质写字楼。 p各大学生创业园、民创中心、港深循环园等政府兴办和各企业、学校兴办的产业（创业）孵化 器成为区域内办公的主要场所，占有区域内较高的市场份额。除浙商大厦、金座外，同区域内在售无其它高 品质写字楼,产业（创业）孵化器供应量很大项目名称浙商大厦中瑞大厦TOP创展中心富邻广场拓
5、基金座瑞和隆平高科广 场地址科学大道与天波路 交口科学大道与红枫路 东南交口香樟大道和红枫路 交叉口香樟大道和红枫路 交叉口长江西路与天通路 交汇处长江西路与天柱路 交汇总建面328974万5.6万802342.8万81866价格（元/）B栋8200 3800，一次性 35002900，一次性99折3000，一次性98折65003200户型38-9057-100050-1000B座：60-1000 C座：45-18545-1200116-1800推广主题私产四星瑞雅酒店 套房高新区标志性建筑创新赢合资本新合肥商务印象 第三代国际 化品质写字 楼一个时代与城市的 标志 长江路 甲级写字楼/备案总
6、套数A栋238，B栋548套B座 88套300套2#研发楼114套255套2#研发楼69套已备案套数A栋205，B栋70套0195套1套133套0备案销售率A栋86.1%；B栋 12.8%065%0.9%52.2%08立面形象大众化，户型面积分割趋小化多元 化,可自由组合浙商创业大厦 金座新城国际 富临广场浙商创业大厦：A栋标准层1800 /单元60-80 为主金座：45-192，标准层：11509项项目 名 称电电梯及智能系统统其他配置标标 准物业业管 理浙商 创 业 大厦 3部富士品牌电电梯,智 能化管理系统,分 户中央空 调, 大堂挑高10.5米 ，24小时时办办公首层6米二层 4.5米
7、3层 以上3.6米, 地下停车场, 地面200多 个车位引进品 牌物 业 毛坯23 ，装 修26 金座 四部高速电梯,太阳 能光伏照明系统 ，节能式用 电系统10米挑高大 堂45平米 ,1.2 元/天新城 国 际8部三菱高速电电梯， 5A智能监监控,LOW -E中空玻 璃.品牌中央空调, 分 户计量中央空调 ，4芯多模 光纤网络20个空中花 园,东西通 透无暗区, 近1400个车 位48元/月 约1.6元 /天富临 广 场10台品牌电梯,保温 银色铝塑板,双层 真空玻璃400平方米的 大堂合肥创 天物 业项项目 名称区 域总总建 面( )栋栋数 楼层层层层 高面积积范围围面 ()公摊摊率浙商创
8、业 大厦 高新3.3万1栋20层3.6 m38-1800/60-80为主 标准层约 180026金座高新2.8万22层3.3 m45-192，标准层：115027%新城国际政务20万3栋（2栋23层1 栋33层）3.8 m360-5%、310-5%、290- 10%、170-20%、130-20%、 120-30%、110-10% 34%富临广场高新4.8万1栋16层3.0 m24-1085/60-150 标准层约 108526除浙商创业大厦、金座外,配置均较低端( 与一般商务公寓相当),租金在30元/月左右10竞争定位：区域型市场领导者 市场供应量大产品低端同质化如何差异化竞争？局限于本区域
9、中高端成空白点市场定位：区域型市场领导者产品/推广：跳出高新区，跳出合肥 销售/运营：回到合肥，回到高新区11W H O 卖给谁客户定位12我们卖给谁？ 项目评估案例成交客户研究 企业行业分布13入驻企业行 业分析 客户定位项目评估成交客户案例研究研究脉络14项目位于高新区和政务区“政商双核中 心”地带p高新区为国家级高新技 术产业区，高科技企业云 集，以相关的产业基地或 孵化器为依托，入驻企业 同时可以享受较多工商、 税收等各方面的优惠政策 ，吸引了大批相关产业的 企业入驻办公。p政务区是是集金融、商 贸、信息、文化、会展及 行政于一体的城市商务、 行政和文化中心。区域内 规划有大量高档写字
10、楼及 高端商务配套，将是未来 合肥的CBD所在点。p项目位于高新区和政务 区“政商双核中心”地带， 既享有高新区政策及技术 扶持，同时又可享有CBD 商务配套之便利。政务区CBD高 新 区15项目概况技术指标 n占地面积：10455.87 平米 n建筑面积：40000平米(写字楼2.9万方，商业1.1万方) n高度：98。1米 n容积率：3.8 n层数：地面26层，底下1层 n车位数：397个(地下140个，地上257个) n层高：3.2米 n使用率：73产品特征 电梯：4部三菱品牌电梯 大堂：9.6米挑高豪华大 堂，香港大师设计 空调：中央空调 标准层面积：1200平米 面积分割：50-12
11、00 平米 智能化：5A智能化系统 1000兆宽带 立面：大理石及新古典外 墙立面 车位：20000方三位一体 的超级停车广场 物业：全球著名物业公司 戴德梁行顾问民生物业 管理 配套：二楼多媒体会议室 、空中花园、配独立洗手 间，集写字楼、酒店式公 寓、住宅、商业中心、景 观商业街，嘉年华为一体 交房时间:09年12月份16标准层平面设计及户型划分项目标准层面积1200平方 米，单位面积区间从68 170平米不等，8-22层集中 80-100平米间，共计有7种 不同面积类型的单元。822层标准层平面约87约68约85约102约98约87约87约87约164约17017项目评估项 目总 建 面
12、栋 数 楼 层层 高面积 范围外 观电梯及 大堂其他配置物业管 理本案4万26层3.2m68-1200/80- 100为主，标 准层约1200新古典 大理石外 墙4部三菱品牌电梯、 9.6米挑高豪华大堂二楼多媒体会议室、空中花园 、配独立洗手间，集写字楼、 酒店式公寓、住宅、商业中心 、景观商业街，嘉年华为一体戴德梁行物业顾问浙商 创业 大厦 3.3万1栋20层3.6 m38-1800/60- 80为主，标准 层约1800现代 面砖3部富士品牌电梯, 10.5米大堂挑高24小时办公，智能化管理系统 ,分户中央空调,首层6米二层 4.5米3层以上3.6米,200多个 车位浙商物管，3元每平 方米
13、 租金：毛坯23，装修 26金座2.8万22层3.3 m45-192 标准层：1150现代5部高速电梯 10米挑高大堂太阳能光伏照明系统，节能式 用电系统拓基物业 租金：45平米,1.2元 /天新城 国际20万3栋（23 -33层）3.8 m2001600 标准层：1600现代8部三菱高速电梯， 15米挑高大堂20个空中花园, 5A智能监控 ,LOW-E中空玻璃.品牌中央空 调, 分户计量中央空调，4芯 多模光纤网络，东西通透无暗 区,近1400个车位合肥政文外滩物业 租金：48元/月，约 1.6元/天从外观、层高、电梯大堂及其他配置综合比较来看，项目综合品质较接近浙商创业大厦，在外观 、停车
14、位及物业服务上占据一定优势，但在层高上显劣势。18入驻企业行 业分析 客户定位项目评估成交客户案例研究研究脉络19入驻企业简单列表： 1. 北京万德悦达科技有限公司 2. 安徽浙商置业投资有限公司 3. 安徽博领网络科技有限公司 4. 合肥圣泰投资发展股份有限公司 5. 安徽龙讯科技有限公司 6、杭州威森商贸有限公司 7、上海秋泉投资咨询有限公司 8、金德管业集团 9、安徽明国酒业集团有限公司 10、合肥九易农业开发有限公司 11、安徽省久凯农化有限公司 12、安徽省久瑞农化有限责任公司入驻企业类型：有软件、网络科技类公司 、房地产开发公司、建筑 设计类公司、广告公司、 投资咨询公司、农化类公
15、 司、酒类企业办事处、五 金机电企业、商贸类企业 、药类公司、会计事务所 等。Case1：浙商创业大厦浙商创业大厦A栋入驻企业行业分析20入驻企业类型：主要有贸易类公司、软 件、信息科技类公司、 物流公司、开发公司、 机械制造类企业等。Case2：昌和大厦昌和大厦入驻企业行业分析21入驻企业简单列表：1. 合肥美特自动化系统有限公司2. 安徽爱可林环境工程咨询有限公司3. 合肥诚杰信息科技有限公司4. 安徽博安交通科技有限公司5. 安徽象形信息科技有限责任公司6. 合肥众升科技有限公司入驻企业类型：信息类公司、交通科技类 公司、电子类公司、医药 类公司等。Case3：天怡商务中心天怡商务中心入
16、驻企业行业分析22虽然合肥经济近年取得了突飞猛进的发展，但其属于二线城市行列，中小 企业依然占据主流地位，其数量和规模还会不断扩大，并成为写字楼需求 的主力。高新区写字楼主要入驻企业的类型有信息科技类企业、商业贸易类公司、 投资咨询公司、广告策划公司、房地产开发公司等，有大量的电子、网络 、软件等科技类以及商业贸易、物流企业入驻，主要跟高新区的定位有关 。谁在使用写字楼？ 科技、贸易、咨询类成长型中小企业高新区入驻企业行业分布23CBD入驻企 业行业分析 客户定位项目评估成交客户案例研究研究脉络24基础指标:总建筑面积：约3万 建筑高度：29层 户型分割：低层进行分割最小50-60 ,高楼层考虑整层出售给大型企业 停车位：469个（地下两层+地面） 大堂层高：5.1 M 标准层高：3.3M 标准层：1080 最小单位：50 公
