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1、 新里程九问一问：投资环境 东星沙南？ 长沙？现状一： 星沙东南的东南， 偏远荒芜，配套交通短缺。现状二： 最好的在星沙，最差的也在星沙。现状四： 长沙房价暴涨。 3000左右难觅有社区、有园林、有规模、有档次、有质量的好房子。现状三： 六大板块鏖战星沙。 土地供应量大，新盘推出速度快，价格上涨幅度高。理由一： 价位：星沙红海，长沙蓝海。与同区域同价位的对手展开白热巷战。不如做长沙能较轻松承受的好房子， 价格，是攻长沙的法宝，还有什么能比便宜的好房子更让人心动？定位投资环境 东长沙城市榜样理由二： 距离：到星沙与到长沙基本等距。站在长沙高度做未来的里程碑在整个长沙的视界里树立未来的品牌。理由三
2、： 竞争：争夺进城客户不如开创出城居住。星沙形势好竞争激烈。长沙供不应求。二问：市场区域 30万人的小 300万人的大？ ！生意现状一： 2006年总供应量10820 套，消化8761套。 2007年上半年总供应量5692套，消化4665套。下半年预计供应量7726套。 市场供需两旺，竞争日益激烈。 现状二： 星沙30万人口，以及附近县市、科技园区购买力，经过三年购房高潮， 原有购买力趋尽饱和。现状三： 300万长沙人，受高涨的房价压迫，购买力充分。理由一：容量 给长沙一个理由，让长沙人过来吧。 星沙30万人，长沙300万人。市场容量及有效购买力上，长沙远超星沙。理由二：体量 50万平方米的超
3、大社区。 如果需要在3年内销售完，不开发长沙客群，难以想象。当然，前提是不烂价。理由三：思量 成家立业，房子不能不买，票子只有那么多。 出城居住入城工作，是发达城市的基本状态。能消解思想抗性。定位市场来自目标人群的转换 300万长沙普罗大众的旺盛购买力和欲望青年人or中年人or老年人一次置业or多次置业 现状一： 经开区企业、星沙中心区企事业单位、少量市内的投资型和养老型客户。现状二： 首次置业比例明显高于二次置业、 外地客户和周边乡镇客户关注度不大、市区二次置业者比例要高于星沙。现状三： 25-39岁中轻年客户是市场的主力客户、40-49岁客户各个区域区别不大。50岁以上客户总量很小。三问：
4、购买人群定位客群70年代刚刚好首创人群80太小 60太老。理由三： 老房子住腻了，别人家的房子也住腻了。 是时候要买个好房子犒劳自己，何况又不是支撑不住。 现在这破地方，连个散步的地方都没有，憋屈。购房 指数高事业 初成理由一： 事业取得了初步成功。 充满动力和憧憬，成熟而有激情，理性而不泛冲动。 朋友很多，聚群消费多。家业 初成理由二： 老子、妻子、儿子，很温馨却一点都不省心。 家庭开销大，幸好稍有余钱。 面子工程很重要，骨子里还是心疼钱的。四问：竞争环境别人做什么与我们我们做什么同别人有什么关系？oror同区域or同价位？ 同档次or同户型？ 同形态or同目标？ 同客群or同文化？样本：全
5、高层的超大社区样本：面对全长沙的发售样本：70年代的主力客群样本：唯一城市精英文化样本：唯一配套构成手段样本：唯一商业集成方案独有：我们的项目独有：我们的规划独有：我们的产品独有：我们的品牌独有：我们的营销独有：我们的传播是最大的竞争 是最大的优势自我超越定位竞争现状一： 交通不便利。摩的成为了主要的看楼工具。现状二： 配套不成熟。 周边连大型超市都没有。现状三： 处于工厂围合之中。 现场感受到的居住氛围较弱。六问开发定位： 先卖房子做配套卖房子 做配套再？理由一：市政配套是共享的。理由二：生活配套是共享的。理由三：这里有大把的钱赚。未来生活的样本区我们不需要先做配套，有人为我们做配套交通。因
6、为这里全是这座城市的中坚消费力。我们不需要先卖房子，影响力没有出来，溢价也上不去。 我们只要把族群打透，把70年代的氛围做足，问题将迎刃而解。开发定位现状一：根据现有的总平图，新里程项目都是高层， 产品形态单一化。现状二：市场大盘均为多种产品形态。 多采用多层启动市场，高层拉高价格和档次。现状三： 星沙整体供应和需求以紧凑型2房和3房为主。 原因：星沙区域主力客户为企业员工，其价格承受能力较低。 区域住宅面积体现出进一步趋于紧凑的态势。 五问：产品如何单一的做？的产品理由一：高品位高：更具精神内涵。是修为，是境界、是超然、是与众不同。理由二：高品质高：完全高层建筑。完全家居解决方案。社区高尚生
7、活配套。理由三：高品鉴高：三大绿茵组团。37绿化率。高品质持续社区发展力量。产品定位50万平米 城市中坚力量的建筑群纯粹的高尚。七问：文化 50万平米城市中坚力量的建筑群东城名苑是什么文化？早安星城又是什么文化？香槟小镇是什么文化？威尼斯城又是什么文化？鹏基是什么文化？那么华润又是什么文化？长沙的精英们，在这片地上唯独就是没有自己的文化！做不做 做什么文化?城市精英榜样文化我们不但要做文化，而且是要做城市精英文化。我们的文化就是：生活美学、榜样文化。生活无处不存在艺术，只是缺乏提炼。理由一：生活艺术。看电视是观点艺术。做饭菜是解构艺术。亲吻逛街是行为艺术。理由二：成长主义。骑马打仗是街区主义。
8、连环画、动画片是静思主义。变形金刚、圣斗士是超现实主义理由三：情感主张。情景戏剧是性格主张。电影串演是性别主张。戏剧之王是性感主张。文化定位品牌不是喊出来的。难点在如何做？现状：2000年，山水芙蓉2002年，山水人家、楚天家园、新欣小区2003年，中南汽车世界、山水系列地产。2004年，幸福里2005年，美林水郡2006年，威尼斯城、早安星城、水印山城2007-2008年，华润置地、深圳鹏基等地产大鳄将在星沙开花结果。品牌之争将成为星沙的主要战场之一。八问：品牌深圳 群落。趋势：占据市场空位，锻造品牌价值 绿景新洲王；佳兆业布吉王；富通宝安王 万科文科王；金地理科王；中海工科王 华侨城旅游地
9、产之王，复合地产之王 南海正在将半岛城邦的影响力注入企业品牌之中 市场发展趋势明显。算帐：品牌价值不是单项的投入产出， 地块储备越多，回报越高 佳兆业品牌已经树立，佳兆业可园比同区域同质量的楼盘贵上两千，同样 趋之若骛，市场炙手可热。佳兆业拿地顺理成章， 可园一再扩充，现已规 划至九期，佳兆业中心等众多楼盘笑傲楼市。模式：实战检验过的品牌之道 用一个项目迅速创建品牌，然后依靠消费者的信任和忠诚，进行更大范围的 产品和服务拓展，获得更丰厚回报。 代表：万科，四季花城。华侨城波托菲诺。向中国地产第一城市学习。品牌 之道。以城市榜样生活倡导者的身份领袖星沙， 进而成为长沙中坚力量的居住领袖。通过已销
10、售的现代城和还未进入销售的新里程， 形成产品力支撑。直接形成政府、消费群、市场的强势认知。 品牌如此建立，企业发展、产品销售更加得力。未来品牌王者至道。商业要人气、要人流、要商圈，这些我们都没有，但我们有商铺。商铺销售成商业的这一步，是脑袋想破的一步。我们怎么做商业？九问：商业东长沙 精英商业 榜样力量商业定位我们不需要强推商业我们依靠中坚的力量理由二：中坚消费观。 买贵的，总比买对的靠谱。 买品牌的，总比杂牌货的靠谱。 买主流的，我靠，主流是什么？ 品位是大问题，便宜是小问题。理由一：中坚的消费力。 都想买房，房价涨了， 都喜欢吃肉，肉价涨了， 都吃方便面，面价又涨了， 就是他们，拉动了物价
11、上涨。市场定位三百万长沙人的消费力客群定位70年代的首创人群环境定位东长沙城市榜样竞争定位城市榜样社区蓝海开发定位未来生活的样本区文化定位城市精英榜样文化产品定位新城市主义青年建筑的高尚标版品牌定位创建未来城市榜样商业定位东长沙精英商业榜样形象定位城市样本榜样社区形象定位城市样本榜样社区定位语诠释成为居住榜样，是因为这里有城市中的榜样人！他们，事业初成、家业初成70年代的首创人群。有理性也有激情，有事业又有理想，有生活又有浪漫，有责任又有追求，用城市精英榜样文化和榜样状态告诉城市，什么是榜样生活。未来新里程案名及诠释依托名盘未来现代城，我们开创更加优秀的“新里程”，新里程不仅将开创楼市新标杆，
12、还是都市中产精英的新生活里程。我们的城市 我们的领域主广及诠释城市属于我们，这里是东长沙城市榜样、未来生活的样本区、城市精英榜样文化、东长沙精英商业榜样我们在自己的领域里志趣相投。我们在路上， 我们奔向未来新里程形象期例解营销系统新里程营销系统总原则面向目标营销而不是产品营销营销系统五大营销界面品牌界面：项目品牌、企业品牌。现场界面：工地现场、销售现场。传播界面：硬性广告、软性广告。公关界面：公关活动、促销活动。沟通界面：内部沟通、外部沟通。品牌界面营销系统未来城市榜样生活创建者定位解析：1、立足星沙市场，面向全省的新型综合地产开发商。2、房地产开发新领袖 ，为城市中坚力量打造城市榜样群落。3
13、、追求开发的每一个项目都是城市样本。4、以实现消费者的美好追求为己任，致力于为他们提供高品质的优秀产品。品牌形象定位创建未来城市榜样品牌形象口号富有领袖风范、创新意识的发展伙伴；善于融合区域文化精髓，和城市发展潮流的成功人士。品牌形象个性产品利益点： 定义未来城市品质的 空间、环境、服务等榜样创建 未来 城市榜样消费者需求： 实现未来目标 的高品位居住品牌个性： 富有领袖风范、创新 意识的发展伙伴 善于融合区域文化精 髓和城市发展潮流的 成功人士品牌形象主张现在的位置：未来 有印象， 开发过现代城 不是很熟悉， 是星沙的公司吧 好像只在星沙活跃 将达到的位置：原来是个城市榜样社区 的领导品牌，
14、是长沙居 住理念的主导。 房子很先进， 关注象我这样的城市中 坚力量。 是一个能帮我实现超前 享受、快乐生活的开发 商，是个值得信赖的有 领袖风范的发展伙伴。未来 新里程未来 品牌 建设未来城市榜样生活创建者品牌形象传播现场界面营销系统现场界面总纲领现场就是力量公关&广告界面营销系统传播系统总原则公关第一广告第二传播系统总纲领创建新里程 只需二十波营销公关界面：企业知名度运动第一波：清吧外展场在五一商圈、广电、火车站设立外展场，在现场设立营销中心。统一布置为清吧，配置吧台、酒柜。采用“530”营销，主攻晚上看房。本方案将以专案形式臻品专供公关界面：企业知名度运动第二波：环游长沙城设立十辆展车环
15、游长沙城，将“流动的户外”进行到底，做个透彻。设置环城线路，免费搭乘，提供饮用水、水杯。包装成未来大篷车，好玩又便捷。本方案将以专案形式臻品专供公关界面：企业知名度运动第三波：三色人当代艺术三色人步行畅游长沙城。与长沙电台交通频道联动，有奖寻找三色人。只要你先看到，只要你先打入电话，奖品就是你的。奖品设置：超级KETTY，超级变形金刚，超级三色人。本方案将以专案形式臻品专供公关矩阵：项目美誉度运动第四波：越野车赛车是男人的第二老婆。聚一聚，比一比，谁更野性。找个荒郊野外，好好的同“二老婆”一起疯去吧。本方案将以专案形式臻品专供公关界面：项目美誉度运动第五波：绝对拯救攀援、速降、泅水、翻越谁最快
16、解救到人质，谁就是王中王。有些障碍，单体的力量无法逾越，你必须依靠团队。但共度患难的队友，可能就是你最强大的敌人。本方案将以专案形式臻品专供公关界面：项目美誉度运动第六波：美俄巷战本方案将以专案形式臻品专供每个男人骨子里都是军事迷。为他们提供真实体验，全副武装，仿真枪械，火爆开战！美俄遭遇战，你将一战成名。公关界面：项目美誉度运动第七波： 是驴子是马拉出来溜溜驴友大征集：征服文笔山。城市千里马：“副业新思维”拓展大赛。与旅行社、汽车等实现品牌联动，联手创建。本方案将以专案形式臻品专供公关界面：夜色中的沙龙生活第八波：情景喜剧拍你自己的“武林外传”、“办公室的故事”。只要你参与，我们将忠实的用DV记录你的全程。碟片免费赠送，台上你就是明星。本方案将以专案形式臻品专供公关界面：夜色中的沙龙生活第九波：电影串演韦小宝枪杀岳不群，贾宝玉偶遇一丈青。只要你能想到，来吧，免费为你拍出来。条件是你写的剧本够精彩，你的演技也够烂。本方
