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1、第三章住宅抵押貸款的特質與風險1 1前言n在美國證券化產品中，房貸證券占所有證 券化債券70。n房貸承做過程中，最重要的工作就是評估 與控制違約風險(Default Risk)。2 2前言n房貸證券化過程中，首項業務就是將房貸 組群起來。為提高房貸群組的齊質性，房 貸審核必須標準化。例如FHLMC、FNMA均已建立個人信用評分 制度，對不動產估價亦有一定的程序與參 考標準。n審核貸款過程中，最主要評估依據是貸款 價值比與債務支出比。3 3住宅抵押貸款簡介n汽球型貸款(Balloon Payment Loans)借款人在貸款期間只支付利息，不償還本 金，直至到期日才一筆還清本金，屬於中 短期貸款
2、(1930年代以前為主流)。汽球型貸款的主要問題是借款期間從未償 還本金，也就無從建立起屋主的權益 (Equity)。現在汽球型貸款主要應用於商業性不動產 抵押貸款。4 4住宅抵押貸款簡介n固定付款貸款(Fixed Rate Mortgage, FRM)借款人每期繳納的本利和是相同的，因此 可視這些每期大小相同的繳款為固定年金 。最普遍者為貸款期限30年，已成為市場 主流。n例子說明假設一筆本金10萬元的貸款，年利率12 ，貸款年限30年。以第一個月的各項計算 說明：5 5住宅抵押貸款簡介n步驟一：每月應付貸款金額計算年金現值公式MP 每月應付款額MB 期初餘額i 每月利率n 貸款月數6 6住
3、宅抵押貸款簡介n步驟二：每月應付利息之計算應付利息 期初餘額 每月利率 $100,000 1% $1,0007 7住宅抵押貸款簡介n步驟三：每月應付本金之計算應付本金 每月應付款額 應付利息 $1,028.613 - $1,000 $28.6138 89 9住宅抵押貸款簡介n漸進償付法(Graduated Payment Mortgage, GPM)1970後，美國通貨膨脹肆虐，造成名目利率提高 ，增加的額外付款平均分佈於整個貸款期間，而 通常購屋人在貸款初期所得較低，因此，貸款初 期會帶給投資人壓力，稱為偏斜問題(The Tilt Problem)。GPM貸款初期的支付額較低，隨時間而逐漸增
4、加 ，即針對偏斜問題所設計。1010住宅抵押貸款簡介n浮動利率貸款(Adjustable Rate Mortgage, ARM)貸款利率可依利率指標調整。主要利率指標(1)1年期國庫券報酬率(2)平均資金成本指標(Cost of Fund Index, COFI)(3)倫敦銀行同業美元拆款利率(LIBOR) 浮動利率貸款有調幅的上、下限(Cap/Floor)限制 。1111住宅抵押貸款簡介n增長本金償還貸款(Growing Equity Mortgage, GEM)為了提早付清貸款，而將原本每期同額的 償還款改為漸進的還款，其所增付部分形 成對本金提前還本，使屋主的權益部分成 長較快。1212
5、貸款審核與出售n審核貸款要點信用因素非信用因素信用歷史 付帳記錄 信用卡記錄 個人收入記錄貸款價值比 流動性準備 債務支出所得比 貸款目的 貸款方式 貸款條件 不動產種類與估價1313貸款審核與出售n貸款價值比貸款額占房價的百分比，原則上此一比例 不能超過80，亦即借款人需有20自備 款，若自備款不足20，需就不足部分購 買保險。n債務支出比借款人每個月的房貸本息支出額除以借款 人所得，此一數據最好不要超過301414貸款審核與出售n金融機構審核貸款需與下列人員、機構相 互合作與業務往來：1、借款人2、信用中心：審核借款人的信用歷史。3、鑑價人：鑑定不動產價值。4、地契保險業：擔保地契糾紛風險
6、。5、律師（或土地代書）。1515貸款審核與出售n銀行在成交後，對於貸款有幾個作法：1、銀行可以持有貸款以做為資產之一部分。2、馬上出售。3、暫時持有，待日後再出售。1616貸款審核與出售n如果銀行承做貸款的目的是出售貸款，銀 行在承做前勢必要考量未來購買者的需求 。例如銀行承做貸款後將貸款出售給FNMA， 則銀行在承做時必須注意到貸款條件是否 符合FNMA的收購規格。n若貸款留在銀行庫存，可利用期貨市場規 避利率風險。1717金融機構持有貸款之風險n流動性風險房貸資金來源通常以存款為主。存款 期限之週期較短(多在一年以內)，而房 貸償還期限最高可長達30年，本金回 收慢，因此兩者在期限結構有
7、明顯不 相稱的情形。1818金融機構持有貸款之風險n利率風險金融市場的存款利率會隨著市場供需而 改變；放款方面，一般銀行多採用基本 放款利率為基準作機動性調整，然而其 受許多放款政策上的考量，調整幅度較 無法反映市場的資金狀況。當利率的起 伏加劇時，銀行所面對的利率風險相對 提高。1919金融機構持有貸款之風險n提前還本風險提前還本之不確定性，造成放款機構在經營上 兩大阻力：1、原預期的利息收入因房貸的提前還本而中斷，使銀行的營利承受不穩定的風險。2、造成銀行資金流量失衡，並且與原先之現金流量規劃迥異。2020金融機構持有貸款之風險n信用風險借款人未能依約償還本息，以致銀行遭 受損失之風險。銀行亦需承擔抵押擔保 物拍賣未達抵償原貸予之本金的風險。n業務集中風險銀行業務過度集中於住宅抵押貸款，若 遇景氣不佳時，亦造成營運困難。2121
