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1、谨呈:龙建房地产开发有限公司 和和1人造/价 /全 一、项目分析项目位于江宁大学城龙眼大道西侧，隶属于江宁科学园，距高南京市区约22公里。从基地向北到东山镇中心约7公里，东而到天元中路碌淮河大桥5公里，机而向淳化街道，南而则可朋望方山风景区。 1、地块四至北面: 规划为生态公园; 内部有一块天然的水塘，后期用途待定;西面: 早期规划为高尔夫球场，后期规划改动，用途待定;东面: 隔龙眠大到为金陵协和神学院，还有规划中的生态公园与教师住宅集中建设用地;南面: 协众房地产公司近90亩商业地块，江宁体育中心在项目的西南角;内部: 一条水系从北部水塘贯穿基地南北，水系与地块两侧有5-6米高低落差。4 E
2、NYSUANEE 服务1/芭!/知/价/值 沪宁高速对本项目价值提升起到重要作用 2、交通情况一一大交通格局基本确立，指待成熟时日 公交/地铁路线 起始站 终点站 起始/结束时间 公交路线金龙线 金宝市场 龙都 640-18:40 江宁线路大同线 江宁大学城 | ”同上名城 人 江宁线路大中线 江宁大学城 | 中国女人街 江宁线路南金线区间 江宁大学城 | -南京火车站 市郊线路雨浙线 雨花台南门 | 浙江商品城 155 市郊线路 目前能够通达到大学城内部的交通线路虽然有5条，但车次少，发班时间长，结束时间早，造成目前区域公共交通不够便利。 有蝇1/务!/节1/造/价1/ 值 3、周边居住用地
3、环境 国口 开发模式一一教育配套与对外销售的方式大学城的居住用地除了提供教育配套外，主要还是向城市开放，一是可以为大学城的滚动开发提供资金; 二是将教师的居住功能应逐渐从高校中分离出来，顺应社会化的发展趋势。国口 用地规划一一3个居住社区和7个基层社区。整个居住用地总面积为339.56公顷，占总用地面积的14.22咒，其中二类居住用地286.04公顷，托幼、 -中小学用地29.09公顷，基层社区中心用地6.80公需，住宅混合用地17.64公顷。大量的房地产开发一方面使区域成为了未来市场开发的热点，另外一方面也将给本案带来众多面对面的项目竞争。 二 5ee4、公共配套设施国口 商业环境一一集中建
4、设、重点发展目前区域缺乏商业设施，主要生活配套都集中 在大学校园内部，学校内有超市、餐馆、医院、自助银行、网吧等日常 套设施，由于学生数量众多且相对集中， 部的商业异常繁荣。 项目南侧105一106地块将规划为一个区域商业中心，该商业项目的开发建设将形成集聚效应，带动区域商业配套的发展与成熟。国口 医疗设施一一完善区域配套基地隔天然湖北侧将规划一座三级甲等医院，该全人 作证全 目前地块已经出国口 体育设施一一大规模、高起点距离项目约1公里的江宁区体育中心，是由一座容纳5000人的体育馆和一座3.5万人的体育场组成，总建筑面积达到6万平方米。可人 5、基地价值评判地块周边自然环境优越，生活配套缺
5、乏 本 希 良 一般 较差本案距离城市中心较远，区域处于开发起 3 六步阶段，基础配套设施薄弱，成熟度较差， 人|暂时无法满足基本生活需求。但区域有着 SR较强的产业基础、浓郁的人文底蕴，具有 生让很高的发展前景，是典型的城市扩张成发 ET 广型区域。 社会人广 六区位形象 翰 本案距离南京主城22公里，离江宁中心也超过了7公里，是江宁新城扩张的边缘区域，随着城市化的扩张，区域具有明显成长型板块特质江宁产业经济实力雄厚，近几年高新企业的发展有效的支撑住了本地市场的消费需求，作为全国唯一的集高新开发区、大学城、风景区为一体的开发园区，发展前景广阔，随着江宁城市化的扩大，区域必将承载大量的居住客群
6、，成为又一市场热点板块。 二 项目界定结论一一研究方向 1 ，陋生区域 D 竞争特点? 抗性? 如何应对?2， 资源型物业 D 资源利用度? 利用方向3，中高端产品 D 特点与启示?4，地块开发 口 如何协调与运作、开发模式?5主动郊区化 口 障碍?启示? 客户群体? 特征? 二 二、区域价值分析科学园北部区形象逐渐改善 国口 房地产业的发展改变了区域城市面狐 随着武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等项目的陆续开发，大量改善居这里所指的 住条件的居民在此置业安家，北部片区进入了成长期，原来荒芜的面北部片区， 貌得到了改善，区域已经成为城区的一部分。人天元路以 瑟梧盘, 这种 量口 交通条件的改善拉近
7、了与东山镇的距离改变主要来自于以下三 天元路的建成、竹山路的南延，使区域的交通条件得到了极大的改善个方面。 特别是竹山路沿线更是成为了天然扩张的辐射地带 国口 基础设施的建设的完善逐步带动生活模式城市化区域居住人口的逐渐增多，特别是竹山路商业街的形成，带动了区域居民生活模式的城市化，改善了原来片区不成熟的城市印象。 一城市发展向南转移，区域繁荣即将到来 国口 从城市发展的现状和趋势分析东山镇的发展已接近饱和，而科学园在经过2-3年的发展，城市发展也随着城市的 推进到天元东路与天印路交汇带的沿线，随着城市化进程力度的加大，扩张，沿天 城市发展的边缘已经临近项目区域，区域发展势在必行。该随着科技作 园地区发展的逐步成熟，其基础建设的步伐进一步得到加强，由此带 来项目地段价值的升值。Ce 画口 区域主地大重出让元路以南的 从2003年起，区域就作为了江宁土地出让的重点，截止到2005年，地区和逐渐转 短短三年间可统计的土地数量就达到了29幅地块，约2900亩土地，随移。 着这些项目的陆续开发，未来几年区域将成为江宁又一主流板块。国口 城市道路与交通线路的建设目前区域内部已开辟了多条道路，车行交通十分便捷，加上地铁延伸线至本区域，客观上打通区域交通上的阻塞，大幅提升地段价值。 二 1
