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1、1n n 地点：中国地点：中国- -上海上海-中南汽车港商业地产项目咨询案例中南汽车港商业地产项目咨询案例集成创新集成创新 组合聚变组合聚变书写商业地产传奇！书写商业地产传奇！2项目背景简介；项目背景简介；定位策略：定位策略：从整体定位畅想、一期定位到功能区划分从整体定位畅想、一期定位到功能区划分创新模式、组合聚变；创新模式、组合聚变；三大战役、百日攻坚三大战役、百日攻坚目 录3z19亿元投资z881亩占地面积z65万平米超大规模 一、项目背景简介一、项目背景简介4项目位于江苏省南京市江宁区-中国汽车六大整车基地之一；距离南京禄口机场仅7 公里。项目整体平面图意欲打造成为：国际汽配/用品基地汽
2、车仓储物流基地旧机动车交易基地汽车品牌推广及汽车旅游文化基地5一期效果图由于二三期尚未动工，所以本次作业主要针对一期展开。 一期规划占地313亩，总建筑面积208,639m2，39栋别墅型研发中心、780套商铺 6项目的优劣势分析交通便利或处于传统汽配销售 区域周边车流量充足周边已经形成了汽配商圈氛围租金水平不太高商圈内人口消费能力符合定位有影响力的销售大户进驻；当时，尽管中南汽车港存在一些较大的竞争优势，如：人才优势-优秀的团队；资源优 势-对各资源的整合；体量与成本优势-体量大、运作成本相对低；资金优势-财力雄 厚、坚实保障等等。但也缺乏一些传统汽配市场的成功关键因素的有利条件：虽然处于政
3、府规划，但流量尚待时日 形成，没有转化成为中南汽车港现有 有利条件；与北边新庄市场相比，汽配商圈尚未 形成；有影响力的销售大户一直是各汽配市 场的一块“肥肉”-是必争之户，我们 必须创造差异化的优势，才能与之形 成合作；前期开业时间一拖再拖，造成负面影 响传统汽配市场成功的主要几个因素中南汽车港一些有利条件的欠缺致命的因素离市区30公里、周围虽有规划，但还是一片荒野，和南京本地的汽配市场比较，原有的定 位没有丝毫优势7如何突围？整合优势资源、避开传统汽配市场的困境及项目存在整合优势资源、避开传统汽配市场的困境及项目存在 的一些不利条件来实现突破的一些不利条件来实现突破？联纵智达认为：从三个方面
4、入手：-123清晰定位创新经营模式招商攻坚战在制定中南汽车港整体定位的基础上，明 确一期定位，并将清晰各功能区划分。打造全新的经营模式，打破传统的汽配用 品批发市场的束缚，创新经营模式，以先 整合下游再反吸引上游为核心。锁定目标商户，通过新闻炒作与强势地面 推广，成功完成招商目标。8z整体定位畅想z一期定位z功能区划分 二、定位策略二、定位策略9即将中南汽车港打造成以“汽车整车展示交易、汽车主题乐园、汽车文化体验休闲中心以 及众多商户”的全天候、一站式AUTO PORT！1、中南汽车港整体定位建议汽车港平台全天候、一站式的全天候、一站式的AUTO PORTAUTO PORT！汽车国美汽车主题乐
5、园汽配用品基地国际采购中心汽车主题旅馆以产业链的源头消费者来撬动整个汽配产业相关利益者入驻汽车港！10整体定位下的部分功能例举整体定位下的部分功能例举-汽车国美汽车国美汇集百万人气，铸就常兴市场汇集百万人气，铸就常兴市场 汽车国美是一个集各大品牌于一体，全天候一站式的购车圣地，为消费者提供最完善的 服务，为经销商提供最完备的服务保证。 它采用“前车后零件前车后零件”的全新展销方式、的全新展销方式、主题体验馆式的汽车销售模式主题体验馆式的汽车销售模式，全方位多角度 的规范服务，创新“大4S”经营模式，让顾客得到更多实惠。， 说明 牌产 品成列 形象 墙店 内装饰 图展示区域汽车的展示与销售，墙面
6、展示该车型的配 件，由场内经销商提供，每个配件旁边会 说明该配件的优点，生产和销售商及摊位 号。由内而外，明明白白法拉利主题馆一楼效 果图 例：法拉利主题馆销售二楼效果 图温馨的购物和洽谈区，等离子电视播放该车 系生产商的介绍以及单车的性能，墙面上的 各个图片资料生动有趣，让顾客获得更多的 对该汽车厂家及产品的认识和吹牛的资本； 茶几上的热咖啡散发着浓浓的关爱和诱惑， 漂亮的导购小姐得体的介绍使你流连忘返。法拉利历届F1战车展示 法拉利主题馆11尽管中南汽车港拥有打造AUTO PORT的较大设想，但现实条件业已形成：中南汽车港 除了不具备传统汽配市场一些关键成功因素的有利条件外，模拟传统汽配用
7、品基地 的建筑功能布局与规划业已成形；同时我们又不能完全受限于现实，要为未来创造和留下非常大的想象空间，要用看 得见的梦想来卖现实！那么，基于这样的条件，如何跳出与泛滥的汽配用品城同台竞争，血拼服务的怪圈 ，来对中南汽车港一期进行定位？联纵智达认为：只有借助传统形式的载体，赋予创新的平台，通过创新经营模式的 集成，实现组合聚变，即以汽配批发总站与汽车用品展示采购中心为核心、汽配阿 里巴巴等为创新模式，将中南汽车港一期全力打造成汽车后市场的真正解决经营难 题的第一平台，立足南京、面向华东、辐射全国！华东汽车后市场第一站！华东最大的汽配用品基地！2、中南汽车港一期定位建议12传统载体，两个基本经营
8、主体电子商务平台国际采购中心汽车用品会员制联销体汽配硅谷汽配用品人才培训基地汽修保险联盟创新经营模式， 组合聚变汽配批发总站汽车用品华东营 销总部汽车国美以上帝之手（消费 者）撬动整个产业 链中南汽车港，中南汽车港， 华东汽车后市场第一站！华东汽车后市场第一站！133、中南汽车港一期功能区划建议汽车用品汽车用品华东营销总部华东营销总部汽车用品及配套服务区： 汽车用品国际采购中心， 展示中心和综合服务楼汽配批发总站汽配批发总站汽配经销商、 汽配厂家汽配硅谷二期：汽车国美一期整体功能区规划示意主题馆式汽车销 售区14三、创新模式、组合聚变三、创新模式、组合聚变z传统服务升级3.0版到6.0版z电子
9、商务平台-虚拟与现实的有效结合z汽配硅谷-中国汽配企业做大作强的孵化基地z国际采购中心创建贸易展示交流平台z汽配保险联盟-协助畅通下游渠道z汽配黄埔军校-打造汽配人才培训中心z汽车用品华东营销总部-会员联销，以下游推上游15基本服务升级主要从四个方向入手：物业服务，物流服务，推广服务和配套服 务。物业服务升级物流服务升级推广服务升级配套服务升级中南汽车港传统型基本服务升级制定中南汽车港物业运营手册，实现物业 服务的标准化服务。寻求物流合作伙伴，成立专业队伍，满足商户 的双重物流需求。推广服务延伸，变为市场服务的招商推广为帮 助商户的运营推广。从商户经营、生活等各个方面的需求入手，全 面解决入驻
10、商户的后顾之忧。12341、基础服务的升级中南汽车港如何由3.0升级到6.0？16例1 ：向现代卖场学习，实现中南汽车港卖场化管理。 明确的区域指示牌； 清晰的导购指引； 统一的市场宣传； 规范的信息发布； 统一的工作着装； 规范的职责要求； 商铺的陈列布置的标准 化要求和规范；中南汽车港运营管理手 册物业服务1物业服务2物业服务3物业服务4中南汽车港升级版物业服务17中南汽车港“阿里巴巴”创新经营平台，就是结合线下实体和线上网络，打造一个虚 实结合的、集行业信息、商户推介、采购下单等功能于一体的网络平台2、“阿里巴巴”平台-虚拟与现实有效结合行业信息平 台中南线上 平台中南网上平台买家采购
11、平台商户展示 平台 行业信息平台 如果想打造真正的汽配/汽车用品网上平 台，则首先必须成为“行业信息平台”，否 则将不具人气。 中南线上平台 中南汽的“阿里巴巴”将承担中南汽车港对 外宣传、展示的职能，同时将借助网络 于商户实现在线管理和沟通的功能。 商户展示平台 该平台将为每个商户提供网上虚拟贸易 平台，即承担中南港经营性平台职能 买家采购平台 即实现B2B网站的功能，在线洽谈、询盘 等 中南港“阿里巴巴”18中南汽车港“阿里巴巴”平台将汇集行业商情、网上商户、导购和查询、供应与需求 等功能频道其他服务等网上物业服务网上商户供求行业商情导购和查询19“中南汽配产业科技园” 将构建集“汽配研发
12、中心”、“汽车用品创意园”、“汽配产业孵化 器”为一体的平台，打造成为中国汽配行业的“硅谷”！汽配研发中心 依托著名整车企业（如福特 、南汽）和东南大学，联合 行业内诸多企业开展横向联 合，创建配件研发中心，打 造中国第一个“汽配硅谷”概念。产业科技孵化器创建汽配产业信息发布、 知识产权转让、企业融资 等平台汽车用品创意园引进汽车用品设计开发、 汽车装修与改装设计等机 构，营造汽车爱好者的“圣 地”的概念 （备选看条件合适再引进）中南 汽配产业科技园中南汽配产业科技园功能描述“中南汽配产业科技园”作为中南汽车港口的特色经营内容，旨在为汽配及汽车用品行业提供创新平 台，引领行业的自主开发，走科技
13、兴业之路，同时为汽车配件及用品企业的发展与腾飞创造外部融 资平台。3、汽配硅谷-中国汽配企业做大作强的孵化基地20产业环境：中国汽配企业数量庞大，但企业整体研发和创新能力不足，众多企业有创新和做大的 迫切愿望，需要一个“汽车硅谷”提供的全面服务平台。具备产（产业化）学（学术、科技交 流）研（新技术的研究和开发）销（为产品提供展示、销售的场所）、住（附设高级住 宅和酒店式公寓等生活配套）的完整体系 研发方面 聚集行业内专家 为你解决关键问 题（而不需常年 聘用） 国内外行业专家 专家介绍及 名录 汽车行业权威研 究机构及高校 介绍及名录场 地 等 管理方面 联纵智达管理咨 询公司采用先进 的方法
14、（平衡记 分卡/六西格玛。 。）为你度身 订制管理体系； 人力资源数据库 为你输入合适高 级职业经理人去 冲开市场； 信息化平台i- market系统 国内外专家为你 提供实效的不间 断的培训培 训课程简介企业 贷款 风险投资 担保等 硬件方面 适合研发的 悠闲场所 便于交流的 会议中心 人性化的生 活空间 无处不通的 宽带网络 机场车站的 专车往返 24小时转业 军人组成的 保安队伍 汽车主体的 特色餐馆， 引发灵感 配套的实验 场地 人才方面 行业内资深人 士都是你的贴 身顾问汪 立平先生，* 先生等行业内 公认高手 工艺技术上， 我们成立专家 技术联盟及人 才数据库和 CALL CETE
15、R, 随时为入驻企 业提供快速服 务 人才培养基地 ，为商家定向 培养专有中级 人才中国汽配硅谷汽配硅谷 孵化器 营销方面 国内著名营销咨询机构 联纵智达帮你打造完整 营销体系，构建全面市 场竞争能力；联纵 简介及案 行业协会支持全国 工商联汽摩配用品商会/ 中国汽车工业协会/贸促 会。 全球采购中心国外 采购商代表处/采购会 全年不断的展销会、洽 谈会展会介绍和08 年排期（国内/国外引进 ） 供需见面会例 富于前瞻性的连锁店营 销体系建立，帮助园区 企业打通国内市场 展示未来蓝图及细案， 证明已经充足准备。 资金方面 与福特、南汽 共同成立的风 险基金支持园 区的企业 良好行业资源 促进汽配企业 间的联合、重 组 专门的服务中 心指导企业的 融资 著名风险投资 机构在此设立 办事机构 协助申请政府 科研基金21中南汽配产业科技园构成说明 作为经营服务提供性单位，中南汽车港口只提供平台和经营服务，而不参与实际的运 作，因此在汽配产业科技园项目上也同样如此，中南汽配产业科技园将立足提供平台服 务和整体平台运作，而中南汽车港将享有由此而对“中南汽车港”品牌及地产升值所带来 的收益。中南汽配 产业科技 园汽车相关研究机构整车企业（地 产福特、南汽 ）为生产企业生 产研发及
