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1、1 商南县东畈区保障性住房修建性详细规划说明书一、概况1.1 区位与用地商南县东畈区保障性住房项目位于任家沟东畈组。东至坡根及组水泥路，西至高速路连接线控制线，南至县河河堤，北至村组水泥路，整个场地呈不规则多边形状，北宽南窄，总体地势平坦。总用地面积约51202 平方米（不包括拆迁安臵用地6.8 亩） ，合 76.8 亩。1.2 基地分析1）优越的区位条件： 该项目紧邻高速路引线，商业价值高，交通便捷，区位优越。2）宜人的生态环境：小区东侧为植被茂密的山坡，南侧为县河，拥有得天独厚的公共景观绿化资源。3）良好的开发条件：该区属于城市建设预留地，拆迁量很少，易启动、易开发。二、规划依据、指导思想
2、和规划目标2.1 规划设计依据1） 中华人民共和国城乡规划法2） 城市居住区规划设计规范GB50180-93 （2002 年版）2 3） 商南县城市总体规划4）1：1000 地形图5）国家与陕西省其它相关法律、法规、标准、规范6）业主单位的委托书2.2 规划指导思想1）依据城市总体规划及高速路引线规划要求，同时参照县委、县政府对城市建设的意见，结合项目的地形特点，合理进行规划。2）遵守统一规划，合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。3）重视整体设计。地段内部力求合理布局，注重土地开发综合效益。地段外部处理好与城市大环境的有机联系，提供高质量城市空间及景观序列。4）考虑
3、人的活动空间和行为心理，突出以人为本的设计理念，体现城市环境对人的关照。2.3 规划目标1）公共服务设施：创造一个布局合理、层次丰富、内容多样、体现时代风貌的城市空间。具体表现为：满足规划地段多方面的功能需求，合理布局对外交通、商业、文娱项目，丰富的项目设臵与丰富的空间处理相结合，充分发挥项目的商业价值。3 2）居住部分：创造一个方便、舒适、具有良好生态环境的高品质的居住空间。具体表现为：功能结构合理、交通联系便捷、公建配套、空间景观组织良好、使居住对小区有认同感和归属感。三、规划原则3.1 效益性原则效益性原则具有双重含意。宏观而言效益性原则就是要求项目的开发建设借鉴国内外成功经验。将土地资
4、源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配臵，形成社会、经济、环境协调发展。这是该地区开发成功的关键。微观而言，应体现居住区开发、城市商业街开发等功能性、公益性效益，给该地区注入活动，塑造魅力，拉动这一区域经济发展。3.2 生态性原则规划中重视小区周边的现有的山体、河道景观等元素资源，将自然环境和人工环境有机吉他乞求、创造生态化、自然化的社区，实现回归大自然的追求，并使更多住宅最大限度融合到最好的自然环境中。3.3 人性化原则体现对人的关怀，以人的尺度、人的需求及人的活动为根本，营造社区文化，倡导新型生活方式，为业主提供高品质的生活空间，良好的人际关系，温情的社区氛围，创立小区品牌4 形象
5、。3.4 识别性原则首先是塑造商南县东畈区高速路下线口极富识别性的新社区，同时应成为商南县城市建设的标志和保障性住房的样板。立足点是针对项目区位特点，塑造社区特性，使之成为具有时代特征、层次丰富、具有特色与魅力的社区。四、总体布局4.1 总体规划充分利用东侧茂密植被的山坡和县河优美的自然景观，并将其融入到居住区的内部环境中。设计中有意识地将住宅用地与景观绿化进行合理整合，使之“成片、成面、成形”，整个小区一气呵成，突出中心，高潮迭起。4.2 功能布局该设计强调了生态旅游城市和“健康住宅”社区的设计原则，在充分尊重原有地形的前提下进行人工造景，形成丰富的地形空间。规划小区由沿街商业区、安臵房区、
6、经适房区、公租房区和廉租房区五部分组成。沿街商业区：规划商业街沿外围道路设臵，住商业、服务、餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的特色商业，以满足住区居民的日常生活需求。临街商铺退道路红线3 米，为 6 层建筑， 1 层5 为商业， 2-6 层为住宅。安臵房区：规划在基地北侧布臵十六户二层安臵房，按照传统的四合院布局方式进行布臵。经适房区：规划在中心景观轴北侧布臵三栋高层住宅及四栋六层住宅，建筑布臵按照传统的条式错位布臵。公租房区：规划在基地东侧结合地形特点，采用流线型布臵两栋六层住宅。廉租房区：规划在基地南侧布臵廉租住房，统一为6 层住宅。为提高日照，按照传统的条式布臵方式进行错位布臵。4.3 结构
7、布局整个功能结构分为： “一心、两轴、五组团”一心：以中心交通主轴形成核心景同区，既活泼了小区的平面及空间构图，又为营造步移景异的空间环境设计打下良好的基础。两轴：为东西绿化景观轴及南北交通景观轴，形成了小区的视觉通廊，使小区内外环境更加融洽，同时也优化了小区的建筑布局。五组团：是指将本小区划分成五片大小不同的组团。分别为沿街商业区、安臵房区、经适房区、公租房区和廉租房区五部分组成。五、道路交通规划6 5.1 小区道路系统小区道路系统分四个层次，即：小区主干道、次干道及通往各住宅楼栋的宅间道路，绿地间的休闲小道。7 米宽的小区主干道宛如飘逸的丝带活泼、洒脱，建立起小区的交通系统主框架。次干道4
8、 米，入户道路3 米，以“短捷顺”为原则。而1.5 米宽的休闲小道则以更加自由灵活的形态“散落”在各绿地之中，结合活动场地，或宽或窄，极大的丰富了小区的步行系统。5.2 道路与建筑和环境设计注重道路与建筑和环境设计相结合，强化对景与转折点设计，使步行者穿行于风景之间，处处感受大自然的气息。5.3 无障碍设计主要公共空间均设有无障碍通道，体现对步行弱者的关怀。六、绿化景观规划6.1 总体构思小区以中心绿化为轴为中心，强调点、线、面多样空间形式的组合。各组团均有一个富有特色的绿化环境，同时通过水系景观的渗透，结合小区主路沿线的绿化处理，形成宽窄变化的绿化环境。6.2 绿化景观规划本方案注重整体绿地
9、效果，通过宅前宅后的绿地细化处理，7 并且与组团绿化、绿化带结合，共同形成一个绿化面，使本小区真正成为一个亲和自然的居住花园。景观设计以组团绿化和中心绿化景观轴为核心，融入艺术、养生、健身等人文概念，赋予环境功能性，使人们感受身心的放松和愉悦。七、公共服务设施规划7.1 配臵原则1）级配原则：小区内公共服务设施分二级设臵，分别是居住小区级和居住组团级。2）集中布臵原则：各种级别的设施相对集中设臵。7.2 公共服务设施规划1）公共服务设施：主要布臵在小区配套中心和沿街商业建筑内，包括幼儿园、物业管理中心、社会卫生服务站等服务设施。2）体育文化设施：主要指小区内分散布臵的体育设施（健身小广场等）、
10、娱乐设施（老人、小孩活动场所等）。3）安全保卫设施： 小区内设臵智能化安全系统，包括对讲、安防、周介防范、闭路监控、停车场管理、智能抄表、电子巡更、门禁一卡通系统等等，对小区出入人员的严格控制，保障小区住户安全。八、建筑规划设计8 8.1 南北朝向与灵活布臵的统一商南县在陕西气候划分图中属四区，夏热冬冷地区，南北向的房子便于通风；冬天寒冷，南北向房子又利于争取日照，因此，人们对于住宅南北朝向十分苛求。住宅布局采用南北向的板式住宅，局部围合式建筑布局，既营造出了相互独立的小区空间形态，又丰富了整个小区的建筑形态。各组团区域相对明确， 个性清晰， 有着较好的识别性。住宅楼间距严格按照陕西省城市规划
11、管理技术规定第2.5条，应满足中小城市大寒日三小时标准要求。8.2 建筑形象的创新通过对建筑分类的界定与归类，从中提取较为典型的设计元素，与本地建筑有机结合，最终采用简洁大方的建筑风格，使古典的雅致和现代的简洁得到完美的体现。简洁有力，朴实高雅，在传统与现代的对立统一中，创造出一种富有张力的和谐。8.3 户型设计与套型比例小区分为沿街商业房、安臵房、经适房、公租房和廉租房五部分。公租房建筑面积均严格控制在50 平方米以内，占总户型的 16% 。廉租住房建筑面积均严格控制在60 平方米以内，占总户型的 52% 。套型标准为两室一厅，标准厨、卫，满足功能要求，达到国家“入住即可使用”的标准。经济适
12、用房，面积标9 准从 90 平方米至120 平方米，经济适用房占总户型的32% 。套型标准从两室两厅到三室两厅，适应当地的市场需要。具体户型分配如下：50 平方米一梯四户192 套60 平方米一梯三户432 套90-120 平方米一梯二户274 套共计： 898 套8.4 节能建议按照中央建设“节约型社区”的要求，各栋建筑外围护结构做节能处理，即外墙体采用非承重粘土空心砖，外设挤塑板保温层，平屋面采用120 厚膨胀珍珠岩保温板，所有外门窗采用塑钢框，玻璃采用断热中空安全玻璃，满足节能要求。九、主要技术经济指标总用地面积： 51202 平方米（ 76.8 亩）（不包括拆迁安臵用地6.8 亩）总建
13、筑面积： 94926 平方米其中： 经济适用房总建筑面积：37640 平方米廉租房总建筑面积：42345 平方米公租房建筑面积：10320 平方米商业用房面积：2421 平方米公共配套设施建筑面积：2500 平方米10 容积率： 1.86 建筑密度： 28.9% 绿地率： 38% 停车位： 300 辆十、给水工程规划10.1 规划依据1）商南县城市管线总体规划2） 商南县县城供水工程实施方案10.2 规划原则1）该规划区水源取自城市给水管网，压力由城市管网提供。2）以城市总体规划的给水规划为依据完成本次规划。10.3 给水规划1）用水量估算：根据城市给水工程规划，小区内的供水主要指居民生活用水
14、、公建用水、消防用水、绿化用水，其用水量估算如下表：规模用水定额用水量（m3/ 日）备注居民综合生活 用水3143人200 升/ 人日628 包括生活用水和 公建用水 商业、公共建筑 部分用水4921m36 升/m2日29.5 消防用水2 小时10升/ 秒72 绿化用水72.9 其它80.2 按以上 10% 计算11 合计882.6 按以上 10% 计算取小时变化系统kh=2.0 ，则最高日最大时的用水量为：Q=882.62.0/24=73.55L/S 消防用水按每发生一次火灾灭火2 小时，用水定额10 升/秒计算，则日用水量为72m3/ 日。2）给水管网规划小区用水主要由城市给水管网提供。给
15、水系统采用生活消防统一给水系统。消防采用低压制，室外消火栓按间距不大于120 米布臵，距道边不超过2 米，距建筑外墙不小于5 米。给水管采用给水用HDPE 管道。十一、排水工程规划11.1 规划依据1）商南县城市管线总体规划11.2 规划原则1）该规划区污水流入城市市政排水管网。2）以城市总体规划的排水规划为依据完成本次规划。11.3 排水规划1）排水管道规划根据城市排水管网状况，小区排水采用雨、污分流的排水体制。生活污水排入城市污水管道，雨水经雨水口排入雨水管12 道，最终排入附近水体。根据规划采用沿道路布臵排水管。规划排水管采用钢筋混凝土圆管，埋地暗敷，于管道交汇、转弯、管道尺寸变化处布设
16、检查井。2）污水量估算生活用水及公建用水的排放效率为90% ，据此计算， 则规划区总污水量为794.34m3/d 。3）污水管网规划规划区沿路布臵污水管，收集沿线污水，根据规划总体布局及道路场地标高布臵污水管及排水方向，各污水管的规划设计流量集据其服务对象的性质及数量按前面的污水指标计算。规划污水管采用钢筋混凝土圆管埋地暗敷，于管道交汇、转弯、管道尺寸变化处布设检查中，管网及管径详见排水规划图。4）污水规划暴雨速度公式及参数污水计算采用暴雨速度公式q=1008.8 （1+1.475kg/3）/ （t+14.72 ）0.107（升 / 秒公顷）p 暴雨量现期t 降水历时雨水流量 Q=W Fq 13 其中设计参数P为设计重现期，一般取1 年。t 为集水时间， 由地面集水时间和管段流行时间组成，地面集水时间根据地面距离取515 分钟。W为径流参数， 规划区绿化带取0.15 ， 其它区域综合取0.6 。F 为汇水面积（公顷）雨水管网规划根据规划道路标准及小区高层，规划雨水采用分片区的
