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1、投资性房地产评估实务与案例分析高 忻 2014-10中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society高 忻 中联资产评估集团有限公司 高级合伙人联系电话:13501015091；010-88000078传 真：010-88000006电子邮箱：gaoxinchina-地 址:北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心东座F4邮政编码:100031 QQ: 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society仔细瞧瞧左边这个图仔细瞧瞧左边这个图现在问您四
2、个问题现在问您四个问题准备好了吗准备好了吗？B BA AD DC C中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society请把方块请把方块A A中的白色区中的白色区 域分成大小和形状一域分成大小和形状一 样的两个部分。样的两个部分。很容易。是不是？很容易。是不是？B BA AD DC CQ 1Q 1中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC CQ 1Q 1答案就是这样简单！答案就是这样简单！中国资产评估协会 CHINA Appraisal
3、S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC C请把方块请把方块B B中的白色区中的白色区 域分成大小和形状一样域分成大小和形状一样 的三部分。的三部分。也不太难！也不太难！Q 2Q 2中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC CQ 2Q 2答案就是这样答案就是这样中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC CQ 3Q 3请把方块请把方块C C中的白色中的白色 区域
4、分成大小和形状区域分成大小和形状 一样的四个部分。一样的四个部分。很难？的确如此。很难？的确如此。中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC CQ 3Q 3答案如绿线所示。答案如绿线所示。中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC C准备好！准备好！ 最后一个问题来了！最后一个问题来了！ 中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB B
5、A AD DC CQ 4Q 4请把方块请把方块D D中的白色中的白色 区域分成大小和形状区域分成大小和形状 一样的七个部分。一样的七个部分。答出这个问题的最快世答出这个问题的最快世 界纪录是七秒钟！界纪录是七秒钟！中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal SocietyB BA AD DC CQ 4Q 4答案就在这里！答案就在这里！这个问题真的那么难吗？这个问题真的那么难吗？中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society目 录投资性房地产评估的规范要求评估实务与案例
6、分析投资性房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会 CHINA Appraisal S中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society投资性房地产投资性房地产评估公允价值投资性房地产及其 评估评估的一般概念中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-问题的提出为什么要研究投资性房地产问题?中国资产评估协会 CHINA Appraisal S- 会计核算的要求中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 投资性房地产在生产经营中发挥作用的方式不同 资产属性及特点不同 适应会计准则新变化的需要 进一步规范执业行为、保护各方当事 人合法权益的需要 适应市
7、场和提高执业水平的需要 问题的提出-投资性房地产投资性房地产与一般的房地产有何不同?中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-投资性房地产企业会计准则第3 号投资性房地产 第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值 ，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并 准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房 地产。作为存货的房地产。 投资性房地产会计角度国际会计准则40号（IAS40） 投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由 业主或融资租赁的
8、承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑 物的一部分，或两者兼有）。中国资产评估协会 CHINA Appraisal S- 投资性房地产国际评估准则2011（IVS233） 投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为 目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生 产和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中 出售的房地产（sale in the ordinary course of business）。投资性房地产评估指导意见（试行） 本指导意见所称投资性房地产，是指企业会计准则第3 号投资性房地产及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资
9、本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产评估角度中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-投资性房地产如何确定是否投资性房地产?中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-投资性房地产 4种不属于投资性房地产的情况(IAS40)： 持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参见国际会计准则第2号-存货，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）； 为第三方在建或在开发的房地产； 自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租
10、金）以及待处置的自用房地产； 基于融资租约而出租给另一实体的房地产。中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-投资性房地产 5种属于投资性房地产的情况(IAS40)： 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期 销售而持有的土地； 尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用 于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视 为用于资本增值）； 报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项 经营租赁下租出的建筑物； 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物； 正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。中国资产评估协会 CH
11、INA Appraisal S-投资性房地产 投资性房地产以财务报告为目的的评估指南（试行） 第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产； 应当能够单独计量和出售； 在建投资性房地产。中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-问题的提出投资性房地产评估与一般房地产的评估有何不同？中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-投资性房地产评估 投资性房地产评估 投资性房地产评估，是指按照以财务报告为目的
12、的评估指 南（试行）要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地 产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意 见的行为和过程。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-公允价值如何理解公允价值？中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-公允价值 公允价值 国际会计准则理事会（IASB）（国际财务报告准则第13号公允价值计量） 国际会计准则委员会（IASC）（IAS 39、IAS 40） 美国财务会计准则委员会（FASB） 国际评估准则委员会（IVSC） 企业会计准则 以财务报告为目的的评估指南中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-公允价值 公允价
13、值 熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所 确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被 买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。 新会计准则的公允价值应具备的三个条件 ：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的； （2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。 （3）对资产或负债进行公平交易。 公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假 设性交易的虚拟价格。 公允价值的本质（公允性、主观反映于客观的结果）。中国资产评估协会 CHINA Appraisal S-公允价值 公允价值 投资性房地产评估指导意见（试行）规定“会计准则下的投资 性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。 公
