安阳彰德府文化步行街

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。超越集团彰德府文化商业步行 街项目整体定位与发展战略定位与发展战略本报告是严格保密的。2本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核 心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定本报告是严格保密的。3项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内， 为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘项目基本资料u占地面积：总占地为101 亩，其中广场44亩，商业 开发57亩u总建筑面积：拟规划10 余万u土地性质：商业性质和 公共绿地项目背景市政府安阳站殷墟保护区袁林传统核

2、 心商圈1.8kM 1kM2kM2.5kM解放大道彰德路东风路本报告是严格保密的。4地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻 城市主干道，临街面长达740米，通达性良好u文峰大道是安阳城市的 主干道，贯穿城市东西， 是城市东西向主要干道。u文峰大道在核心商圈分 为南北两条支线，为逆时 针单行线。项目东侧为规划中的广场项目， 目前还是一片荒地规划中市政广场项目西侧为正在营业的中环百货彰德路东风路本项目地块规划广场370米125米文峰北街文峰南街地块已平整，等待施工项目背景本报告是严格保密的。5巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街规划中广场项目本项目临时停车位多达300余个，可进入性很好

3、，但未来交通压力较大文峰北街四车道中环百货与项目地块之间的通道中环百货与项目地块之间的通道文峰南街四车道，两边设停车 道，可放置160个车位文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西 的主干道地块解析公交站点：项目地块设有2个公交站点 ，10余条线路，辐射市区各角落。地块内有两条市政路：县胡同、三道街本报告是严格保密的。6周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出 现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百 货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升居民区居民区本项目规划中广场 项目文峰南街上的街铺档次较低文峰北街分布了特色餐饮，档次 较高，以金狮麟为代表中环百货文峰北街上明清四合 院特色

4、街地块解析u作为老城核心区最后一块 商业旺地，随着中环百货在 郑州的拍卖，9月份巴黎服 装广场的开业，未来将改变 文峰南北路西热东冷的局面 ，地块的价值进一步提升。本报告是严格保密的。7历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁 氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅袁氏小宅高阁寺高阁寺萧曹庙萧曹庙文峰塔文峰塔钟楼钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析本报告是严格保密的。8历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁 氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅袁氏小宅高阁寺高阁寺萧曹庙萧曹庙文峰塔文峰塔钟楼钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项

5、目规划中广场项目1435212345地块解析本报告是严格保密的。9由于位于古城保护区，项目在限高、平面 布局、风格上、文物都有一定的限制条件项目地块中保留建筑萧曹庙本项目规划中东广场文峰塔u限高：项目建筑层数设 为三层，1.0，相对景气2006年安阳市主要单列企业生产销售状况三家企业生产销售 严重下滑合资国 有安阳卷烟厂2003年被新烟合并，安玻效益 严重下滑，安阳钢铁效益较好，2007年上 半年，销售收入、利税同比分别增长33% 和45%，实现利润6.06亿元，同比增长 135%，各项指标均创历史最高水平。从电力消费看2006年安阳电业局销售产值增长23.1%，高于GDP实 际增长，但GDP

6、能耗位列河南地市第二！产业发展本报告是严格保密的。26安阳GDP与全省主要城市的对比城市经济总量仍偏低，人均GDP中下，但 城镇居民人均可支配收入处于上游水平安阳城镇居民人均可支配收入 与全省的对比安阳人均GDP与全省主要城市对比安阳人均消费品零售总额与 全省主要城市的对比以上数据来源：各省市统计年鉴645.15亿1.18万u 受国家宏观调控影响， 安阳经济近两年有一定程 度的滑坡。u2006末GDP总量在河南 排第9位，处于中下游。u人均GDP：排名第11， 处于下游。u城镇居民家庭人均可支 配收入排名第4位，此数据 表明，安阳城镇居民购买 能力较强。u人均社会零售品消费总 额居12位，处于

7、下游。1万3123城市坐标本报告是严格保密的。27与周边地市相比，安阳表现出较强的经济实力，但人均 社零整体较低，表现出高端消费外流，旅游收入不足的 现状安阳GDP与周边地市的对比安阳人均GDP与周边地市的对比安阳人均社会消费品零售总 额与周边地市的对比安阳城镇居民人均可支配收 入与周边地市的对比以上数据来源：各省市统计年鉴u 同周边县市相比，安阳 表现出较强的经济实力， 对周边县市有较强的辐射 作用。uGDP总量：排名第4u人均GDP：排名第9，主 要与安阳人口众多有关。u城镇居民人均可支配收 入：排名第5。u人均社会消费品零售总 额：排名第9，与安阳经济 实力明显不符。城市坐标本报告是严格

8、保密的。28安阳郑州深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额u第一梯队：上海、北京u第二梯队：广州、深圳u第三梯队：苏州、天津、重 庆、杭州、无锡、青岛、宁波 、南京、成都、大连、沈阳、 武汉u第四梯队：东莞、唐山、济 南、石家庄、哈尔滨、郑州、 长沙、福州、淄博、常州、西 安u第五梯队：昆明、厦门、南 昌、太原、合肥、南宁、廊坊 、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂 林、贵阳、柳州、遵义、玉溪 、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断， 安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发8年第四梯队12年15年第三梯队第二梯队重庆城市坐标本

9、报告是严格保密的。29城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意 愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘以上数据来源：各省市统计年鉴安阳城乡居民人均储蓄存款额与河 南主要地市的对比安阳城乡居民人均储蓄存款额与周 边地市的对比u在河南省18个县市中的 排名：第6位。u在周边相邻8县市的排名 ：第3位。419.2元419.2元“这几年企业效益不好， 下岗职工特别多，每个月 只有三四百块，一般人都 不敢消费。”某消费者消费潜力本报告是严格保密的。30市区人均社零水平高出整体一倍，与其他 城市差距不大人均社会消费品零售总额安阳社会消费品零售总额+15%注：市区包括市直零售总额，不分计入 各区，因此高

10、于下辖各区。市区社零比重接近权 全市一半，且增速快消费潜力本报告是严格保密的。31城市消费实质：消费增加主要依靠内生增 长，旅游收入有限安阳旅游收入安阳旅游人均消费额现阶段安阳旅游收入对社零增长影响很小，我 们预测未来会有所改善。数据来源：各省市统计年鉴06年游客数量增幅 和旅游收入增长低 于全国平均水平 15%、19%。全国平均水 平448元旅游收入与社零相关性研究反向增长“安阳旅游缺乏必要的配套，像餐饮、酒店配套、 旅游产品等都跟不上，人们来了看看景点就走了， 没什么可消费的。”张主任 文峰时代步行街管理处消费潜力核心商圈消费者构成本报告是严格保密的。32城市消费实质：中低端消费人群为主，

11、高 端消费流失工人、 公务员（包括泛公务员）、普通职员、个体经营者的比例占到61.3%，私营业主、中高层管理人员比例仅占19.5%，高端消费流失。“安阳这几年的消费力提升较快， 人们愿意购买上档次的家具用品。 同时，安阳人攀比心理重。目前家 具行业基本上都是零售，专业市场 由于档次较低不受到欢迎。”金凯悦家具张总“安阳的高端消费都外流了，有钱 人都去郑州购物了，安阳离郑州不 远，2个多小时就到了，很方便。”某品牌服饰经营商“安阳没有什么可以买的，通常会 去郑州购物。”某IT人士，月收入过4000元消费潜力本报告是严格保密的。33消费潜力：未来社零将进一步增长，5年内“蛋糕” 有望扩大一倍，主城

12、区达到174.62亿元市区社 零预测预测200 6年200 7200 8200 9201 0201 1 预测175. 64 86.9 8 100. 01 114. 99 132. 23 152. 04 预测275. 64 86.9 9 100. 03 115. 04 132. 29 152. 14 预测1 、2均 值87.0100. 0115. 0132. 3152. 1预测前提： 经济持续增长。 市区人口进一步聚 集。 消费内生增长是主 要动力。说明：预测1和预测2是在全市消费总额增长基础上，以市区消费总额比重45%不变 而得。如果按市区规划人口 2010年达到150万，则 预计会到约120

13、亿（人 均8000元计）亿元2007-2011年安阳社零增长预测 u访谈总结：多数人认为 是个蛋糕，却不知道蛋糕 的潜力！消费潜力本报告是严格保密的。34发展动力较为充足的区域性中心城市，消 费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大安阳是豫北区域性中心城市，交通优势明显，经济实力处于区域中上水平，发展动力充足。重工业化是经济发展的核心，吸引了最多的就业人群，直接决定 城市消费力的增长，但受国家宏观调控影响较大。旅游收入有限，消费内生增长特征明显，整体消费潜力有待挖掘 ，但主城区社零增长较快，预计总量仍会继续增长。城市发展研究本报告是严格保密的。35城市背景城市坐标产业发展消费潜力城市经济Q1：10

14、万体量商业在安阳能否存活？市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市坐标产业发展消费潜力商业发展本报告是严格保密的。36安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升 转变之机u 安阳人均GDP接近900美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段集市建立强大的销 售队伍招商风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专 业的招商队伍经营风险与竞争对手实现错 位经营 ，外聘经营 管理公 司，准备市场培育期，分期开业。 政策风险房地产政策保证项 目在资金和利润要求上的宽裕度 本项目抗风险 能力强 金融政策 商业政策 经济风险宏观经济 衰退青岛经济发 展受阻本报告是严格保密的。46Q2：1

15、0万体量商业存在哪些风险？Answer 2:市场容量与财务安排是最重要的风险防范。市场容量与财务安排是最重要的风险防范。安阳的消费市场容量在短期 内无法一次性接纳10万的商业面积，应分期逐步开业化解；10万的旺场，须 经过几年时间的市场培育，需准备充足的资金保障：租金补贴、营销推广、卖场装 饰、物业维护、建设资金利息等。风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济 衰退安阳经济发 展受阻u风险一：忽视商业开发专业化需求u风险二：无视市场实际需求u风险三：项目定位不准u

16、风险四：重建筑设计轻商业规划u风险五：缺乏科学的业态业种规划u风险六：盲目轻信主力店u风险七：缺乏科学的招商规划u风险八：产权销售存在弊端u风险九：轻视后期的经营管理u风险十：无长期的资金投入安排本报告是严格保密的。47本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核 心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定本报告是严格保密的。48决定城市商业体量的选址KPI区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力商业格局地块条件处于较强的市场竞争地位地块大小能满足开发需求Q3：本项目能否在安阳承担这个历史角色？本报告是严格保密的。49商 业 发 展 阶 段重 要 标 志 事 件商 业 格 局1993年 1994-