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1、2006 年上海易居房地产研究院版权所有 博鳌二期 部分产品建议报告2007年8月2006 年上海易居房地产研究院版权所有 本报告需要解决的两个核心问题 国际公寓产品面积配比商业在本项目中所占的比例2006 年上海易居房地产研究院版权所有 1 原来方案认知篇2 公寓市场检测与建议 3商业检测与建议 2006 年上海易居房地产研究院版权所有 第一部分：原方案 2006 年上海易居房地产研究院版权所有 总用地面积：583亩，合39万平米备注：按照ANS方案，面积减少，约为35 万平米。但河流条件是否允许做内湖或人工沙滩均 需要技术论证。项目总指标2006 年上海易居房地产研究院版权所有 公寓类产品
2、商业类产品别墅类产品沿海高级公寓GOLF球公寓岛内商业岛内商业岛内商业滨海商业游艇码头高端别墅顶级别墅500500强会所强会所500强会所项目总指标2006 年上海易居房地产研究院版权所有 注：本计算按照总面积583亩计算，容积率控制在0.25以内岛内公寓总建筑面积控制在20000平方米以内，容积率0.5左右的4 层公寓，占地面积为40000平方米规划功能面积建议 物业类业类型建筑面 积积容积积率 占地 面积积所占比 例 国际际公寓600000.51263%高端别别墅100000.2510.5%顶级别顶级别墅100000.11010.5%500强会 所100000.128.3310.5%滨滨海
3、商业业50000.51.05.26%码头码头以及 其中公共 场场地2.54合计计95000 0.2438.8 7/2006 年上海易居房地产研究院版权所有 l容积率： 0.5l总建筑面积：60000平方米l单套面积：控制在80120平方 米里面l建筑高度：层高3.2米，共4层 ；l建筑形态：观景退台式公寓；l外立面风格：采用石材与玻璃 的拼贴，营造新古典主义风格l房 型：超标准的1房1厅， 打造典型的单身人士或者二人 生活的度假产品。l单 价：8000元/m2起l总 价：在60100万l客户人群：富裕型人士（有一 定前期积累，同时年收入在30 万以上的富裕型人士）国际公寓规划2006 年上海易
4、居房地产研究院版权所有 l 容积率：0.5的超低容积率商 业l 层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。l 建筑形态：内部空间隔断自 由化，外立面风格，简约和 复古结合，添加一些具有海 南风情或者中国民族元素的 建筑语言表达（比如：在墙 的处理上，石材和琉璃瓦的 结合等）滨海商业2006 年上海易居房地产研究院版权所有 第二部分：公寓市场监测与建议2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场监测：岛中小户型备受关注 旅游地产 市场咨询：海南房产外销被业界冠之以“旅游地产”，而被销往岛外的占据总销售量 的房产中，有业界人士曾粗略估计，按套数计算，平米以下 的中小
5、户型将超过整个外销房产的，据称，这还是保守的数字。近期调查的情况看，多数以中小户型为主的楼盘特别抢手和热销，即便 是一些以中大户型为主的楼盘，其小户型部分就像肥膘中的瘦肉，早被订购 一空。事实上，不管是面对岛内还是岛外购房者，中小户型总是最先卖掉的 。 也有专业人士把宜居中小户型誉为海南旅游地产的代表或海南房地产未来发 展的方向。2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场监测：岛中小户型备受关注 第二居所 市场咨询：“候鸟”青睐第二住所近年来，海南房地产出现热销的市场局面，不仅是受全国地产大气候的 影响，海南独特的气候资源和无可比拟的地理环境资源所造就的宜居环境， 更是造成岛外置业者来海南
6、购房的主要动因，逐年上升的岛外购房比量足以 说明这一点。每到冬季到来，大批被称为“候鸟”的中老年人便来到春光明 媚的海南度假越冬，这批人成为岛外防地产销售总量的主体。专家指出，占海南房地产销售总量以上的岛外购房置业者，无论 是投资或者自住，所看好的都是海南自然环境，这是海南房地产能够外销的 主要卖点。而这些岛外购房客在海南置业绝大多数为二次或者多次置业，从 消费角度来讲，已经脱离了第一居所这一生活资料的消费范畴，因此，其消 费挂念表现出强烈的纯消费或投资特征，其消费能力及经济实力也是普通群 体所不能比的。2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场监测：岛中小户型备受关注 理性的奢侈 市场咨
7、询：理性消费爱“小房”岛外客户多选择中小户型而不是大户型的理由，世纪不动产海南总 经理余快概括为宜居、实用、实惠。一般来海南度假往往会是中老年人，居 住时间较短，一至两房不超过平方米足够，只要社区环境优雅、绿化好 一点、房型设计合理、周边配套齐全、按目前的价位一般在万左右，一 房二房的中小户型最受欢迎。去年推出的金湾花园，以其不超过平迷的 饿中小户型以及优雅的社区环境吸引了岛外客户的青睐，多套房子几 个月时间被抢购所剩无几，多被岛外客户购走。“中小户型的被热卖，揭示出一个消费理念，那就是人们的理性消费。 ” 专家指出：无论是住房、汽车等大宗消费还是日常消费，人们更注重实用 、实惠与性能，住房也
8、是一样，本来、平米足够，选择更大的房子 会造成浪费。作为过渡时期要选择中小户型是较为理智的，没必要“一步到 位”。 2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2经统计，三亚市2007年1- 7月批准预售商品房 53.40 万m2，和去年同期相比 增长32.37 %。其中商品 住房 49.20 万m2, 5513 套 。登记销售面积 67.94 万 m2，和去年同期相比 增 长47.28 % ；其中商品住 房 65.72 万m2, 7413 套（ 含产权式酒店销售 7.71 万m2,一线海景公寓、别 墅销售 9.91 万m2）,商业 用房 2.05 万m2； 7月登记 销售商品房 7.5
9、2 万m2， 其中商品住房 7.24 万m2 ，共 786 套。三亚折射海南高端市场的镜子总体市场发展良好， 供求都呈现健康上扬现象。2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2 不同套型新建商品住房成交户型越小销售的套 数和面积所占的比 例越大，2007年1-7 月90 m2以下的商品 住房销售 4442 套， 面积 29.05 万m2， 占总销售套数的 59.92 %，占总销售 面积的 44.20 %。6 月销售90m2以下的 商品住房 405 套， 面积 2.70 万m2，占 总销售套数的 51.53 %，占总销售面积 的 37.29 %。总体情况90m2以下的套数 所占比例 套
10、数 7413.22 444259.92%面积 （万m2）65.72 29.0544.20%90m2小户型度假公寓备受宠爱！2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2 新建商品住房客户研究三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-7月，销售总套 数 7413 套，面积 65.72 万m2，岛外销售 6553 套，面积 56.45 万m2，岛 外市场占总销售套数的 88.4 %，占总销售面积的 85.89 %。7月销售总套 数 786 套，面积 7.24 万m2，岛外销售 576 套，面积 4.83 万m2，岛外市 场占总销售套数的 73.28 %，占总销售面积的 66.71
11、 %。岛外市场，海南市场主角！去化情况 去化套数 去化面积 （万m2）岛内 8609.27岛外655356.45总体741365.722006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2 新建商品住房供求情况截止至07年7月31日，结转可售面积 82.88 万m2，其中上年结转可售面积 57.03 万m2。1-7月批准预售商品住房 49.20 万m2，与上年同期相比 增长 35.32 %；实际登记销售面积 65.72 万m2，与上年同期相比 增长50.30 %（1 7月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长 181% ;一线海景公寓、别 墅销售面积 9.91 万m2，与上年同期相比
12、增长342% ）。7月销售面积 7.24 万 m2，与上月相比 增长17 %,占上年全年销售总量的 11 % 。海景公寓 海景别墅 未来市场主力!2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2 新建商品住房价格和供求结构情况 2007年1-7月批准销售新建商品住房按面积计算以 8000-9000 元/ m2价位所 占的比例最高，占 32.39 %；其次为 2500-3000 元/ m2，其所占比例为 20.80 %。可见高档商品房(主要是产权式酒店和酒店式公寓)的供应量较大，从 另一个角度来说，新批准预售的商品房的房价增长幅度加大。需求情况为 ：按其面积计算，其销售所占比例是以 3000
13、-4000 元/ m2的比例最高，为 17.86 % ;其次为 4000-5000 元/ m2，其比例为 14.87 % ;按套数计算, 3000- 4000 元/ m2所占比例最高,为 18.05 %,其次为 4000-5000 元/ m2,为 15.43 %。高价产品，海南市场主题!2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2 不同套型新建商品住房供求情况 批准销售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计 算，随着户型面积增大，其占有的比例越小，但从销售（需求）情况来 看，2007年1-7月销售面积比例最大的户型结构为 60-80 m2，为 12.31 万 m2，占总
14、销售面积的 18.73 %；而按套数计算，60 m2的销售比例最大， 共销售 1808 套，占销售总量的 24.39 %，随着单套面积增大，其销售比 例逐渐减少。舒适小户型成为市场的新宠！2006 年上海易居房地产研究院版权所有 国际公寓建议部分产产品单单套面积积 （m2） 套数所占面积积 （m2） 所占比例 1类国际公寓10012012000202类国际公寓8052542000703类国际公寓12050600010合计计 /69560000通过对于本项目前期的总体 定位和现有三亚市场供求情况等各个方面的 验证， 建议国际公寓部分在整个项目中的比重依然保持以前的重要地位 ， 维持以前的63 的
15、比重。 在63 的比例中， 通过对市场再次分析， 小户型的豪华度假公寓的受宠度 依旧占有相当的市场故此， 我们作出下表所示的户型配比建议：2006 年上海易居房地产研究院版权所有 第三部分： 商业检测与建议 2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测1 一般成功商业情况： 分类类指标标交通条件 人文环环境 商业业成熟度 人口环环境 市场认场认知度商务务氛围围人流量物业业自身布 局一般权权重A0.200.050.250.150.100.100.050.101 本项项目要素 权权重0.50.9500.50.50.990.9000.5000.99本项项目各个 要素分值值 0.10.050.1
16、250.080.10.090.030.100.675首先我们根据本案现有的商 业氛围和环境，本项目在交 通条件， 人文环境，商业成 熟度等上表中的各个方面中 ， 其都没有达到一个良好的 状况： 最后的得分仅为0.675 。从现状中看， 其商业的氛围 不够成熟。 2006 年上海易居房地产研究院版权所有 市场检测2 我们知道 国际标准中， 人均的商业面积在1m2 左右； 也就是说未来博鳌的 商业情况很大部分取决于博鳌的未来公寓和其他物业人口的导入；物业类业类型 建筑 面积积容积积率 占地 面积积所占比 例国际际公寓60000 0.51263%高端别别墅10000 0.2510.5%顶级别顶级别墅10000 0.11010.5%500强会 所10000 0.128.3310.5%滨滨海商业业50000.
