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1、零距离策划部 2014年6月3日聊城市东阿县项目可行性研究报告东阿县房地产市场分析2.目 录CONTENTS21.东阿县宏观城市概况分析3.本项目的可行性研究分析城 市。东阿县东阿县宏宏观城市概况分析观城市概况分析n东阿县概况n东阿县宏观经济分析n东阿县城市规划13东阿县概况4城市背景东阿县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄 河，隶属“江北水城”聊城市。土地 总面积729平方公里，人口42万，辖10个 乡镇（街道）、1个省级工业园区，为中 国阿胶之乡、中国喜鹊之乡、中国杂技艺 术之乡、国家级生态示范区、全国绿化模 范县、中国最佳养生休闲旅游名县，被誉 为“万户喜鹊吉祥地，千年阿胶福寿乡” 。56城
2、市交通东阿县位置优越，交通便利。县境依黄河57公里，引黄济津、济卫工程渠首均 在东阿。西距京九铁路20公里、东距京沪铁路70公里，距济邯铁路和济聊馆高 速公路15公里。 105国道和两条省道在此交汇。城市资源东阿县自然资源丰富，物产富饶。水资源丰富，水质特优。水资源总量460亿立方米 ，可利用水量2.8亿立方米。地下水矿物质含量高，微量元素丰富，水比重为1.0038 。其中锶的含量达到0.5-0.8毫克/升,经鉴定为“天然优质饮用矿泉水”。地热资源储 量丰富，水质优良，对多种疾病具有特殊的辅助疗效。 7岩溶泉系列饮用水岩溶泉示意图城市资源东阿阿胶作为中华民族中医药文化的杰出代表，它以独特的医药
3、保健价值及浓厚 的历史文化底蕴闻名中外。阿胶生产最早可追溯到先秦时期，汉唐至明清一直为 贡品。李时珍本草纲目记载：“阿胶，本经上品，弘景曰出东阿故名阿胶” 。东阿独特的地下水成就了阿胶，阿胶对补血养气、提高人体免疫力、抑制肿瘤 等具有独特的功效。山东东阿阿胶股份有限公司是全国最大的阿胶及其系列产品 生产企业，东阿牌阿胶的产量、出口量分别占全国的75%、90%以上。相继荣获 “中国科技名牌500强”、首批300家“全国重点保护品牌”，四次入围中国最具 价值品牌500强。8东阿是国家级生态示范区、全国绿化模范县、全国优质小麦基地县、中国乌鸡之乡 ，生态农产品资源十分丰富，以绿色农业著称。优质小麦种
4、植面积60万亩，连续 八年实现增产增收。林业、畜牧、蔬菜等产业开发前景广阔。全县无公害蔬菜面积 11万亩；大牲畜存栏14万头；肉蛋奶总产量5万吨。通过大力发展平原绿化，全县 有林面积达到57万亩，木材蓄积量350万立方米，林木覆盖率达到48%，为发展木 材加工业提供了可靠的资源保障。 城市资源9东阿县宏观经济分析1011东阿县经济状况分析2013年，全县实现生 产总值165亿元，增长 11%；三次产业比例调 整为8.1:57.2:34.7；全 社会规模以上固定资 产投资完成95亿元， 增长25%，社会消费品 零售总额实现57.7亿元 ，增长16%，地方财政 收入突破10亿元大关 ，达到10.5
5、亿元，增长 37.8%，城镇居民人均 可支配收入19355元， 增长14%，农民人均纯 收入10177元，增长 15%。122013年，东阿 县GDP增速为 11，宏观经 济处于高速发展 期东阿县城镇居 民人均GDP为 3098美元,农民 人均GDP为 1629美元，房 地产市场处于快 速发展阶段 2013年全县生产总值比2012年增长11%。 宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。东阿县城镇居民人均GDP为 3098美元,农民人均GD
6、P为1629美元，房地产处于快速发展阶段。0-800US$生存需求生存、改善需求兼 有改善需求为主改善需求为主超速发展 单纯数量型快速发展 以数量为主，数量 与质量并重平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重缓慢发展 综合发展型人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$东阿县经济对应的房地产发展阶段东阿县城市规划1314城市规划中心城区用地规划图 东阿县城市总体规划（2009-2020）15城市规划规划区范围图 东阿县城市总体规划（2009-2020）16城市规划东阿县在城市建设工作中，坚持高起点编制绿化规划、高标准建设、科学合理的
7、实施， 为创建省级园林城市奠定了良好的基础。围绕凸现蓝天碧水绿地阿胶城品牌城市特色，聘请省建设规划设计院高标准编制完成了东 阿县城概念性总体规划。该县坚持大手笔、大动作，突出重点，找准定位。高水平编制规划 区范围内植物物种多样性的保护规划，规划中常用植物以乡土树种及乔木为主，乔、灌、地 被植物相结合，各种植物品种不少于150个。制订创建园林城市实施方案，形成城市绿地系 统规划、年度绿化方案和绿化工程施工设计方案为一体的城市绿化规划体系。为高标准建设好各项园林绿化工程，该县要求每一座建筑都要体现整体美、协调美，使城 市建设不留败笔。同时,深入挖掘东阿县所独有的 “一人、一山、一品、一鹊”内涵，做
8、好以 曹植为代表的智慧文化、以鱼山梵呗为代表的佛教文化、以阿胶为代表的养生文化、以喜鹊 为代表的吉祥文化“四个品牌”，以此引领城市发展。打造“一路一景”亮点精品，让道路 与绿化同步延伸，城市道路绿地率要达到20、绿化达标率达80以上，达到三季有花、四 季见绿的绿化标准，力争今年获省、市命名的“花园式单位”占单位总数的10%以上；新建 居住小区绿地面积占总用地面积的30以上。加大对官路沟二、三期工程的建设力度和二干 渠治理力度，力争明年内建成占地1400亩的苗木花卉基地。在城乡结合部或城市出入口以及 城市功能分区的交界处，建设30至50米的城市绿化隔离带，构筑城市发展的绿色屏障。规划期内城市用地
9、发展呈现四面全面发展战略，偏向西北方向，现公检法部门、汽车站 等公共配套已搬迁至西北部城区。单中心城市扩张多中心形成济南东部 新城西部 新城特征：城中村改造+新城规划对 内 形 成 大 都 市建 成 区 逐 渐 外 移城市化快速发展背景下的功能转移东阿县城的老城区，集合了整个城市的行政中心、居住中心、商业中心等多种功能。而新城区的高起点规划，则标志整个东阿县城市功能已经开始逐渐分散。随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，东阿县城 开始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展东阿北京顺义固安通州 大兴门头沟大都市化形成城市扩张17城市宏观小结东阿县城经济各项指标良好、城市轮廓开始扩张，为房 地产行
10、业发展奠定了较好的基础GDP、人均GDP及增 长率可支配收入与消费能力人口与城市化2013年，全县实现生产总值165亿元，增长11%,城镇居民人均可支配 收入19355元，增长14%，农民人均纯收入10177元，增长15%。东阿县全县生产总值及人均收入双向增长，居民购买能力增强2013年底，全县总人口42万人，其中非农业人口7.96万人，城市 化水平达到18.95% 。城市宏观 指标随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，东阿县城轮廓开 始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展城市规划及扩张18市 场。东阿县东阿县房房地产市场分析地产市场分析2n东阿县土地市场分析n东阿区域板块分析n东阿县购房客
11、户人群分析n东阿县售楼中心现状n市场小结19东阿县土地市场分析2021东阿县近期土地出让情况地块二： 成交时间：2013年7月 宗地坐落：位于东阿县老县医院对过 （商业街）。 土地用途：住宅用地 出让单价：120万元/亩地块一： 成交时间：2013年11月 宗地坐落：位于东阿县青年街对过。 土地用途：住宅用地 出让单价：120万元/亩上面两宗出让土地是从东阿县国土资源管理局获知的数据，土地坐落位置均位于老 城区，从土地价格来看，价格较其它县城高，这与东阿县当地的高房价有关，对方 除此之外不愿透漏更多关于土地出让方面的信息。东阿区域板块分析2223房产板块划分我们根据东阿县房地产市场发展的现状
12、，将东阿县房地产市场划分为五大板 块。老城区板块南部新城板块东部板块北部新城板块西部新城板块老城区板块板块意向老城中心核心资源城市、商务平台价格4200-4500元/平米代表项目泰悦翰林苑北部新城板块板块意向环境优美核心资源交通资源平台价格4100-4800元/平米代表项目天乐汇景国际西部新城板块板块意向未来行政中心核心资源曹植公园 影视城平台 价格4200-4800元/ 平米代表 项目御龙金湾 泰悦嘉园东部板块板块意向环境较好核心资源东阿博物馆平台价格4200元/平米代表项目冠华金域豪庭南部新城板块板块意向靠近老城区核心资源东阿一中平台价格3900-4550元/平米代表项目昌隆名郡、琉璃苑老
13、城区板块城市传统核心区，商业、商贸繁荣，区域土地日渐稀缺， 产品以多层为主，有少量高层产品供应。4200-4500元/平米土地稀缺，供应量较少配套完善，生活便捷，医院、超市、学 校等环绕周围。特征分析产品类型价格平台板块优势核心卖点：地段、配套基本是多层，有高层供应24泰悦翰林苑老城区板块项目名称泰悦翰林苑项目位置文化街与前进街交汇处 向东50米 周边设施东阿一中、东阿县政府交房标准厨卫装修物业类型小高层、高层开发商东阿县华顺房地产开发 有限公司营销推广浩华地产建筑面积95000平方米绿化率38%售楼热线0635-5016999 5017777销售价格4200-4500元/平方米去化速度30套
14、/月其它泰悦翰林苑是山东东阿华顺房地产开发有限公司继泰悦嘉园、泰悦公馆、 泰悦大酒店之后的又一力作，项目位于原老机械厂地块，总占地43亩， 建筑面积共计9.5万。项目地处文化街与前进街交汇处，周边配套天天 超市、恒源购物广场、天禧超市，更有幼儿园、实验小学到东阿一中的 一站式教育基地，是华顺房产在东阿城心打造的学区型品质楼盘。 社区共9栋楼，4栋小高层加5栋高层25榕侨中央公馆代表项目基本信息老城区板块26泰悦翰林苑小区鸟瞰图老城区板块27二室二厅一卫面积：89备注：泰悦翰林苑二室二厅一卫户型的面积为89。户型展示老城区板块28三室二厅一卫面积：110116备注：泰悦翰林苑三室二厅一卫户型的面
15、积为110和116。户型展示老城区板块29三室二厅二卫面积：133备注：泰悦翰林苑三室二厅二卫户型的面积为133。户型展示老城区板块北部新城板块靠近洛神湖东岸，土地供应量较大，产品以小高层为主。4100-4800元/平米靠近洛神湖，环境优美靠近洛神湖公园和曹植公园，环境好特征分析产品类型价格平台板块优势核心卖点：洛神湖东岸 现代生活城小高层产品30天乐汇景国际北部新城板块项目名称天乐汇景国际项目位置东阿县洛神湖公园东岸周边设施第四人民医院、洛神湖公 园交房标准毛坯房物业类型高层开发商山东天乐置业有限公司代理商暂无占地面积54280平方米绿化率38%销售价格4100-4800元/平方米总栋数11
16、栋高层售楼热线0635-5109111 5109999其它天乐汇景国际位于洛神湖公园东岸，是由天乐置业开发有限公司开发的一 处高品质国际化水岸社区。项目占地54280平方米，绿化率达到38%。 项目周边自然景观优越，湖光山色，绿树成荫，依傍600亩洛神湖水。 去化速度约30套/月。31光大家园代表项目基本信息北部新城板块32北部新城板块天乐汇景国际小区鸟瞰图33三室二厅一卫面积：94105109 备注：天乐汇景国际三室二厅一卫户型的面积为94、105和109。户型展示北部新城板块34三室二厅二卫 面积：121、122、 124、126 备注：天乐汇景国际三室二厅一卫户型的面积为121、122、 124、126 。户型展示北部新城板块35二室二厅一卫面积：81-103备注：天乐汇景国际二室二厅一卫户型的面积为81-103。户型展示北部新城板块36北部新城板块天乐汇景国际售楼处销控展板展示西部新城板块4200-4800元/平米未来的行政文化中心，土地供 应量较大。
