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1、 税收新政大串烧及征管热点难点解析 地产税收1营业税、2房产税、3土地使用税、4契税、5土地增值税、6耕地占用税、7印花税8个人所得税 2房地产市场调控之税收杠杆- S1：营业税销售住房税收政策 财税2008174号 自2009年1月1日至12月31日，普通住房营业税政策非普通住房营业税政策1 不足2年差额计征全额计征2 超过2年 免征差额计征3 年末 财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通 知 财税2009157号 现对个人住房转让的营业税政策通知如下：一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住 房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5 年）的非普
2、通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照 其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人 将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业 税。4销售住房税收政策 财财税2009157号 2010年1月1日起普通住房营业税政策非普通住房营业税政策1 不足5年差额计征全额计征2 超过5年 免征差额计征5 此政策针对二手房交易市场，通过提高交易税费成本降低交 易利润，从而调控房价 6房产税:以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对 象，按房产余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收 的一种税（此税不适用外商投资企业、外国企业和外籍个人 ）。其税率分为两类：按照房产余值计算
3、应纳税额的，适用 税率为1.2%；按照房产租金收入计算应纳税额的，适用税率 为12%，但个人按市场价格出租的居民住房，减按4%的税率征 收。房产税按年征收、分期缴纳 土地使用税:以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为 征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额 对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等 城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方 米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。 7财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 财税地字（86）008号规定：所谓的房产原值是指纳税人按照 会计制度规定，在帐薄“固定资产”科目中记载
4、的房屋原价 财税2008152号 的解释：从新认识两个问题 1、某物业公司使用的房屋，因为此项房屋的所有权归属于全 体业主委员会，房屋原值并不反映在物业公司的“固定资产 ”科目中，如何征管？ 2、某上市公司，因采用新会计准则，则可以将房屋所占土地 价值作为会计政策变更予以调出，仅就房屋价值从价计征房 产税，但如果某制造业企业既采用企业会计制度，又部分使 用新会计准则，对房产所占土地价值进行剥离，如何把握？8S2房产税、土地使用税:财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税（ 2009）128号 一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人
5、，依照房产余值代缴纳房产税。 二、关于出典房产的房产税问题 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 三、关于融资租赁房产的房产税问题 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余 值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房 产余值缴纳房产税。 四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收 城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认 的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上 未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述
6、地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。9 财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房 产税的通知财税（2005）181号， 对自用的地下建筑，如属工业房产的，以房屋原价的50-60% 作为应税房产原值，如属商业及其他用途的，以房屋原价的 70-80%作为应税房产原值。 10房屋出租：五招筹划房产税 1、正确划分房屋和非房屋租赁价款 -分清房屋与场地，分清房屋与设备 2、出租变仓储 -仓储由保管人按房产原值缴纳房产税 3、变出租为提供服务加出租 -合理的利用物业管理服务收费 4、利用转租政策 5、利用综合计征政策部分地区的综合计征政策（北京，广州，青岛）11案例1：土地是否
7、一并计入房产计征房产税？ 观点1：不论采用什么核算，房产税计税都要包含土地 观点2：如果执行企业会计制度的，土地价格是包含在房屋内 的，房产税应按含土地价值来计征。如果执行新企业会计准 则，土地单独作为无形资产核算的，则房产税不含土地价值 观点3：企业原来执行企业会计制度，土地含在房产中，但是 现在他执行企业会计准则了。根据财政部关于初次执行企业 会计准则的有关问题的通知，他可以将土地从房产中独立出 来核算，只要他符合规定，就可以从执行新准则起，房产税 不用含土地12 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的 通知 财税2008152号 一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原
8、值计税的房产，不论是否记载在会计账簿 固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋 原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按 国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新 评估。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂 行规定（86财税地字第008号）第十五条同时废止。 四、本通知自2009年1月1日起执行。 13案例2：1、办公楼土建成本200万，装潢250万，房产税相关税法规定的 应计入房产原值的附属设施列举中没有装潢，计算房产税的 房屋原值是200万元，而不是450万元，请问这样做对吗？ 2、企业新建厂房，对于新建厂房的外围的电工程和水暖管道工 程，由于
9、他们的使用寿命和房屋的使用寿命不一样。对于执 行新企业会计准则的企业而言，根据企业会计准则第 4号固定资产（2006）第五条规定，“固定资产的各 组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济 利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部 分确认为单项固定资产。即这些外围电工程和水暖管道工程 ，企业完全可以作为独立的固定资产入账，而不需要将这些 工程的价值并入房屋的价值之内，和房屋一并确认为固定资 产。 14国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有 关问题的通知国税发（2005）173号规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋 为载体，
10、不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防 、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记 账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。房屋的附属设施如外围电工程、水暖管道工程，虽然企业是根据国家相 关会计制度单独作为固定资产核算的，其价值不在房屋账面价值内。但 税务总局有173号文对于房屋附属设施征收房产税的特殊性规定，我们 应遵从这个特殊性规定来执行 15案例3： 1、公司彩钢瓦建的简易汽车棚和自行车棚总价30万,只有几 根柱子构成,根据房产税定义,是否不足以构成房产, 是否不 需计征房产税? 16 根据（87）财税地字第003号的规定，“房产”是以房屋形 态表现的
11、额财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边 有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习 、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物 ，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、 酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各 种油气罐等，不属于房产。 17 财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知 财税（2008）123号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税 务局，新疆生产建设兵团财务局： 为明确和规范加油站罩棚房产税政策，现就有关问题通知 如下： 加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出 税收处理的，不追溯调整。 18
12、土地使用税-城镇土地 财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关 政策的通知财税（2006）56号规定： 在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用 地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地 的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税 19土地使用税-城镇土地 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策 的通知财税（2006）186号规定： 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合 同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未 约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起缴纳城镇 土地使用税 20国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规
13、定的通知 国税发200389号 一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发 企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此 ，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出 前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 （一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土 地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属 登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征
14、房产税和 城镇土地使用税。 （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋 使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。21青岛综合征收率为: 月房屋租赁金额5000元(含5000元)以上的综合征收率 9 % 月房屋租赁金额800元(不含800元)以上至5000元（不含5000 元）的综合征收率 6%22北京综合征收率为: 个人非住房出租月租金收入在我市营业税起征点(含)以上的 ，按照12%的综合征收率计征各项税费 （12%综合征收率的入 库比例：个人所得税科目占1%，营业税科目占5%，房产税科 目占6%，并向纳税人填开包括个人所得税、营业税和房产税 的完税证明。） 个人非住
15、房出租月租金收入在我市营业税起征点以下的， 按照7%的综合征收率计征各项税款 （个人所得税科目占1%， 房产税科目占6%，并向纳税人填开包括个人所得税和房产税 的完税证明。）23契税:以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、 房屋为征税对象征收，承受的单位和个人为纳税人。出让、 转让、买卖土地、房屋的税基为成交价格，赠与土地、房屋 的税基由征收机关核定，交换土地、房屋的税基为交换价格 的差额。税率为3%5。纳税人应当自纳税义务发生之日起 10日内办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳 税款。 耕地占用税:对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和 个人，依其占用耕地的面积征
16、收。其税额标准在每平方米5元 至50元之间。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之 日起30日内缴纳耕地占用税。 24 国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的 批复 国税函2009603号 根据财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税 问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用 权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全 部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用 权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开 发成本不得扣除。 契税.doc25问题： 公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家 全资子公司（公司是唯一投资人）。涉及税收问题大家发生 分歧，对双方应缴纳印花税没有异议，但是接受投资方是否 缴纳
