第五章房地产市场与市场分析

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1、物业经营管理第五章 房地产市场与市场分 析华东师范大学东方房地产学院华东师范大学东方房地产学院 谢福泉谢福泉1Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租 赁 抵押、典当等活动的场所以及一切交易 途径和形式，是指当前潜在的房地产买者和 卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完 整的房地产市场是由市场主体、客体 价格 、资金、运行机制等因素构成的体系。2Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节 房地产市场概述 二、房地产市场的运行环境 1、社会环境 2、政治环境 3、经济环境 4、金融环境

2、 5、房地产法律制度环境 6、技术环境 7、资源环境 8、国际环境3Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节 房地产市场概述 三、推动房地产市场转变的社会经济力 量 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 社会因素 经济因素 政治因素4Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节 房地产市场概述 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 1、金融业的发展。 2、信息、通信技术水平的提高。 3、生产和工作方式的转变。 4、人文环境的变化。 5、自然环境的变化。 6、政治制度的变迁。5Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系 一

3、、房地产市场的需求 如果其他条件不变，某种商品或服务的价格 下降时，其需求数量就会上升，反之价格上 升需求就会下降，即对某种商品或服务的需 求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系 。6Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系 1、收入的变化。 2、其他商品的价格变化。 3、对未来的预期。 4、政府政策的变化。7Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 由于价格上升或降低会导致供给数量的增加 或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方 倾斜的一条曲线。 供给的基本法则为当其他条件不变时，较高 的商品

4、价格会使可供销售的商品数量增加， 较低的商品价格会使可供销售的商品数量减 少。8Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系 开发成本 建造技术 政府政策 相关产品的价格 对未来的预期 开发商获取利润水平的目标等9Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的机制 自由市场经济 计划经济 社会主义市场经济10Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系11Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节 房地产市场的供求关系12Edited by B. Y.,

5、Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 房地产市场结构包括总量结构、区域结构、 产品结构、供求结构和投资结构。13Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 二、房地产市场细分 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出 发，可以按照地域范围、房地产类型、增量 存量、交易形式等标准，对房地产市场进行 细分。14Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 （一）按地域细分 （二）按房地产用途细分 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊 物业市场、土地市场等。 （三）按存量增量细

6、分 一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地 转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地 产交易市场）。15Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 （四）按交易形式细分 房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。 （五）按目标市场细分 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低 档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以 按照目标市场的群体特征进行细分。16Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 三、房地产市场指标 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供 给指标、需求指标和市场交易指标三种

7、类型 。17Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 （一）供给指标 1、存量 2、新竣工量 3、灭失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面积 8、房屋新开工面积 9、平均建设周期 10、竣工房屋价值18Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 （二）需求指标 1、国内生产总值 2、人口数 3、城市家庭人口 4、就业人员数量 5、就业分布 6、城镇登记失业率 7、城市家庭可支配收人 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数19Edite

8、d by B. Y., Sun物业经营管理第三节 房地产市场结构与市场指标 （三）市场交易指标 1、销售量 2、出租量 3、吸纳量 4、吸纳率 5、吸纳周期 6、预售面积 7、房地产价格指数 8、房地产价格 9、房地产租金20Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 房地产市场作为市场体系的基本组成部分， 具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。21Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （一）市场供给的特点 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的 增减，因此

9、市场供给缺乏弹性； 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异 ，市场供给具有非同质性； 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产 投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断 性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不 充分。22Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （二）市场需求的特点 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条 件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广 泛性； 与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房 地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具 有多样性； 购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信 贷机构来进行融资。23Edited by

10、 B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （三）市场交易的特点 由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易 是房地产产权的流转及其再界定； 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程 序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多 ； 加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价 师或物业代理等专业人员提供服务。24Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （四）市场价格的特点 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其 所处的地理位置关系极大； 由于人口的不断增长和经济社会的不断发展， 房地产价格总体呈向上波动的趋势； 现实价格是在长期考虑下

11、而个别形成的，也不 容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。25Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 二、房地产市场的功能 在任何市场上，某种商品的价格反映了当时 的市场供求状况。但市场不仅预示市场的变 化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买 卖双方的行为。 价格机制是通过市场发挥作用的。26Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化27Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能28Edited by B. Y.

12、, Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （三）指导供给以适应需求的变化 房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方 面的原因引起： 1、建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 。 2、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 。 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化29Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 三、房地产市场的政府干预 政府管理房地产市场的主要职能，是实施有 效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完 备的法制系统，保障房地产市场参与者的合 法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨 道。30

13、Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （一）政府干预房地产市场的目标 1、实现房地产市场持续健康发展。 2、使存量房地产资源得到最有效的使用。 3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空 间。 4、引导新建项目的位置选择。 5、满足特殊群体的需要。31Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节 房地产市场的特性与功能 （二）政府干预房地产市场的手段 1、土地供应政策 2、金融政策 3、住房政策 4、城市规划 5、地价政策 6、税收政策 7、租金和价格控制32Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节 房地产市场分析

14、一、房地产市场分析的概念与作用 （一）房地产市场分析的概念 房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参 与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通 过房地产市场信息的收集、分析和加工处理， 寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的 发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握 市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。33Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节 房地产市场分析 （二）房地产市场分析的作用 1、开发商。 2、置业投资者。 3、金融机构。 4、设计人员。 5、营销经理。 6、地方政府。 7、租户和使用者。 8、物业管理者。34Edited by B. Y., Sun物业经

15、营管理第五节 房地产市场分析 （三）市场区域的确定 市场区域是指主要（潜在）需求的来源地或主 要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似 的竞争空间的需求和供给。 在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分 ，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业 临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道 路及自然特征等。35Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节 房地产市场分析 1、影响市场区域形状和大小的关键因素 市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争 项目，经济和人口情况。 影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征 ，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路； 人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间 的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收 人、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类 型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争 性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。36Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节 房地产市场分析 2、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的 影响 不同市场分析目的影响市场区域的确定。 由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确