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1、天润嘉元 项目营销市场报告2008.10 长春目 录 contens1.市场 铁北认知2.项目 深度探知1/市场。铁北认知07年宽城区提出了南优北拓的发展战略，确定了长春北部新城建设的奋斗目标。坚持改造铁北地区面貌，区域规划、连片开发、配套建设、打造精品，提升档次，着重加强环铁商贸带开发。城市发展南优北拓北部新城位于长春市宽城区的北部，老城旧貌是该区的一个重要特点。北部地区工业企业和棚户区比较集中，城市基础设施落后，道路完好率低，待开发区域占北部地区的八成以上，蕴藏着极大的开发潜力。开发背景北部新城城市服务 中心区中心区的 核心区长春市提出路网建设目标：重点建设北人民大街、洋浦大街、基隆北街、
2、北亚泰大街，改造 长农公路出入口和亚泰大街北出入口，对台北大街、长新路、远 达大街北段、九台路、柳影路等17条街路进行大中修，综合改造 建设227条巷道。争取利用3年到5年的时间，建成纵向以基隆街、青年路、凯旋路 、人民大街、九台路、亚泰大街、远达大街、洋浦大街为主，横 向以台北大街、长新路、柳影路、北四环路为主的“八纵四横” 道路。正在研究论证54线有轨电车、轻轨三期工程延伸到北站前广场。交通环境八纵四横+轻轨延伸凯旋路客运站主体工程完成客运南站撤销。按照“工业强区、三产富区、科技兴区、环境优区”的发展战 略，重点发展五大产业：现代制造业/农副产品加工业/商贸服 务业/现代物流业/房地产开发
3、业。 战略规划人潮涌动+五大产业宽城区居住区规划房地产开发业1. 公共交通完善，道路、桥梁翻修治理，交通出行将成为居住优势 。 2. 生态环境改造将逐步改变铁北空气污染严重的印象。 3. 凯旋路客运站的建成将成就又一个交通集散地，带动物流、商流 、信息流的发展。 4. 五大园区的建设会增加了人们的就业机会和收入的稳定性，吸引 人们买房投资和自住。 5. 北部中心区的建设，将与现有的中心区和正在建设的南部新中心 区一起，形成一条贯穿长春南北的增长核心带，大幅度提升长春 市的对外辐射能力，并在中心外围的互动发展中，强化区域综 合吸引力。区域结论新城启动2/项目。深度探知占地面积：约20000m2
4、建筑面积：约50000m2 建筑形态：多层 在建数量：栋 项目位置：北亚泰大街与庆丰路交汇处周边配套：中学、养正中学、育红小学、长春市第三医院等本案数据小社区大教育综合竞品项目的房源状况和位置关系，我们确定了一下项目为本 案重点竞品 正大光明城清华园 华大天朗国际 吴中印象 金质融城 马赛公寓 钻石礼都竞争环境规模社区纷纷兴起开 发 商： 长春证大置业有限公司所在位置： 九台路以东、亚泰大街以西、 长新街以北、宽府路以南占地面积: 64万 建筑面积：100万 产品类型：多层、高层证大光明城 2期清华园项目定位：多层、高层结合的铁北中高档生活社区。周边配套：地处北城行政中心，72中、养正中学、长
5、春市第三人 民医院户型区间：在售户型55-180平米。主力卖点：8000平米双层星级会所、室内游泳馆、羽毛球场、瑜 珈房等。住宅价格：均价3500元/平米车位价格： 9-12万/个优势p 开发商有港板上市背景，品牌力较强;p 与宽城区中心花园一路之隔，自然环境优美；p 产品全框架结构，打造高品质的大型住宅社区；p 产品形式丰富，包括普通多层、复式花园洋房及小高层住宅；p 完善的社区配套，精致的全区景观；p 注重品牌的包装与推广；劣势p 定位区域内的高档项目，受众面较窄，普通阶层望而却步；p 产品价格高于区域产品，骑虎难下；p大户型产品销售中遇到了阻力。开 发 商： 大连华大房地产开发有限公司所
6、在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。占地面积: 52万 建筑面积：60万 产品类型：多层华大天朗国际项目定位：青年社区周边配套：地处北城行政中心，72中、养正中学、长春市第 三人民医院户型区间：40-110平米，大开间，约10米进深。 主力户型60-75平米。主力卖点：2万平米私家公园领地。价 格 ：准现房起价2548元/平米，均价28002期价格仍 有下调趋势 开盘日期：2期产品尚未预约优势p 宽城区政府招商引资重点项目；p 大连华大进入长春的第一个项目，开发商力求最高性价比；p 大型社区，辐射范围广。劣势p 临近铁路专用线，对居住品质带来一定影响；p 周边空气污染较重，粉尘
7、含量较高；p 售楼处隐蔽，不利于项目的宣传和推广。 开 发 商： 吉林省天元房地产开发有限公司所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。占地面积: 15.7万 建筑面积：26万 产品类型：多层/小高层钻石礼都项目定位：城北人本高尚社区主力卖点：设有大型蓄水池，保证24小时生活用水，1楼单独 设下水管，和楼上下水完全分离，韩式地热采暖 ，集中供热，分户控制。周边配套：小区内部配套有300米步行街，天光路小学、47中 学、72中学、商业有华正，远东、沃尔玛广场， 还有邮局、工行、建行、铁北医院、凯旋医院。户型区间：在售户型89-100平米价 格 ：34004300元/平米优势p 在铁北
8、区域属核心地段，辐射半径涉及到整个铁北；p 项目居住氛围成熟，目前推广组团为红钻；p周边配套相对完备；p 在铁北地区建立良好口碑。劣势p 价格相对本区域较高；p 项目建筑规划无特色，缺乏视觉亮点。 开 发 商：江苏吴中集团所在位置： 亚泰大街与宽府路交汇处（宽 城区政府东侧），北城新核心 ，宽城区政府身旁。吴中印象项目定位：国家健康住宅（长春首家国家健康住宅建设试点 项目）周边配套：地处北城行政中心，72中、养正中学、长春市第 三人民医院户型区间：45-120平米， 主力户型90平米。 大开间，独特外凸飘窗设计。主力卖点：1.5万平运动休闲主题景观专属公园。营销阶段：尚属形象推广初期，优势p
9、长春首家国家健康住宅建设试点项目；p 外埠开发商，形象起点较高。劣势p 推广断层，未引起市场关注；p 中国南方城市受世界金融危机影响较大，开发商信誉度易受质疑。金质融城主力卖点：北欧式建筑风格园区规划有两个大型地下停车库，半地下 私家车库和部分地上停车位。临长新街还规划有3万平米的大型商场。周边配套：72中、养正中学、长春市第三人民医院、扶贫市场 户型区间：40-250平米，以90-130平米为主力户型价 格 ：起价3000元/平米 均价3000元/平米开盘时间：2008年10末开 发 商： 长春市金质房地产开发有限公司 所在位置： 小南街以东、北环城路以南、 长哈铁路以西。建筑面积：22万
10、绿 化 率: 33.8% 容 积 率: 2.1开 发 商： 长春吉顺房地产开发有限公司所在位置： 凯旋路与长新街交会处占地面积: 2万 建筑面积：3.8万 产品类型：多层、小高层马塞公寓项目定位：中高档住宅，精装修小户型公寓主力卖点：外观设计法国马塞风格周边配套：72中、吉林工程师范学院，有工行、建行、铁北医 院。户型区间：以50-100平米为主，由4栋多层、2栋11 层商务公寓及3栋配套公建组成。多层房源230套， 商务公寓约300套。价 格 ：30003780元/平米开 发 商： 长春华泰房地产开发有限公司所在位置： 柳影路1567号，柳影路与农安 北街交会处占地面积: 一期8万，二期10
11、万 建筑面积：54万产品类型：多层华泰世纪新城项目定位：铁北大型中档生活社区周边配套：柳影路小学、实验小学、15中、72中 幼儿园:小区幼儿园 综合商场:天池市场、新月市场 邮局:中国邮政 银行:工行、建行、商行、交行、光大银行 医院:武警医院、宋家医院户型区间：主力户型48-68平米住宅价格：起价2800元/平米车位价格 ：912万/个 开 发 商： 长春星火房地产开发有限公司所在位置： 青年路与新月路交会处占地面积: 44.6万 建筑面积：70万 产品类型：多层、高层东田青年城项目定位：长春北部新城核心居住区主力卖点：项目还将开发20万平米的商业配套，5万平米的奥 林匹克公园和2万平米的全
12、民健身中心。周边配套：小区内部有会所、幼儿园、全民健身中心，中小 学有一汽一中、一汽八小、俄语学校，商业有北 京华联超市、南街超市、家乐生鲜超市、新月市 场、银行有农行、建行、医院有武警医院、宋家 医院、奋进医院。户型区间：在售户型80-90平米价 格 ：起价3400元/平米 均价3600元/平米开 发 商： 长春建工集团建鑫房地产公司所在位置： 利国街与台北大街交会处占地面积: 27万 建筑面积：38万 产品类型：多层/小高层/高层荣旺天下主力卖点： “新德式”建筑风格周边配套：幼儿园，风情商业街，铁北小学，天光路小学， 47中，72中，国商、沃尔玛、光复路、黑水路、 远东批发，铁北医院，凯
13、旋医院，春日医院。户型区间：45-145平米，主力户型70-95价 格 ：均价3300元/平米开 发 商： 吉林北华房地产开发有限公司所在位置： 凯旋路与台北大街交会处占地面积: 40万 家住面积：60万 产品类型：多层台北华郡项目定位：中高档产品周边配套：七十二中，四中，朝鲜族中学，凯旋路医院，武 警医院，铁路医院户型区间：50-100平米价 格 ：均价3600元/平米开 发 商： 长春民生房地产开发有限公司所在位置： 台北大街与青石路交汇处 二中专北侧占地面积: 3.8万 建筑面积：10万 产品类型：多层/小高层/高层台北阳光主力卖点：人车分流规划设计。超大地下停车场 。周边配套：72中学
14、、四中、朝中、二中专、凯旋路小学、幼 儿园:双语四班制幼儿园,综合商场。华联超市、华 正批发市场,站前购物广场,户型区间：53-120平米，小户型为主价 格 ：均价3800元/平米分析结论1. 区域内过去城市基础设施建设较差，随着棚改，市政建设的完善，吸引了众多房地产开发商进驻，“北部新城”有望形成；2. 区域整体居民生活水平较低，区域内产品类型比较单一，多层是区域内市场的主流产品；3. 区域内经济实用型产品居多，主力户型为两房，主力面积一般在60-80平方米；4. 从目前在售的项目情况看，本区域内只有证大光明城价格在3500元左右，中低端市场的平均单价在2600元/平方米左右；5. 区域内成交客群以周边居民、中青年企业职工为主。THE END.
