房地产项目可行性研究报告.docx

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1、房地产项目可行性研究报告房地产项目可行性研究报告1 、 项目名称： 居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据： (1)城市居住区规划设计规范 (2)A 市城市拆迁管理条例(3)城市居住区公共服务设施设臵规定 (4)住宅设计规范 (5)住宅建筑设计标准(6)建筑工程交通设计及停车场设臵标准 (7)城市道路绿化规划及设计规范 (8)高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况1 )地块位臵：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属 A 市 类地段。2 )建设规模与目标：土地面积： 亩( 平方米) 容积率： 开发周期：土地价格： 元/亩(A 市国有土地使用权挂

2、牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： 3 )周围环境与设施(1)步行约 10 分钟可至 A 市中心。 (2)西侧为 A 市城市中心景点。(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。 (4)西南靠近A 市 小学。 (5)北面为 A 市人民银行。 4 、项目 SWOT 分析 优势及机会(1) 该项目地处 A 市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2) A 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4) 周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基

3、础。(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。(7) 该项目规划定位为 A 市第一个小高层住宅小区，我公司在 B 市开发小高层的经验可以为之借鉴。(8) 我公司与 A 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(9) 物业管理公司在 A 市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关

4、键。(12) A 市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活

5、配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 A 市概况(参考)A 市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达 56%，1996 年和 1997 年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国 21 世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口A 港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达 500 万吨，A 港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位

6、于 江中下游南岸，与 B 市接壤，是 A 市政治、经济、文化中心。全区总面积 2516 平方公里，人口62 万，辖 8 个乡、13 个镇、4 个街道办事处。城区人口 12万。2 A 市房地产住宅市场分析A 市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988根据城市总体规划，城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里，城市人口由 12 万人增加到 30 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A 市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表：项目 套数 建筑面积(万) 平均单价(元

7、/) 位臵 向阳小区 1500 22 1400 宝山路 新华小区 785 8 1344 黄河街 银河小区 170 1460 银河街 成光小区 130 1400 学院路 太阳神小区 500 1508 英雄路部分商业网点详细情况项目 面积 单价元/ 位臵 汇丰花园 4080 40005600 新城区 秋爽花园 5070 50001XX 市中心 碧苑小区 3650 6800 建设路 桃园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路三、项目财务分析(一)、拆迁成本分析根据城市总体规划，城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里，城市人口由 12 万人增加到 30 万人。在不考虑有效购买力的情

8、况下，单从住房需求分析，A 市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 3、主要竞争项目分析 住宅小区详细情况如表：项目 套数 建筑面积(万) 平均单价(元/) 位臵 向阳小区 1500 22 1400 宝山路 新华小区 785 8 1344 黄河街 银河小区 170 1460 银河街 成光小区 130 1400 学院路 太阳神小区 500 1508 英雄路部分商业网点详细情况项目 面积 单价元/ 位臵 汇丰花园 4080 40005600 新城区 秋爽花园 5070 50001XX 市中心 碧苑小区 3650 6800 建设路 桃

9、园小区 车库 550 秋浦路 荷花村 车库 550 建设路三、项目财务分析(一)、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中 4 栋 5 层住宅楼房(实验小学职工二栋 40 户，四建公司职工住宅一栋 16 户，拆迁公司拆迁安臵房一栋，30 户)。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329 平方米，经营性用房 600 平方米，合计住户约 205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户 90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照 A 市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住

10、宅：640 元/平方米*(+0)*34329 平方米=34329*元=元2、经营性用房：640 元/平方米*(+)*600 平方米=600 平方米*3776 元/平方米=2265600 元 3、附属物(水、电、电话、空调以上其它) 住宅 34329 平方米*45 元/平方米=1544805 元 经营性用房：600 平方米*45 元/平方米=27000 元 4、室内装饰：34929 平方米*80 元/平方米=2794320 元 5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929 平方米*48 元=1676592 元6、搬家费、临时过渡费等： 1)、搬家费：住宅：200 户*300 元=60000 元 经营性

11、用房：9 户*500元=4500 元 小计：64500 元 2)、过渡费：住宅：34329 平方米*元/平方米*6 个月=514935 元 经营性用房：600 平方米*16 元/平方米*6 个月=57600 元 小计：632535 元 其他费用3)、 管理费，委托拆迁费：34929 平方米*15 元/平方米=523935 元 4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000 元 5)、 奖励：34929 平方米*100 元/平方米=3492900 元上述所有费用小计：38533208 元，折抵每平方补偿金额为元。按照 A 市人民政府令，对 A 市城市区域内房屋拆迁，在 XX 年上半年尚可以执行，自省城

12、市房屋拆迁管理办法，在 XX 年 7 月 1 日开始执行后。A 市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。元/平方米+100 元/平方米 =平方米 元*34929 平方米=元 (二)建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：XX。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同 S 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 110*15*2=3300，三栋 12 层住宅建筑面积：*12 层*3 栋=14606

13、，合计建筑面积：17906。 地块内大致布臵一栋 15 层*15 层; 一栋 12 层*12 层; 三栋 12 层40*15*12 层; 一栋 15 层 40*15*15 层; 占地面积：3211，建筑面积：41554 总占地面积：5861，建筑密度：% 总建筑面积：61460，容积率：高层均设计地下室，面积为 4861，总户数约为 297户。 建设成本估算(一)、工程前期费：1、拆迁成本 2、土地出让金3、城市基础设施配套费：61460*50 元/=万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费：56160*+5300*=万元 6、墙改：61460*8=万元 7、散装水泥：61460*2=

14、万元 8、白蚁防治费：61460*2=万元 9、质量监督费：61460*2=万元 10、施工图审查：61460*1=万元 11、防雷审查：61460*1=万元 12、消防审查： 13、文物：万元 14、规划设计：10 万元15、建筑设计：XX*12+59460*30=万元 16、地质勘探：61460*2=万元 17、测量定位：10 万元 18、煤气增容：2500 元/户 19、供水管网配套费：20 元/小计：万元(18、19 项代收代缴，未计) (二) 工程成本1、桩基：59460*100 元/=万元 2、地下室：4861*600 元/=万元 3、主体：59460*900+XX*500=万元

15、4、电梯：9 栋*50 万元/栋=450 万元 5、室外水电气工程：61460*50=万元 6、小区绿化、道路等工程：61460*60=万元 7、监理费：*1%=万元 小计：万元总计、万元 (三)项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：小高层住宅 1900 元/ 商铺 6000 元/ 地下车库800 元/销售收入 住宅 1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计：142392800 元营业税及附加 142392800*%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本13 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利润：销售收入总成本 = =元如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。