房地产开发的程序与管理

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1、1、房地产与房地产业 2、房地产开发的概念 3、房地产开发的主要程序 4、土地使用权的获取 5、城市规划及其对房地产开发的影响 6、房地产开发法律体系 7、我国房地产业的发展过程第一章 房地产开发的程序与管理 1Real Estate Development第一节 房地产与房地产业一、房地产概念1、房地产 （Real Estate, Real Property）指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体 和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位三者的 综合体。实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分。区位：是指房地产的空间位置。房地产的区位是该宗房

2、地产与其他房地产或事 物在空间方位和距离上的关系。 2Real Estate Development第一节 房地产与房地产业一、房地产概念2、存在形态土地 建筑物 两者综合体（房地）3Real Estate Development第一节 房地产与房地产业一、房地产概念土地（1）土地的各种定义田地、地面； 地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土 壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综 合体； 从开发角度讲，土地是三维立体的，是指地球的陆 地表面及其上下一定范围内的空间。4Real Estate Development第一节 房地产与房地产业一、房地产概念（2）土地利用所受的限制土地权

3、利的设立和行使的限制； 房地产相邻关系的限制；通风、采光、排水、排污的相邻关系险情危害的相邻关系土地使用管制。如：土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度5第一节 房地产与房地产业一、房地产概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建 筑设备等组成的整体物。狭义：房屋广义：房屋、构筑物房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内 居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产 和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。三者关系？6Real Estate Development第一节 房地产与房地产

4、业一、房地产概念两者综合体房地产：可能为土地，也可能为建筑物，还可指土 地与建筑物的合成体。房地：指土地与建筑物的合成体。7Real Estate Development第一节 房地产与房地产业一、房地产概念3、物业房屋及配套的设施设备和相关场地。4、land、real estate、real property8Real Estate Development第一节 房地产与房地产业一、房地产概念5、房地产与不动产9Real Estate Development第一节 房地产与房地产业二、房地产的特性10Real Estate Development第一节 房地产与房地产业三、房地产业1、房地产

5、业（Real Estate Industry）从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业 。 产业形态 房地产投资开发 房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理 房地产行政管理11Real Estate Development第一节 房地产与房地产业三、房地产业1、房地产业（Real Estate Industry）产业类别12Real Estate Development第一节 房地产与房地产业三、房地产业2、地位“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济 的支柱产业。”国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知国发200318号13Real Estate Developme

6、nt全国固定资产投资与房地产投资14Real Estate Development15Real Estate Development16Real Estate Development三、房地产业3、特征基础性先导性关联性在我国，每增加1亿元住宅投资，其他23个相关产业相 应增加投入1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大 的产业有60多个。第一节 房地产与房地产业17Real Estate Development回顾效应：指产 业的发展对为其 提供投入品的产 业的发展所施加 的影响。前瞻效应：指产业的 发展创造了能够引起 新的产业活动。旁侧效应：促进了社 会整体物质文明和精 神文明水平提

7、高这种 间接影响。18Real Estate Development三、房地产业3、特征地域性周期性高回报、高风险性对金融业的依赖性第一节 房地产与房地产业19Real Estate Development第二节 房地产开发的概念一、房地产开发的涵义房地产开发房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提 供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产开发是不断地重新配置建造环境以满足社会 需要的一种活动。房地产开发是对地下设施和地上设施进行综合开发 ，配套建设。以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用 权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。中华人民共和国城市房地产管理法20Real Est

8、ate Development第二节 房地产开发的概念一、房地产开发的涵义房地产开发房地产开发提高了土地使用的社会经济效益 房地产开发是开发企业的投资活动 房地产开发是城市规划的实施过程 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发21Real Estate Development第二节 房地产开发的概念二、房地产经营的涵义经营产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务 的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一 系列有组织的活动。房地产经营指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营 。两者关系房地产开发是房地产经营的一种形式。房地产开发就是房地产经营。22Real Estate Deve

9、lopment第二节 房地产开发的概念三、房地产开发的特点从投资角度： 开发成本高，投资量大 开发建设期长，投资周转慢 市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性 涉及面广，综合性强23Real Estate Development第二节 房地产开发的概念四、房地产开发的分类1）项目位置：新城开发旧城改造2）项目规模：零星开发成片开发3）项目功能：居住商业工业24Real Estate Development第二节 房地产开发的概念四、房地产开发的分类4）开发深度：外延式开发内涵式开发5）开发方式：定向开发联合开发合作开发单独开发6）开发阶段：前期开发中期开发后期开发25Real Estate D

10、evelopment第二节 房地产开发的概念五、房地产开发的作用推动城市规划的实施与完善 有利于减少投资成本 为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活 提供载体 为城市政府财政提供资金来源 为城市大型基础设施建设提供融资途径 有利于城市的可持续性发展 26Real Estate Development第三节 房地产开发的主要程序遵循房地产开发程序的原因： 1、房地产产品的形成内在的规律性2、减少投资风险，使开发项目顺利进行3、城市政府审批制度阶段划分：1、投资机会选择与决策分析2、前期工作3、建设阶段4、房地产营销和服务27Real Estate Development一、投资机会选择与决

11、策分析第三节 房地产开发的主要程序投资机会选择市 场 分 析投资决策分析投资机会筛选投资机会寻找项目财务评价开发企业 合作对象 咨询公司28Real Estate Development用地分析立项、选址征地、拆迁、安置、补偿建设用地规划许可证开发商、咨询公司计委规划国土有关部门规划管理局土地部门土地使用权证寻找预租（售）客户进一步市场分析开发成本估算承包商选择提出建议开发公司、代理公司开发商、咨询公司开发商、造价咨询招标代理机构保险公司项目保险事宜方案设计建设工程规划许可证市政设施接驳谈判、协议规划管理局有关部门筹集开发资金勘察规划建筑设计院金融机构二 、 前 期 工 作29Real Est

12、ate Development三、建设阶段第三节 房地产开发的主要程序选择施工企业现场“三通一平”施工组织管理与控制竣工验收、交付使用开发企业开发企业开发、施工、监理多部门30Real Estate Development四、房地产营销和服务 第三节 房地产开发的主要程序销售、租赁计划、推广销售、租赁物业经营、管理房地产咨询公司房地产代理公司开发、物业公司31Real Estate Development严格地讲，土地使用权取得方式：1、行政划拨（土地使用权出让金免）2、出让3、转让4、土地或房地产租赁第四节 土地使用权的获取32Real Estate Development一、土地使用权出让

13、定义：是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。 土地使用权出让方式的形成第四节 土地使用权的获取33Real Estate Development划拨、协议方式出让深圳：1987.11.26(土地招标)、1987.12.1（拍卖）“第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式（ 一）协议；（二）招标；（三）拍卖。” 1990.5.19中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行规定“第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招 标或者双方协议的方式”、“商业、旅游、娱乐和豪华住宅 用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。”1994.7

14、.5中华人民共和国城市房地产管理法 第四节 土地使用权的获取34Real Estate Development“第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经 营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2002.7.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留 问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问 题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004.3.30关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知第四节 土地使用权的获取35Real Estate Development一、土地使用权出让（一）协议方式指国有

15、土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地 使用权所涉及有的关事项，如出让土地的面积、年限、用 途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受 让方出让国有土地使用权的一种出让方式。第四节 土地使用权的获取36Real Estate Development一、土地使用权出让（一）协议方式用地申请复核、协商签订土地出让合同1、土地的座落、四至、地形等； 2、开发项目建设条件：项目性质、 规模和开发期限。规划控制指标及 规划设计要求。基础设施和公共服 务配套建筑的建设要求。基础设施 和公益设施建成后的产权界定。项 目拆迁补偿安置要求。项目经营方 式等

16、； 3、出让年限、出让金评估值及付款方 式； 4、出让合同文本； 5、其它特殊要求及有关规定。程序第四节 土地使用权的获取37Real Estate Development一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌第八条 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始 日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。2002.7.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 第四节 土地使用权的获取38Real Estate Development一、土地使用权出让（二）招标拍卖挂牌1、招标拍卖挂牌公告出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规 划设计要求； 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资 格的办法； 索取招标