房地产投资环境与市场分析

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1、房地产投资环境 与市场分析第三章 房地产投资环境与市场分析3.1 房地产投资环境分析3.2 房地产市场调研3.3 房地产市场分析报告一、房地产投资环境概念 房地产投资环境是影响房地产投资、开发、经营、管理的一切政 治、自然、社会和经济因素的总和。 硬环境软环境第一节 房地产投资环境分析房地产金融及产业政策因素：土地、税收、交易经济因素：收入水平（国民收入、个人收入）、消费结构 人口统计因素：规模与增长率、结构等第一节 房地产市场营销环境u 宏观投资环境：一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。二、房地产投资环境分析内容 地区经济发展水平地区产业结构和发展

2、政策 地区发展战略人口因素自然环境因素第一节 房地产市场营销环境u 区域性（中观）因素分析：区域经济是拟投资项目的直接经区域经济是拟投资项目的直接经 济环境，只有把宏观经济发展的普遍性和区域发展的特殊性结合起来研究济环境，只有把宏观经济发展的普遍性和区域发展的特殊性结合起来研究 ，才能切实地把握房地产投资项目所在地区的区域经济发展趋势。，才能切实地把握房地产投资项目所在地区的区域经济发展趋势。拟开发项目地区规划、交通、环境及历史是影响物业供 求与差异化的个性因素第一节 房地产市场营销环境u 微观市场分析第二节 房地产市场调研一、房地产市场调研作用u 有助于企业进行经经营决策，提高竞争力(发现市

3、场机会、产 品创新）u 有助于政府制定正确的宏观政策作用是项目策划者认识市场和捕捉市场机会的前提是项目策划者了解消费者需求的主要手段是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的 必要前提是项目投资机会研究、定位、规划设计、营销等 一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终第二节 房地产市场调研环 境 调 查需 求 调 查第二节 房地产市场调研二、房地产市场调研的一般内容供 给 调 查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查 房地产市场的需求特性 u 市场需求的广泛性u 市场需求的多样性u 市场需求的永续性u 市场需求的融资性u 房地产消费的长期性u 市场需求

4、富有弹性（1）房地产消费者调查（2）房地产消费需求调查房地产市场的供求特性 u 市场供给的区域性u 市场供给缺欠弹性u 市场供给的不同质性u 市场调节的不完全性（1）市场竞争者调查（2）市场供给调查产品、价格、促销、渠道三、房地产不同阶段的调研内容（侧重点）房地产项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查项目交通状况调查项目周边景观调查商务圈和商圈调查区域基本信息调查相关项目基本信息调查房地产市场推广阶段的市场调查： 竞争项目基本信息调查竞争项目销售信息调查客户需求和接触媒体习惯调查第二节 房地产市场调研房地产项目销售阶段的市场调查：市场推广调查和测评成交客户问卷调查销售难点调查房地产售后阶段的市场调查第二节 房地产市场调研四、房地产调研程序第二节 房地产市场调研准备阶段实施阶段分析和总结阶段一、竞争项目的调研报告 竞争项目的基础信息资料：产品、价格、广告、销售执行、企业状况楼盘调研总结：优点和缺点、本项目的建议第三节 房地产市场分析报告二、区域市场调研报告 区域概况：历史、人文、生活、市政交通 区域的显著特点目标区域楼盘情况：分类调查，重点调查报告结论或建议：区域的供应结构、区域的需求结构第三节 房地产市场分析报告三、调研报告要求 客观真实、准确简明扼要、重点突出结论和建议表达清晰绘制必要的表格与统计图，方便阅读与表达报告完整第三节 房地产市场分析报告