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1、官桥安溪建材城 提案简报厦门信地营销一、背景分析简报 1、安溪概况 2、官桥概况 3、项目分析1.安溪扫描 基本特征 城市定位：现代山水茶乡 城市核心竞争力：独具特色的、基于原材料资源型的产业竞争力 中国特种茶类乌龙茶的故乡 中国藤铁工艺之乡 全国著名的侨乡和台胞祖籍地 福建省经济发展十佳县，全国百强县 面积3057.28平方公里，人口106.67万，现辖24个乡镇、460个村 。 位于闽东南的厦、漳、泉中间结合部，地势自西北向东南倾斜， 居 be闽南晋江西溪上游，东部属晋江水系，西部属九 龙江水系，素有内be外安溪之分。 经济指标 经济总量 2004年全县实现生产总值133.5亿元，增长15
2、.5%。 工农业总产值202.87亿元，增长18.9%。 工业产值182亿元，增长20%。 规模以上工业产值70.89亿元，增长39.9%，全社会用电量10.06亿度 ，增长31.7%。 第三产业增加值49.5亿元，增长16.1%。 三次产业比调整为9.6：53.3：37.1。 连续八年进入福建省经济发展十佳县前列。 2003年进入第二届全国县域经济基本竞争力百强县行列（居第99位 ）。 凤城、城厢两镇进入全国小城镇综合发展千强镇。 财政金融2004年，财政总收入突破8亿元，比上年净增2亿元，增长33.3%。 其中地方级收入4.09亿元，增长28.8%，进入全省地方级财政收入十 强（居第9位
3、）。 全县金融机构各项存款余额58亿元，其中储蓄存款余额45亿元，各项 贷款余额43.5亿元。 现金累计投放20亿元，累计回笼15亿元，净投放5亿元。 全县各项外汇存款1550万，外汇贷款118万美元。 收入消费城镇居民人均可支配收入7435元，增长10.6%。 农民人均纯收入4574元，增长14%，增幅为十年来最高。 城乡居民储蓄存款余额44.3亿元，比年初净增5.71亿元，社会消费 品零售总额35.51亿元。 农村居民、城镇居民人均住房面积分别达到30.25平方米和26.57平 方米。 5个乡镇、118个村（居）实现宽裕型小康，8个村（居）达到宽裕型 文明村标准。 产业分布 工业企业 六大
4、支柱产业茶业藤铁工艺业建材业冶炼业服装鞋帽包装印刷 新兴培育产业旅 游 业 电器制造业 生物制药业 机械制造业 现代物流业 发展规划 工业强县茶叶富民坚持“工业强县、茶业富民”基本策略，打造茶业、藤铁工艺、建材冶 炼三大产业基地，完善大县城和中心城镇、基础设施、工业园区三大发展 载体，落实产业集聚、项目带动、区域合作、外向拓展、民营推动五大工 作措施，全力建设现代山水茶乡。 加快推进城镇化进程。 实施大县城发展战略，推进小城镇和新村建设，调整修编县城总体规划， 将参内乡、官桥镇、龙门镇部分区域纳入县城规划区，制定二环路两侧的 控制性详规。 抓好乡镇中心区的控制性详规，以工业区为依托，以交易市
5、场为载体，加 快官桥龙门、湖头两个中心城镇和剑斗、感德、长坑、尚卿、西坪、蓬 莱、龙涓等卫星集镇建设。推进安溪建材城、湖头河东小区、祥华茶青交 易市场、西坪茶叶市场等项目建设。 启动建设东二环路，拓展延伸县城河滨路市政工程，建设南安金淘经安溪 至厦门高速公路，省道、县道及乡村公路改造提高，拓宽改造省道206线魁 斗南安诗山安溪路段一系列重大项目。 05年主要预期目标2005年安溪经济社会发展的主要预期目标是：生产总值155亿元，增长15%； 财政总收入93860万元，增长17.1%；城镇居民人均可支配收入8100元，增长 9%，农民人均纯收入5080元，增长11%。“十一五”发展目标以城区、
6、龙桥、湖头三大工业园区为载体，提高安溪工业化水平。预计至 2010年，全县工业总产值达到450亿元，年均增长15.5。工业园区新增开 发建设面积15平方公里，达到25平方公里。 部分相关产业发展目标预计至2010年，力争藤铁工艺业实现产值由现在的20亿元跃升至50亿元；茶 业要通过产业的聚集效应和附加值的增加，使整个茶业产值由40亿元翻一倍 ；建材冶炼业形成一个产值超100亿元大产业；服装鞋帽业产值达到10亿元 ；印刷包装业产值达到10亿元；机械制造业产值达到10亿元；生物制药业产 值达到10亿元；电器制造业产值达到50亿元。2.官桥概况 基本数据 地处闽南金三角腹地，总面积106平方公里，人
7、口7.8万人，旅居港 澳台及海外侨胞达17万人。 距安溪县城13公里，东离泉州70公里，南抵厦门68公里，西达漳州 100公里。 省道206和207线贯穿镇区，建设中的安溪至厦门快速通道从镇区穿 过，村村道路均实现硬化。 2003年全镇工农业总产值16.26亿元，乡镇企业总产值21亿元。 2003年农民人均纯收入4635元，财政总收入3760.37万元，纳税超 50万元的企业6家。 辖区内入驻的金融机构有4家，全日制中学4所，小学38所，中心卫 生院1所，村级卫生所40个。 全镇拥有拥有11万伏变电站一座，水力发电厂4家，程控电话1.6万 多门， 30个村（居）全部完成农电改造，有线电视覆盖率
8、达100% 。 中国石材基地镇 安溪花岗岩储量达4亿立方米以上，集中在官桥、龙门两个乡镇。 官桥镇是G3535花岗岩主产区，储量达1亿多立方米，位居国内前列 ，石灰石地质储量达2亿吨以上，矿产资源相当丰富。2000年官桥 镇被中国特产之乡推荐暨宣传活动组委会命名为“中国石材基地镇 ”。 目前国内石材工贸企业近4万家，主要分布于福建、广东、山东等 地。 福建是全国最大的石材出口省份，占行业出口总额的65.7，该区 域有6000多家石材生产企业，石材产量和产值居全国首位。 安溪石材业以稀有石材花岗岩为主，2004年石材以及相关石材产品 的产值接近26亿，稀有品种花岗岩及其石材制品出口金额约占全国
9、稀有花岗岩出口金额的15%，表现为稀有石材原料丰富，深加工及 精加工能力不足，呈现小而散的接单型外贸形势。 中心城镇之一不同于剑斗、感德、长坑、尚卿、西坪、蓬莱、龙涓等卫星集镇， 官桥是安溪主城区以外的两个中心城镇（官桥龙门、湖头）之一 ，在04年安溪政府最新调整修编的县城总体规划，官桥镇部分区域 已直接纳入了县城规划区。 “空心化”现象正是得益于矿产资源开发，官桥的经济发展长期位于各乡镇前列 ，96年就曾入选“全国百强镇”。然而，囿于官桥的环境污染问题 ，富起来的人们对第二居所的选择，往往要么在县城，要么就去厦 门、泉州，在厦门、泉州置业的官桥人尤其多，对此，当地人也颇 为自豪。如今，在石材
10、厂做工的人则多为外地人，这部分人挣了钱想的还 是回家乡盖房安家。而本镇里的年轻人，不少都外出打工、做生意 ，剩下的以老幼居多，某种程度上人口结构呈“空心化”。3.项目简析 基本情况项目地址：安溪县官桥镇官郁村 占地面积：50309.195 容 积 率：1.3 建筑密度：30 绿 地 率：25 概念规划：总建面约66480，商业面积合计约31440，住宅面积合计 约35040。 政府立项的立足点目前，安溪县的石材、水泥、藤铁、钢材、陶瓷、 灯具等企业以分散生产、经营为主，尚无专业化的建材 交易市场平台，产销矛盾日益突出，特别是对出口型企 业影响尤为不利，在一定程度上影响了产业集群的有效 形成，抑
11、制了县域经济的发展和市场的繁荣。项目建设地点紧靠国道，交通十分便捷。本项目 的实施，将为广大企业和境内外商家搭建起一个信息流 高度集中、物流高度专业化，有效沟通产销衔接、以现 货交易为主的综合性大型建材批发市场。 项目SWOT分析 Strength（优势） 地理区位优势项目至安溪县城中心约11公里，至官桥镇镇中心仅500米，位于厦 门、泉州经济圈交叉辐射圈内，距厦门、泉州两地仅60余公里， 是承接厦门、泉州产业梯度转移的前沿地带。 交通物流优势省道206线与省道207线于项目所在地官桥镇相交，206线直接经过 本项目，207线距本项目仅数百米，规划建设中的安溪厦门城 际快速路经官桥与泉州三明高
12、速公路相接，与项目相距60公 里的厦门港是国际一级石材物流与分拨中心，年石材贸易量约占 国内石材总贸易量的7成。 产业资源优势项目所在地官桥镇及相邻的龙门镇以石材资源而著称，周边区域 拥有G3535花岗岩与635#安溪红储量上亿立方米，同时拥有大量的 滑石、稀土石等，丰富的矿产资源储量为产业集聚、完善产业链 创造了有利条件。 Weakess（劣势） 环境劣势项目的住宅居住品质和商业经营项目选择受环境劣势影响严重。由 于紧邻206省道，噪音、粉尘本就较大，更严重的是，项目位于石 材集控区，夹在几个石材加工区之间，其中一个石材加工区入口正 对项目，车辆进出粉尘尤其巨大。 行业劣势项目的产业依托存在
13、隐忧。虽然当地石材资源丰富，石材业发展迅 速，但是产品主要是初级品、半成品，深加工及精加工能力不足， 且企业小而全、行业利润率低、无序开采现象严重。 市场劣势毫无疑问，相对于主城区的商业物业、住宅物业，本项目在市场竞 争中处于相对被动的地位。 Opportunity（机会） 政策机会点本项目已列入安溪县政府工作报告，是安溪加强完善石材加工业产 业链的重要一环。 规划机会点随安德物流园建设、长途车站外迁，安溪的城市发展空间趋于西进 南下对接厦门，而在04年安溪政府最新调整修编的县城总体规划， 官桥镇部分区域已直接纳入了县城规划区。 环保机会点从2005年开始，安溪县环保局对石材加工企业申请新办
14、、补办环保 审批手续，在石材集控区建成前一律停止办理。县政府同意从财政 拨出专项资金用于官桥、龙门石渣堆放场的建设，积极协助官桥、 龙门两镇政府加快石材集控区的建设，进一步规范石材加工业的无 序生产和不规范治理的现象。项目对面沿路的石材市场计划列入本 项目2期加以改造。 Threats（风险） 容量风险相对于一个从未有过商品住宅先例、商业物业单体容量还没有超过 1万平方米的乡镇而言，本项目建筑面积逾6万平方米，这样的体量 ，对安溪市场尤其是官桥及周边乡镇市场的去化能力无疑是巨大的 考验。 认知风险从客观审慎的角度分析，目标客层对官桥、对项目本身认同度偏低 ，项目推广存在相当程度的认知风险。 竞
15、争风险与本项目距离相对较近的德苑片区正成为安溪新兴的工业园区、物 流园区和居住区，综合各方面条件比较最可能对本项目构成直接的 竞争威胁，项目应与之形成错位互补的竞合关系。 运作风险项目操作难度较大，其运作必须依靠务实高效的营销系统，应引 入专业的房地产营销团队，以化解市场抗性。 项目运作剖解“中国茶都”这样一个集政府大力扶持、产业基础雄厚、区位优势明显的项目， 在启动之初，也依然出现了销售不畅、价格压抑的局面，为此，前 期政府一度实行过摊派销售，中后期引入了专业的房地产营销团队 。中国（安溪）特产城虽名为“特产城”，但从1期的情况来看，依旧是茶都模式的翻版，实 际经营并不理想。中国水暖城项目与安溪相邻的南安仑苍，该项目同样受到政策大力扶持，也具备相当的 产业集群依托，加上水暖行业产品是终端消费品，具有品牌多样化 、产品系列多样化的特点，项目
