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1、万科房地产企业制度 流程与 风险管理企业为什么要建立制度和流程体系？美国立宪会议议题：齐景公问政于孔子孔子曰：“君君 臣臣 父父 子子 ”人的欲望是无限的，心性的好坏也 是随时而变的，只有明晰了名份之下的 责权利，再有一套保证的制度组织，才 能够让个人各尽其能，才会有一个和谐 的环境。关于人性-来自一个民营企业的争论Q12的忠诚度造价师的定位没有组织制度的企业是危险的，“好 的制度可以让坏人变好，坏的制度可 以让好人变坏”管理案例: 工程部沦陷人事干部侵吞财产IT高科技犯罪手段小金库与避税经典案例巴林银行 新疆德隆 周正毅 陈久霖表面上？实质上？成功企业一定是倾力于构建组织制度的企业制度建设是
2、企业内在的需求 规范各项业务活动 企业内有章可循，有法可依 确保企业的有序经营 企业扩张需求 企业永续发展的需求制度建设与系统性偏差6西格玛理论输入原料标准化 生产线输出产品土地资金房产 物业房地产运作过程管理规范化 透明化地产与画家房地产企业面临着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 形势-消费者观望 行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存房地产企业政策客户资本市场法律资源生存社会p 举牌案例面对如此的形势与现实-房地产企业的制度流程建设是必然的基于什么来建立企业的制度与流程？企业文化与制度流程建设企业目标 （果）制度流程企业文化 （根）绩效 管理治理结构授权管 理 制度与 流程执
3、行力企业目标企业目标与制度流程建设企业定位与制度流程建设价值取向 治理结构 制度体系 绩效体系标杆企业的分析1、投资决策项目投资可行 性报告投资估算书2、项目策划项目定位：概念 性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部 、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计 概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约不同文化、定位、目标下的企业，在流程制度上体现的不同：标杆企业：目标成本管理细则某民企：成本标准管理细则制度与流程体系的解读POM语言愿景：企业策略思想的实施企业文化建设的引导者企业执法的标准最有效的
4、管理工具员工的优秀教师制度与流程体系的解读POM语言目标：规范、可控：实现满足客户价值的弹性和速度。 游戏规则： 有序、高效、创造价值，实现企业利润。 网络资讯化： 企业管理现代化 共享知识平台：建立学习型组织房地产企业的定位设计管理-管什么?现场管理-管什么？成本管理-管什么？如何建立制度和流程体系？制度与流程体系制度与流程执行系统检查与评估系统制度与流程建设系统制度与流程体系制度与流程执行检查与评估系统制度与流程建设（不断完善，持续优化）制度与流程体系 建设的权责一览 表管理制度作业规则作业工具 系列作业流程 图制度与流 程系统 定义： 特征：关于制度 时间效率 知识管理 规范化的语言 易
5、用性！制度与流程体系建设要点管理是需要成本的 流程设计要注意什么？系统性完整性 效率性 二八原则家世界流程是把双刃剑！请假？ 比赛？制度与流程体系建设中常遇到的问题要努力规避的问题 贴在墙上的宣传画 推诿的借口 对行业的理解与专业谁的错？房地产企业有哪些制度和流程体系？房地产企业的制度与流程采购管理制度体系集团采购管理制度集团招投标管理规范集团集中采购管理规定区域 采购管理办法供应商管理规定定点采购操作指引采购信息管理规定集团设计成果标准集团设计评审管理规定委托设计与知识产权的管理规定规划与建筑方案评审指引景观设计作业指引设计管理制度体系集团设计变更管理办法住宅节能设计指引集团工程管理管理规定
6、 项目工程进度控制管理办法 中间质量验收管理办法甲供材料管理办法工程管理制度体系项目工程部工程管理程序地区公司内部质量审核程序 现场文明施工管理办法目标成本管理办法集团成本管理规定无效成本管理指引设计阶段成本管理操作指引设计变更与现场签证成本管理办法成本管理制度体系责任成本管理办法成本信息管理规范房地产专业管理流程工程管理工程质量管理流程工程进度管理流程变更管理流程合同管理流程安全文明施工管理技术管理流程工序管理流程物料管理流程合同变更管理合同执行管理进度款管理索赔管理流程合同签定管理合同结算管理补充预算管理保修金结算交 互分 级专业集成流程汇编各专业流程的集成项目论证 项目策划营销策划设计管
7、理施工管理销售管理保修管理物业管理时间上的承接关系专业上的衔接关系流程上的集成关系设计管理 采购管理工程管理成本管理分包签证进度质量变更限额 招标合同管理集中采购招投标举例说明：制度流程编制与优化的案例分析案例1：制度流程体系两种模式的介绍1、制度为核心，流程融入其中2、流程为核心，制度为辅助案例2：某成本管理制度与流程解读1、目的2、原则3、职责4、工作程序对于地产项目实施过程中发生 的变更如何管理控制流程？案例3：设计变更管理流程的优化管理控制要点：输入端 -变更来源过程管理-图纸变更成本评估营销端口输出端 -变更指令下游 -执行控制优化前的制度流程系列1、设计变更分类规则设计变更流程成本
8、控制流程输入输出合同变更流程2、合同变更分类规则3、各级设计变更管理控制流程5、成本标杆管理及报警控制流程4、各级合同变更管理控制流程完整的流程剖析： 优点-理论完善专业分工缺点-缺乏专业间的集成可操作性差忽视了实质控制剖析：n 流程嵌套严重，重复走审批流n 最终确认的权责不明确n 工作流漫长-最长的达150天表现-实质缺陷-n 事前的成本控制缺乏n 变更下发环节失控n 变更执行控制缺乏n 变更对合同的实质影响没有体现优化后的流程：3、设计变更分类规则1、变更总控制流程2、设计变更管理流程4、变更执行管理流程 流程的合并与专业集成 成本事前控制 完善关键环节的控制 加强执行控制 全过程的控制体
9、现案例4：怎样编制流程1、确定编制规则2、确定权责一览表3、确定流程清单4、确定流程关键控制点与价值输出5、绘制流程图，明确流程责任人6、编制相关规则、指引几个观点的讨 论观点一:企业治理靠个人能力的效 果会高于依赖制度流程建设观点二:制度流程带来的是工作效 率和效益的下降还是提升观点三:制度流程做多少合理？做多深合适？重申我们的愿景:让制度流程成为管理有效的工 具，同时为我们带来管理和经济效益 世界是一面镜子加强制度与流程建设构筑企业风险防范的 长城风险管理篇什么是风险管理风险管理要融入业务管理之中为什么进行风险管理？ 企业经营管理业绩的需要 管理层决策的需要 现代企业法人治理结构下，对企业
10、经营过程进行监督管理的需要某地产企业风险管理部的定位风险管理管什么？ 对集团的内控管理风险进行评估，并提出改进意见 对集团各项目的投资风险进行评估，并提出预案 对集团经营的法律、法规风险进行评估，并提出建议 对集团现金流整体运作进行评估分析，并提出建议。房地产企业的经营管理有哪些风险？客户风险之一： 销售承诺带来的风险车位比 热水会所 公交线公共绿地 空心花园客户风险之二： 销售广告资料带来的风险惊心动魄的项目群诉客户风险之三： 红线的风险？1、群诉 2、制胜之招：政策法律风险之一 ： 产权与销售许可的风险1、地下车位可否销售？ 2、深圳的架空层索赔案政策法律风险之二 ： 物业维修基金的缴纳1
11、、政策法规各不同2、成本归集与核算政策法律风险之三 ： 开工证、预售证的办理1、无证开工2、深圳的山水居财务风险之一： 销售成本的预结算-财务与成本的对接某项目少结成本造成遗留问题财务风险之二： 公建、配套成本的分摊会所 车库 幼儿园 学校项目成本分摊 关于税务返还财务风险之二： 销售收入的结转 国家财务制度的遵循外部审计关注焦点财务风险之三： 融资风险 现金为王-资金计划中的风险岗位设置的风险之一： 球员与裁判 岗位牵制岗位设置的风险之二 ： 关键岗位的轮换 采购 销售 出纳童言无忌制度流程建设中的风险之一： 制度缺漏： 制度控制点缺陷：制度流程建设中的风险之一：制度流程建设中的风险 ： 制
12、度建设滞后于操作：合作中的风险之一： 合作方选择的风险p 案例1-打不赢的官司p 案例2低价进入高价索赔p 案例3合作方不见了合作中的风险之二： 合同条款的风险p 案例1-包死包不死？p 案例2-卖楼谁赚了？p 案例3-甲供料的风险p 案例4-费率合同失控了合作中的风险之三： 合约法律风险规避规划设计中的风险之一 ： 货不对板 面积缩水? 日照? 强条?企业运营全过程各环节的风险各专业管理体系投资决策风险项目营销风险项目操盘中的风险如何去管理和防范风险？风险管理的手段n 风险评价n 内部控制n 内部审计风险评价风险管理的手段n 风险评价体系的介绍n 内部控制n 内部审计风险评价模型内部控制内部
13、控制体系的解读内部控制系统的建立内部控制系统的建立l 内部控制融于具体的业务管理中l 业务管理部门是内部控制的责任部门l 内部控制的直接依据是完善的制度流程l 内部控制的监督评价部门是内部审计专业系统的内控体系-案例1销售系统：销售定价 售楼合同收款管理 特例审批专业系统的内控体系-案例2采购系统：采购策略 供方管理招投标管理 执行管理内部审计三大审计体系：u 国家审计u 社会审计u 内部审计不仅是查帐 不仅针对财务内部审计关注点-内部控制的有效性内部审计关键对象-内控系统的关键控制环节内部审计结果-为内控体系的建立健全提供建议回顾: 对于规范化运作的企业，风险管理是必需和必然的 内部控制管理
14、与内部审计是风险管理的有效和必需的手段 制度流程建设与实施的不断完善成为风险管理的有效保障内部审计与风险管理案例分析案例1：某公司设计变更专项审计案例2：某公司成本信息专项审计案例3：合同执行的实质性审计案例4：以责任管理的手段分解和降低风险-责任成本管理体系介绍目标与责任成本管理p 目标成本建立 p 责任成本分解 p 成本动态信息管理 p 集团成本月报基础：u完善的管理体系和健全的组织建设u及时准确的信息反馈系统u专业精神、专业能力与专业理念u强有力的反馈、监督、考核机制效果：u成本变动率逐年下降，确保经营目标实现u避免出现重大成本控制偏差，降低经营风险 项目论证策划阶段的实施案例5：案例6：在日常管理中融入风险管理意识在业务管理中建立一套风险测评及防范的工具管理就是家常事 如何防范客户群诉的风险 如何防范规划设计带来的重大风险 如何防范合同索赔和诉讼的风险具体办法的介绍-抛砖引玉风险管理防患于未然风险管理到底是什么？谢谢大家的聆听！
