房地产开发知识

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1、 本次主讲内容 1、房地产基础知识 2、土地一级开发 3、土地二级开发有关房地产相关概念 房地产：也成为不动产，是房产和地产的总称 ，是指土地及附着在土地上的人工构建物和建 筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权 、转让权等）。 房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象， 从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性 产业。 房地产开发：是指房地产开发公司在依法取得 土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行 基础设施，房屋建筑的活动。国有土地使用权出让年限 军事、政府机关用地长期 70年：居住用地 50年：工业、教育、科技、文化、卫生 、体育、综合或其他用

2、地 40年：商业、旅游、娱乐用地房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管 理、服务等多种性质，属于第三产业房地产业可分为投资开发业和房地产服 务业房地产中介服务业包括房地产咨询、房 地产价格评估、房地产经纪建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准民用建筑设计通则JGJ37-87 第1.0.5条 民用建 筑高度和层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为： 13层为低层；46层为多层；79层为中 高层；10层以上为高层。 二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者 为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑 ）。 三、建筑高度超过100m时，

3、不论住宅或公共 建筑均为超高层。房地产五证 土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证房地产涉及税费 1、涉及房地产购置的：包括契税、印花 税及交易手续费。 2、涉及房地产出售的：包括营业税、城 市维护建设税、教育费附加、土地增值 税、企业所得税、个人所得税、印花税 及交易手续费。 3、涉及土地购置的：土地购置费、土地 出让金土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征 地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、

4、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地 平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内 场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区 还应该达到宗地外通燃气、通热力。 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政 府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是 由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督， 或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做

5、。土地一级开发的流程（一）土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规 划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划 （国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划 。 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管 部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土 地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案 主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上 物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开

6、发实施方案的项目再由市国土局会同市发展改革 、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对 建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划 、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。土地一级开发的流程（二）（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹 措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并 组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以 招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签 订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式

7、选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负 责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手 续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后 ，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市 国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续， 涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规 定办理相应手续。土地一级开发的流程（三）（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用 手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备

8、开发 实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位 到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等 项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本；（2）组 织验收土地开发程度是否达到合同的要求；（3）根据委托合同 支付相应土地开发费或管理费；（4）纳入市土地储备库。土地一级开发中涉及的法律问题 （一） 土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估 、拆迁、拆除、基

9、础设施建设等诸多具体工作 。内容分为两部分：一是在农村集体土地所有 权向国有土地所有权转变的过程中，征收农民 土地涉及的土地补偿、人员安置、地上物拆除 、土地平整、基础设施建设等；二是开发城市 国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁 补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施 建设等。土地一级开发中涉及的法律问题 （二） 土地征收及拆迁补偿 土地征收具有下列特点：（1）征收土地的主体必须是 国家。只有国家才享有征收集体土地的权利，实际行 使第征收权的是各级土地管理机关和人民政府，他们 对外代表国家具体行使。（2）土地征收是国家行政行 为，具有强制性。（3）土地征收是国家为了公共利益 的需要。（

10、4）土地征收必须以土地补偿为必备条件。 土地征收是有偿的行政强制行为，土地被征收的集体 经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。（5）土 地征收的标的只能是集体所有的土地。国有土地不需 要通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权 利，但对土地使用权人应作相应补偿。土地一级开发中涉及的法律问题 （三）土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。征地补 偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征地补偿、安置方案后 ，权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、安置 方案的协议。 依据征用土地公告办法南京市城市房屋拆迁管理办法等 相关规定，征收国有土地使用权的安置、补偿协议的内容应包含以

11、下内容：（1）实行货币补偿的，应载明补偿标准、补偿金额 、补贴金额、结算方式、付款期限；（2）实行产权调换的，应 载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁 过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限；（3）违约责任和解决争议的方式；（4）搬迁当事人需要订 立的其他条款。 搬迁公有住宅房屋的，搬迁人应当与被搬迁人 、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。 当政府委托企业进行土地一级开发时，就涉及土地一级开发协 议、土地一级开发监管委托协议等相关协议。土地二级开发的概念 土地二级开发指土地使用者将达到规定 可以转让的土地通过流通领域进行交易 的过程，包括土地使用权的转让、

12、租赁 、抵押等。以房地产为例，房地产二级 市场，是土地使用者经过开发建设，将 新建成的房地产进行出售和出租的市场 。即一般指商品房首次进人流通领域进 行交易而形成的市场。土地二级开发流程（一） （一）项目决策阶段 发地产房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会 ，董事会皆可以形成书面决议文件）。项目可行性研 究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会涉 及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师， 税务师等），可行性主要分为三方面的可行性投资收 益的可行性，大致性的可行性方案与详细的可行性论 证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案， 涉税方案，环境方案等。另外要有充裕的资金保证， 对

13、于房地产开发决策阶段前期可能的项目融资或其他 融资方式，律师早期即可以介入项目。土地二级开发流程（二） （二）前期准备阶段 1、向土地管理部门取得土地使用权证：其方式包 括划拨，出让，兼并、收购，招，拍，挂的方式等等 ，必须符合法律规定。其中涉及众多的合同审查，文 件的报批备案，应该有专业律师进行风险控制。 2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得房屋 拆迁许可证，房屋拆迁验收合格证：拆迁过程 中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆迁安置补偿 协议等等，都应有律师介入。 3、规划设计，向建设规划部门取得建设项目选址意 见书和附件，建设用地规划许可证，随后凭以 上一书一证取得建设工程规划许可证以

14、及建设 用地批准书同时取得建设用地划拨决定书或签 订国有土地使用权出让合同（根据土地取得的方 式不同）土地二级开发流程（三） 然后到地籍办理国有土地使用权证拆迁办办理 拆迁许可证。其后凭建设项目选址意见书和附 件建设用地规划许可证取得建筑规划方案批准 意见书。随后申办建设工程规划许可通知书接 到通知后办理施工许可证。其中还涉及到很多费 用的收据与证明，应妥善保存。 4、项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘 验，设计，施工，监理队伍，确定具体实施人的资质 ，严格控制，申请建设工程项目报建申请表， 保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续，确定中 标，签订确认书，并及时签订招标投标合同。土地

15、二级开发中涉及的法律问题 （一）（一）土地使用权出让合同的法律性质 土地使用权出让合同是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。出让 合同是一种比较特殊的合同，出让合同属于民事合同还是行政合同，理 论界一直存有争议，但主流观点认为其是民事合同。国家机关无疑具有 行政主体资格，但是国家机关也可以参与民事活动。虽然出让合同中往 往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的 内容，但是该等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定，并非是因 为双方约定而有效。任何一个典型的民事合同都默认一个基本前提，即 不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规定不论双方是否在合同 中具明，均是客观存在

16、且双方必须遵守的。自然，合同的性质也不会因 为是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。就出让合同而言，在 法律、行政法规的强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、 违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的，完全符合民事合同的基本特征。对此,最高人民法院在2004年11月23日出 台的关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(以下简称解释)中，实质上已经确认了按一般的民事合同纠纷审 理出让合同纠纷的处理原则。土地二级开发中涉及的法律问题 （二）（二）出让主体的资格 （1）出让主体是市、县人民政府的土地管理部门。城市房地 产管理法第11条规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府 土地管理部门与土地使用者签订。解释第1条也明确规定， 市、县人民政府土地管理部门