戴德梁行2007武汉市船舶调度中心项目市场调研报告

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1、1戴德梁行武汉公司船舶调度中心项目市场调研报告 2007年4月呈至： 武汉船舶工业公司2研究逻辑图第一部分第二部分31. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究目 录41. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究5武汉经济 单位：亿人民币实现新跨越 2006年GDP2590亿元 增长率14.8% 经济总量六省会城市之首单位：亿人民币资料来源：武汉市统计年鉴6武汉经济 产业特色单位：亿人民币 第三产业为先锋 第二产业增长迅速 现代商贸服务业与制造业并驾齐驱资料来源：武汉市统计年鉴第三产业各行业比例7经济亮点 进出口贸易 2006 出口额 37.77亿美元 增长率48.7%

2、 机电及高新技术产品出口增长1倍以上出口产品比例资料来源：武汉市统计年鉴单位：万美元 8城市建设 轨道交通 提升交通可达性、便捷度 提升物业增值潜力1号线 2号线4号线9道路特色10政策解析 金融业开放2006年12月11日外资 银行管理条例正式实 施2007年3月20日，中国 银监会宣布批准汇丰、 渣打、东亚、花旗四外 资银行开业 更多外资企 业来汉投资 带动法律、 会计、咨询等 行业的发展写字楼需求11政策解析 “住宅禁商”2005年5月1日，广州颁布广州市房屋租赁管理规定，全面实行 “ 住宅禁商”。以及其他城市厦门、北京、上海、杭州等武汉市在武汉市住宅物业管理条例中规定 “在住宅物业使用

3、中禁 止擅自改变房屋用途”商住分离是大势所趋121. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究13写字楼发展历程1993-19961997-20002001-20042005-2006泰合广场起步阶段集中放量商住楼发展市场回暖建银大厦元辰国际新世界国贸代表14商务圈研究1234 56781.金融街2.武广商务圈3.中南商务圈4.江汉路商务圈5.宝丰路商务圈6.钟家村商务圈7.徐东商务圈8.光谷商务圈核心商务圈 次级商务圈15研究区域界定16写字楼分布 总量：589,600平方米 金融街 67% 武广商务圈 33%甲级写字楼分布图17 乙级写字楼分布兴城大厦福星国际商会大厦湖北商务大厦

4、天骄国际信合大厦远洋大厦良友大厦财富大厦正信大厦佳丽广场长航大厦中山广场中百写字楼武汉广场田园商务大厦新光大厦凯盟大厦区域名称新华路沿线福星国际商会大厦凯盟大厦 良友大厦 江汉路沿线正信大厦中百写字楼长航大厦 宝丰路沿线天骄国际湖北商务大厦 解放大道沿线武广福布斯中山广场财富大厦 发展大道沿线田园商务大厦 兴城大厦 建设大道沿线新光大厦信合大厦中山大道沿线佳丽广场写字楼分布18写字楼供应写字楼数量居前三位的是: 江汉：40% 洪山：35% 武昌：11% 存量写字楼区域分布192000-2005年写字楼竣工面积2000-2005竣工面积地区比较 总竣工面积144.5万方 年均竣工面积24.08万

5、方资料来源：戴德梁行写字楼供应2000-2005竣工面积20写字楼供应 97-07年研究区域甲级写字楼总存量65万方 年均供应量为5.9万方资料来源：戴德梁行甲级写字楼* 2007为估计值21写字楼供应 总供应量为520,000平方米 年平均新增供应量为52,000平方米项目片区乙级写字楼1996-2005供应量资料来源：戴德梁行研究片区乙级写字楼22租金及物业管理费 建设大道平均租金（叫价）60元/平方米/月 武广商圈平均租金（叫价）48元/平方米/月甲级写字楼资料来源：戴德梁行区 域名 称租金（叫价）物管费（叫价）合计（元/平方米/月）（元/平方米/月）（元/平方米/月） 建 设 大 道

6、金 融 街招银大厦451358 新世界国贸大厦572380 建银大厦602080 武汉商业银行广场701383 瑞通广场601575武汉民生银行大厦/ 武 广 商 圈新世界中心602383 泰合广场501363世贸大厦45125723写字楼名 称租金 （元/月/平方 米）物管费 （元/月/平方 米）租金+物管费 （元/月/平方米）新华路沿线福星国际商会 大厦40-454.544.5-49.5良友大厦30-351141-46 凯盟大厦31.53.536 江汉路沿线正信大厦27330 中百写字楼253.528.5 长航大厦351247 宝丰路沿线天骄国际35 4.539.5 湖北商务大厦31435

7、 解放大道沿 线财富大厦28432 武广福布斯30-351343-48 建设大道沿 线信合大厦 4012 52 发展大道沿 线田园商务大厦303.533.5 兴城大厦25328 中山大道沿 线佳丽广场201434租金及物业管理费 租金25-35元/平方米/月（叫价 ） 物业管理费分两个档次： 10-15 元/平方米/月 3-5 元/平方米/月乙级写字楼资料来源：戴德梁行24入驻率 甲级写字楼平均入驻率为80%左右。建设大道略高于武广商圈25写字楼名称入驻率（% ）平均入驻率（%） 新华路沿线福星国际商会大厦9088良友大厦85凯盟90 江汉路沿线正信大厦1044 中百写字楼71 长航大厦50

8、宝丰路沿线湖北商务大厦8889 天骄国际90 解放大道沿线财富大厦9573 武广福布斯50 发展大道沿线田园商务大厦7178 兴城大厦84 建设大道沿线信合大厦9090中山大道沿 线佳丽广场3030 乙级写字楼的平均入驻率基本集中在75%-85% 入驻率26硬件 外立面及大堂采用玻璃幕墙、大堂及候梯区设计宽敞明 亮、地面铺设花岗岩 电梯合理分区、进口品牌电梯，楼层电梯比平 均为4.6 空调中央空调，部分写字楼可以实现分户计费 车位多数设有地下或立体车库，平均面积车位 比为358 配套银行、餐饮、休闲中心、部分写字楼与酒 店、商场结合运营甲级 外立面及大堂外立面为玻璃幕墙或瓷砖、涂料等。大堂设计

9、较 小或没有大堂 电梯设计载重大多设计为1000kg，楼层电梯比平均 值为6.0，高出甲级写字楼4.6。 空调大多数采用中央空调，部分使用了分体空调 车位面积车位比平均为482，相比于甲级写字楼358 ，高出100多个点。 配套乙级写字楼的配套情况整体较差，最多的配套业 态是银行的网点。乙级27租户特征甲级写字楼租户性质比较租户行业比较排名前四名的分别是： 加工制造业 咨询服务业 房地产开发、装饰工程公司 金融机构租户数量比较28客户特征 企业性质：本地企业为主 行业特征：贸易、咨询、代理等行业为主 租用面积特征：100-200平方米左右乙级写字楼29写字楼 未来供应13425本案DBAC武汉

10、中盛物业发展公司项目5武汉硚房集团项目4武汉商贸国有控股集团项目3三金房地产项目2汉正街市场股份有限公司项目1瑞安天地地块D浙商地块C华氏百货地块B王家墩CBDA未来重点写字楼在建商用写字楼在建自用写字楼30案例分析 新世界国贸大厦 总建筑面积：17.2 万方 写字楼面积：11.6万方 标准层面积：2300-2537平方米 楼层：55+2 结构层高：3.5米 净高：2.4-2.55米 得房率：63% 物业管理 装修设计风格 柱网结构 租务策略概况优点缺点借鉴 高水平的物业管理 业权完整，营运完善 空调运营时间较长 充足的电梯数量 充足的车位 柱网结构设计合理 净高偏低，略感压抑 通风系统存在一

11、定缺陷 停车线路不便 写字楼四周圆角设计，形成死角31案例分析 新世界中心 硬件配套设施最完善 大堂及公共区域设计风格 得房率较高概况优点缺点 地处闹市，作为甲级写字楼环境略显嘈杂 太接近高架桥，可视性及交通动线受影响 楼层净高偏低 B座柱网结构影响使用 出入口设计美观但实用性较差借鉴 大堂的设计 灵活的面积分割 完善的写字楼配套 写字楼面积：73000平方米 标准层面积：A座1900 B座1100 C座550 平方米 楼层：A座2-25 B座6-26 C座6-26平方米 结构层高：AB座 3.6米，C座 3.4米 净高：2.4-2.55米 得房率：70%32案例分析 福星国际商会大厦 1-3

12、F 商业裙楼 5F 商务会所 6-27F 写字楼 总建筑面积46300平方米 写字楼面积36520平方米 得房率75%概况优点缺点 面积划分灵活 较高的得房率 柱网与面积分割结合较高 公共走道宽度很窄 平面设计不合理，影响使用 分体空调的使用，限制档次提升 高峰时段，电梯紧张 面积分割 裙楼配套完善，业态配比合理 较高的得房率 柱网结构与面积分割的处理借鉴33写字楼研究初步探讨档次高于现有乙级写字楼？性价比高于现有甲级写字楼？341. 宏观环境研究2. 写字楼市场研究3. 商业市场研究35商业发展概况 商业物业开发热情高涨 施工面积增长迅速商业物业近3年竣工、销售及空置情况 %万平方米万平方米

13、36商业发展概况 形成多级商业中心 批发业集散地，有一定辐射范围 业态同质性太强，市场竞争激烈 商贸企业效益上升，百货为重点盈利支点 零售市场全面开放，外资大举进入 商业格局不断变化，形成新商圈37商业圈分布徐东商圈鲁巷商圈街道口商圈中南商圈中山大道商圈武广商圈钟家村商圈38中山大道商圈 武汉规模最大、最集中、最密集的商业街区 39中山大道商圈 商圈特点商圈特点 铺位紧俏，平均租金320-500元/平方米/月 地理位置优越，建筑风格极具特色 老字号商圈，配套设施完善主要消费人群 年轻时尚的中青年、大中学生 收入中高档的普通工薪阶层 外地游客40武广商圈商圈特点 不同地段租金差异较大，最高可达4

14、00-550元/平方米/月 临主干道，可达性强，公用设施积聚人流 业态以百货为主，餐饮配套充足主要消费人群 周边高档住宅区的高收入及中高收入阶层 省内城市顾客41区域市场调研思路武汉市写字楼裙楼主要形式： 大型商场新世界国贸大厦、世贸大厦等地段特征：零售商业繁华区，交通便利 主题卖场NOVA科技王大厦等地段特征：周边有相应商业氛围 写字楼配套商业泰合广场、瑞通广场等地段特征：周边无明显商业氛围42区域市场调研思路京汉大道江汉路本案船舶广场解放大道43项目周边商业研究研究区域 本案为中心1.5公里范围内商业现状： 老商业区，居住氛围浓厚 周边商业以生活配套为主 小面积临街商铺为主，20-30平方

15、米 良好的交通，吸引大型商业布点44项目周边商业研究江汉北路： 特征：地理位置优越，大型商业项目很少 业种：外贸服饰+餐饮为主特色中餐、咖啡简餐 租金范围：100元/平方米/月左右江汉路步行街： 特征：特色步行街 业种：穿戴类为主，餐饮+金融业娱乐相对缺乏 租金范围：400-600元/平方米/月左右45项目周边商业研究中山大道： 特征：大型百货、购物中心聚集 业态：百货、餐饮、娱乐、超市、家电 租金范围：200-400元/平方米/月左右解放大道： 特征：交通主干道、大型公建设施集中，人流量很大 业态：大百货为主，餐饮集中京汉大道： 特征：轻轨沿线，大型商业很少 业种：广告喷绘、自动麻将机销售聚集 租金范围：100元/平方米/月左右46项目片区商业规划 项目东侧武汉大剧院环境改造 和黄“老甫地块”14万方商业项 目 京汉大道轻轨沿线规划夜汉口激情飞扬区（黄石路-友谊路 ）47项目周边客流及构成48资源整合 与城市规划的整合 与江汉路步行街、武广商圈的整合 与写字楼主体经营功能的整合 满足写字楼配套需求 提升写字楼品质49案例分析福星国际商会大厦 商业体量 13层为商业群楼，面积近3万方主要商家 光大银行、天朗咖啡、重庆家富富侨足浴、福茗咖啡等 业种配比 中西餐饮占到近一半，其次是金融和配套服务项