《2010年长春房地产市场年报2011（下）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年长春房地产市场年报2011（下）（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、重点成交地块大部分预计2011年下半年入市，届时供应放量。一季度供应逐渐发力,小幅走高二季度供应出现回落三季度全年供应至高点显现, 供应量爆发性攀涨(7月186万),后续迅速回落四季度供应走量再次大幅攀升,年底供应重磅出击.区域位置起拍价溢价溢价比例成交价成交单位净月区樱花街以东、丁二十二路以南、樱花街 以西、规划甲一路以北185000000515000000278%700000000长春龙创房地产开发有限公司宽城区北凯旋路两侧、西至丙六街、南至北三 环路、北至现状24200000020700000086%449000000中冶（新奥）房地产有限公司高新区东至高新储备中心、南至高新开发公司 、
2、西至华光街、北至磐谷路253000002040000081%45700000吉林省瀚翔房地产开发有限公司表格：2010年高溢价地块B月度供求下半年拉升供应量，土地基本呈现高 强度放量状态2008-2010年土地价格变化（元/）不包括典型地块价格变化（元/）土地价格变化（元/）土地价格上涨：成交总价市场向好，开发商拿地需求旺盛导致“溢价提高，总价上涨”供应量10年土地供应量大幅上涨，土地成交率98%，量价齐升价格上涨，成本压力凸显，未来对房价拉动力强。 开辟蹊径，产品力上行！C价格解析上涨28%2010年土地单价上涨28%，楼面单价上涨5%，不考虑2009年中海、万科、保利及2010年龙创等典型
3、地块因素，土地单价上涨75%，楼面地价上涨25%高新板块成交面积位居第一，目前恒大、恒盛领跑板块成交量，其他多以中小开发企业为主，10年末中海进驻高新区；南部新城板块成交量位居第二，中海、华润年末南部新城拿地，目前该板块内恒大、绿地、中海、华润均有土地储备；长春市平均楼面地价1491元/, 朝阳、南部新城、净月旅游板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米。20092010年各板块成交面积（万平）050100150200250300八里堡朝阳二道高新高新核心经开临河街经开中经开东净月城市净月旅游宽城绿园南部新城南关北南关南汽开2009201020092010年
4、各板块楼面地价（元/）经开临河街1491元/05001000150020002500300035004000八里堡朝阳二道高新高新核心经开中经开东净月城市净月旅游宽城绿园南部新城南关北南关南汽开20092010D板块表现受开发商品牌及规划带动 ，楼面地价远高于平均水 平，均已突破2100元每 平米年末中海进驻年末中海、华润进驻2010年末中海正式进驻高新板块、南部新城板块。可开发土地增加，市场份额提高。其开发影响力将带动区域楼市格局。华润进驻长春南部新城，未来南城成为品牌开发商角逐开发热点。目前益田所有的可开发土地面积较大，伴随其陆续开发，市场份额将逐渐提高。开发商地块名称地块规模 （万）建筑
5、面积 （万）合计万科228厂27.6849.849.8万中海长铃14.0142.0118.1万南部新城14.518.9高新19.157.2保利云友路17.3727.885.3万净月旅游17.7919.6绿园17.737.9益田高新核心区3257.695万净月旅游3437.4华润南部新城13.132.832.8万恒大宽城10.826126.1万宽城10.724南部新城3.130.9南部新城18.145.2228 厂 长 岭云 友 路净月旅游核 心 区 净月旅游南部新城2010年2013年2011年2012年未开工南部新城高 新绿 园宽 城宽 城南部新城南部新城E未动工 板块南部发展快过北部，东部
6、发展快过西部发展，东南、西南方向基本形成中高端、高端客 群置业倾向区域。2010年细致盘点2011年市场预测长春房地产市场政 策 相 关一 级 市 场二 级 市 场重 点 项 目市 政 规 划宏 观 经 济供应需求房价市 场 概 述价 格 走 势区 域 表 现存 量 统 计市 场 概 述供 求 情 况成 交 价 格区 域 表 现项 目 分 布月 度 去 化项 目 存 量销售率万 科 相 关报 纸 投 放2010年长春住宅市场数字回顾批准预售商品住宅面积：620.35万普通住宅新增供应面积：400.05万商品住宅网上备案面积：449.01万商品住宅网上签约面积：651.43万商品住宅供求比：0.
7、95：12010年长春市普通商品住宅均价：5560元/ 2010年长春楼市三要素关键词供应关键词：上半年低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。需求关键词：反季规律与去年类似整体市场成交量依然保持在较高水平，年底的“反季”规律与去年同期类似，表现出市场需求是持续存在的现实（存在开发商打折让利，消费者伺机“抄底”现象），传统市场的销售淡季延后。价格关键词：涨幅平稳前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；1
8、0月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。A市场概述B供应情况表象：实际供应步伐加快2010年长春市新增住宅供应面积达到历史最高点，此为长春市房地产业仍在蓬勃发展的真实写照，同时亦为目前市场存在大量潜在需求的客观体现。2010年实际供应月度对比（单位：万平）数据来源：房地产交易中心中原数据库04-10年实际供应对比（单位：万平）220.35实质：上半年略显低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-
9、11月份集中入市。数据来源：房地产交易中心中原数据库C需求情况1季度 2季度 3季度 4季度2010年商品住宅成交面积月度走势（单位：万平）10年商品住宅平均成交水平线政策效力递减，市场回暖“415”新政的出台并未 引起成交量的连续性下挫 传统销售淡季“929”新政 效用显现期， 成交反增数据来源：中原数据库2000-2010年商品住宅成交面积走势（单位：万平）长春强力反弹，“牛市”数据来源：中原数据库跌幅38.4%增幅349%实质：新政作用下的楼市热度并未消退政策持续效力有限，且具有显效滞后性，对2010年整体成交并未产生较大波动，在10月份，大量中高端项目集体冲击市场，造成“929”新政效
10、用显现期，成交反增。表象：稳中有升08年在全国楼市的大环境的影响下，长春楼市遇冷；09年强力反弹，所谓的“牛市”；2010年在政策趋紧的情况下，市场继续发力。2010年供求比：0.95：1D供求比供小于求成基本态势2010年月度供求比走势呈现较大波动趋势，整年表现供大于求，正处于理性购房时代，买方市场为主导。E成交价格1季度 2季度 3季度 4季度2010年商品住宅成交价格月度走势（单位：元/ ）10年商品住宅成交均价10月受中高端项目入市的冲 击，增幅较显著前三季度受供应量、政策等 影响，增幅趋缓，且处于相 对低位运行传统销售淡季 ，价格回归平 均水平数据来源：中原数据库2000-2010年
11、商品住宅成交价格走势（单位：元/）增幅步伐由趋缓 变为提速增幅38.4%表象：上升，增幅步伐加快2010年成交均价呈现加速上涨态势。其主要原因：一是土地价格大幅攀升，开发成本增加；二是需求持续释放，促使价格上涨；三是商品房自身综合品质也在不断提升。数据来源：中原数据库实质：除10月份，保持平稳增幅前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。朝阳板块城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦。南关北部板块今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少绿园板块新盘较少，除中海凯旋门项目
12、，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大。汽开板块片区产业主导区，从来不缺客群，但品质项目少，未来发展热度较高。高新板块在售项目较少：益田、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点宽城、站前板块板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。南部新城板块政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈净月城市板块中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展八里堡板块2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，但仍处于全市中下水平二道板块项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显
13、，价格相对较高南关南板块以亚泰大街与卫星路沿线发展为主净月旅游板块大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来将有更多的普通住宅产品出现在板块内F板块表现高新核心板块大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟经开板块生活氛围仍需营造，发展潜力较大1、区域特点宽城板块供应热点区域从各个区域的新增供应情况来看，市场新增供应热点为宽城、经开板块，其中宽城板块居首。高新与南部新城在岁末阶段拿地频繁，未来市场供应潜力巨大。房价与去化速度成反比各板块均价在一定程度上可以反映出各个板块的社会、经济以及房地产市场的发展情况，可以看出目前长春市比较好的生活圈内的商品住宅均价至少也要在6
14、000元/以上。城市中心区域和南部的区位、环境优势明显，宽城、八里堡、汽贸板块受城市环境及配套匮乏等影响，房价依然低价运行。F板块表现2008-2010年各板块商品住宅推盘面积（单位：万平）老城区（朝阳、南关）供应有限，新增供应持续向城市外围扩散。板块平均房价2010年各板块商品住宅销售率、房价统计房价与去化速度成反比，反映刚需为市场主导2、区域相关数据数据来源：中原数据库集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区”旧城改造：刚性居住区新城开发：高尚宜居区近郊： “别墅区 ”一汽： “西新城”“南部新城”G2010年长春楼 市发展格局2010年细致盘点2011年市场预测长
15、春房地产市场政 策 相 关一 级 市 场二 级 市 场重重 点点 项项 目目市 政 规 划宏 观 经 济供应需求房价市 场 概 述价 格 走 势区 域 表 现存 量 统 计市 场 概 述供 求 情 况成 交 价 格区 域 表 现项 目 分 布月 度 去 化项 目 存 量销售率万 科 相 关报 纸 投 放选取标准选取标准1、与万科蓝山及万科惠斯勒项目产生高度竞争关系楼盘2、市场中品牌力、产品力等与万科可直接竞争者基于以上两大重点因素，圈定重点项目楼盘：万科惠斯勒、万科蓝山、亚泰桂花苑、哥德堡森林、御翠豪庭、中海国际社区、恒大绿洲、中信城、弗朗明歌、御翠园、国信美邑、保利百合香湾、中海凯旋门国信美邑中信城哥德堡森林御翠园弗朗明歌中海国际社区御翠豪庭亚泰桂花苑保利百合香湾惠 斯 勒 小 镇万科蓝山中海凯旋门恒大绿洲A项目锁定重点开发商年度销售金额与所占市场份额本年度销售金额占据排行榜前三位为中海、保利、万科。企业排名B企业排名非别墅项目销售别墅项目销售C重点项目平均销售率万科惠斯勒、万科蓝山、亚泰桂花、凯旋门、百合香湾、恒大绿洲均为三四季度上市，拉动市场整体交易量， 也拉升了下半年商品住宅均价；重点项目月度销售统计（单位：套）项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科惠斯勒00000000
