房地产投资经济分析2

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1、房地产投资经济分析深圳大学管理学院第四章 房地产投资风险分析第一节 概述 一、房地产投资风险的阶段性 论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款 售价、市场需求、 租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策决策 决策后 筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼 项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格 ；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营 利润、房地产升值潜力等。 项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项 目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、 减小成本、缩短试营运时间等。 项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？

2、 项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长 等 项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向 是否正确？是否会出现意外事故？ 项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入 结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风 险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投 资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：二、房地产投资风险的种类 商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常 运行把握性小，风险大；支出收入，风险大； 反之，风险小。 金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价 值与支付利息的变化，与银

3、行借款量成正比 购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风 险越大。 变现风险： 及时变现，降低销售价格；越专业化 的房地，变现风险越大。 自然灾害、意外事故风险三 、房地产投资风险的评价 （一）风险评价指标 营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入 太高：管理不善，风险大 ；太低 ：成本费用估计不全，风险大。 营业率：如公寓楼3040最合 适，否则风险较大。偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债 要求越大，风险越小；住宅：1.2 保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划 总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿 债要求保本占用率，风险；占用率 风 险。住

4、宅：8590% “一、三”法则评价法：在投资风险为1 的条件下，投资收益为3以上时，可以 进行投资第二节 房地产投资各类风险分析v房地产投资商业风险分析v房地产投资金融风险分析v房地产投资购买力风险分析v房地产投资变现风险分析v房地产投资投资意外事故风险和自然灾 害风险分析v房地产投资主观风险分析v房地产投资商业风险分析1、房地产投资商业风险的影响因素房地产类型 ：地产房地产；高档旅 店普通住宅房地产管理水平：水平高，支出低， 收益高；房地产市场的变化：经济发展状况：房地产政策改变：政治环境及其它：v房地产投资商业风险分析2、规避房地产投资商业风险的对策进行房地产类型组合投资 选择投资者善长项

5、目大规模投资，占领市场经济增长期间投资选择短平快项目仔细考虑维持管理费用v房地产投资金融风险分析1、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整 ：紧缩银根的影响银行贷款利率的变化：房地产价值的 减低以及贷款利息的增加取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求v房地产投资金融风险分析2、房地产投资金融风险的对策研究国家金融政策 在投资时，考虑利率变化的可能性：在签定合同时，可以选择固定利息率；在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防 范；重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵 押合同的签署以及建立有限公司加强经济管理 ：提供房地产投资项目的盈利水 平v房地产投资购买力风险分析1、通货膨胀与购买力

6、风险之间的关系2、通货膨胀对购买力的影响重视通货膨胀对房地产投资的影响争取较低的所得税税率选择好的地段将通货膨胀转嫁给别人 v房地产投资变现风险分析1、房地产投资变现风险的影响因素房地产的价值量：价值量大，不易变 现房地产的建设程度：房地产的地段房地产的市场行情房地产的现金流量 v房地产投资变现风险分析2、规避房地产投资变现风险的对策对各种投资进行组合：选择变现能力 好的投资，进行组合选择易出售的房地产投资选好地段保证有足够的长时间持货的能力操纵现金流量高质量投资管理 v房地产投资意外风险分析1、意外风险的影响因素地理位置房地产本身特性保险业发展水平抗灾救灾能力房地产管理水平v房地产投资意外风

7、险分析2、降低风险的对策加强管理、积极预防选择自然灾害小的地段积极投保v房地产投资主观风险分析1、主观的影响因素知识因素能力方面品德因素v房地产投资主观风险分析2、主观风险的防范与控制措施建立科学的用人体制加强信息分析和反馈，设立预警系统建立防范系统，进行监督高透明度的机制 v房地产投资风险的控制通过明智的投资选择减少风险：选择 风险小的项目进行多种经营进行市场研究:地段、时间、质量通过物业管理控制风险：进行现金流 的控制；风险转移：将风险转移给租户 第三节 传统的风险调整方法v回收期调整法v风险贴现率调整法v等确定性调整法v回收期调整法 投资回收期=投资总额/年净现金流量当年净现金流量不等时

8、，加总直至 等于或大于投资总额。 风险调整：最小可接受的回收期来调 整风险 基本观点：风险较大的投资项目必须 比风险较小的投资项目具有一个较短 的回收期。 缺点：精确度不够，调整数量带有主 观性。v回收期调整法如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元 ，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元 。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元 。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的 租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年 后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定 租约-这是一件不确定性很大的事件。假如租 户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租 金费率寻找到一个同等租户的能力

9、。v风险贴现率调整法 计算： 贴现率i无风险贴现率：仅代表货币的净时 间价值，如按中长期银行贷款利率 ，三年期国库券收益率等 风险补偿贴现率：代表伴随风险和投 资者对待风险的态度，如承受损失的 能力，过去的风险经历，个人的心理 偏好等。 投资者的风险态度与评估一致时，此 方法有效。 确定一个恰当的风险补偿贴现率是困 难的。 风险系数设：无风险贴现率为5%，风险补偿 贴现率为6%，则风险调整贴现率为 11%。例：Excel时间越长，风险系数越大。缺点：对远期风险贴现过重v等确定性调整法 基本思路：决策者认为：未来收益的估计值 100%确定的某一特定数的收益（ 无风险），即认为这两件事的效用 一致

10、。等确定性系数=等价的无风险现金流 量/预期风险性现金流量v等确定性调整法 例：某一项目，预期3年内每年可产生 净收益10,000美元。第3年年末将资产 出售，预期销售净收入80,000美元。这 笔收入能否实现，将依据于主要经济 条件是否剧烈变动。如果预期的变动 没有实现，这笔收入将少得多。投资 者对待风险的态度可以如表所示： Excel预期收益风险越大，等确定性系数 越小。风险贴现率调整法与等确定性调整 法的关系 例：exceli=5.25%, NPV=85031k=9.98%,NPV=85015风险补偿贴现率=9.98%-5.25%=4.73% 缺点：等确定性系数确定较困难；不 适合初步投

11、资决策。第四节 现代风险测量技术v引言风险:实际结果与预期结果之间发生变动的可能性、准确性,它是一种可测量的、偏离最可能结果的概率。 这是一操作性很强的含义。有人认为：此种风险分析方法不适合被应用于房地 产行业中。传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险v风险测量概率大小风险与不确定性区别:决策情形分为三种：确定性、风险、不确定 性确定性：决策只有一种结果；不确定性：各种可能结果的数目是不可知的；风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可 测的v风险测量概率大小概率估计：各种潜在结果的概率，表示人们对 各种事件是否会发生的信心大小。评估人员的

12、主观估计过去的研究 经验、智慧。不管用 何种估计，给每种潜在结果一种概率，就表示 我们对此种事件是否会发生的信心大小。联合概率：例：某购物中心的评估人员，根据从好到 坏的各种经济条件下的百分比租金率， 分有竞争对象和无竞争对象两种情况， 进行了年净现金流量的估测： 是否有竟争 对象？一般经营条件下的现金流量好 中 差无有250，000 200，000 150，000225，000 175，000 125，000评估人员给出多种事件的主观概率：经济环 境概 率好中等差0.20.60.2合计 1.0购物中心是否会被新建的概率:竞争性 购物中心经济环 境好 中 差 建不建0.16 0.3 0.04

13、0.50.04 0.3 0.16 0.5合计 0.2 0.6 0.2 1.03.风险测量的解释:概率分布:连续或离散期望值计算:例： Excelv离散度测定:方差和标准差作为风险的测量手段.方差:v标准差:v例: Excelv正态分布假设:(如图)v例:SF= =29,262US$vF=187，500 US$vF 落在158238,216762之间的概率为 68.26%现金流量概率vF170000的概率Z= =-0.6查表 :0.2743则 F超过170000的概率为:1-0.2743=0.7257v变异系数:v变异系数=标准差/预期现金流量当期望现金流量大致相同，标准差能很好的 起作用当期望

14、现金流量相差较大时,用变异系数来测 量风险,变异系数越大,风险越大.4.标准偏差与现金流量的贴现模式v平均值/标准偏差方法v需计算出预算期每一年的现金流量期望 值和标准偏差单一期间的情况.v例:首期投资25000,三年后出售50000,其 标准偏差估计 7000,前两年产生的现金流 量为0，基准贴现率10%.且假设现金流量 服从正态分布.v查表:v即:投资者有99%的把握 得到等于或大于 首期投资,也就是说,项目有99%的把握是 可行的.v复杂型现金流量的风险问题v各年现金流量的相关性完全相关:相关系数为1不相关:相关系数为0部分相关:相关系数为0至1之间.vFi , Fj的相关系数:完全相关的现金流量例：一个房地产项目需要50，000的首期支 出。一位评估人员对年现金流量作了均 值和标准差的估测：（结果见Excel）年现金流量分布均值 标准偏差115，0005，400215，0004，500340，0009，000不相关的现金流量现值的期望不会改变标准偏差变化则上例的结果：部分相关的现金流量希莱尔式:现金流量接近不相关:放在一组现金流量接近相关:放在一组分组后按相关和不相关处理SNPV=例: 收入 相关 成本 不相关计算结果：年 期望收入 标准偏差 期望支出 标准偏 差 1 27000 3780 12000 1620 2 27000