房地产开发税收征管

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1、房地产开发税收 征管毛甲富内容安排一、房地产开发各环节的会计核算 二、房地产开发各环节的涉税政策 三、房地产开发的税收管理探析 四、房地产开发土地增值税的清算 五、房地产开发企业所得税的清算 六、房地产开发其他税收的清算 七、房地产开发的税收评估分析第一部分：房地产开发各环节的会计核算一、房地产开发经营特点1、工程跨年度，产生预付工程款。 2、期房销售，产生预收售房款。 3、周期长、风险大、回报丰厚 。根据上述特点，税收必须采取预征。二、各环节的会计核算1、立项报建环节发生的报批报建费用通过“管理费用” 核算。向有关部门预交的保证金通过“其他应收 款”核算。 2、筹集资金环节取得的银行借款和其

2、他借款通过“短期 借款”核算，股东投入的周转金通过“长 期应付款”核算。发生的利息费用通过“财务费用”核算。二、各环节的会计核算3、征地拆迁环节发生的土地出让金、土地转让费 、市政配套费、契税及印花税、耕地占 用税，土地办证费用直接通过“开发成本- -土地费用”核算。拆迁补偿、安置动迁、农作物补 偿等货币支出凭协议和领款凭证通过“开 发成本-土地费用”核算。二、各环节的会计核算4、工程准备环节发生的勘察设计审查以及临时设 施费用通过“开发成本前期费用”核算 。向政府部门缴纳的人防、检测等 工程费用通过“开发成本前期费用”核 算。工程发包时收取的保证金通过“其 他应付款”核算。发生的“三通一平”

3、工程费用未取得 合法凭证时通过“预付账款”核算。二、各环节的会计核算5、工程建设环节预付桩基、土建、其他各项基础 工程款时通过“预付账款”核算自购工程材料取得合法凭证直接 通过“开发成本建安费用”核算。欠付 费用通过“应付账款”核算。二、各环节的会计核算6、开盘预售环节发生的广告宣传等售楼费用通过“ 销售费用”核算。预付售楼佣金通过“预付账款”核 算。收取的房屋定金和预售房款通过“ 预收账款”核算。按“预收账款”计提各项“应交税金 ”，通过“待摊费用”科目核算。预缴各项税金冲减“应交税金”。二、各环节的会计核算7、竣工交房环节预付各项工程款结算取得合法凭证将“预 付账款” 转入“开发成本”核算

4、。欠付费用通过“ 应付账款”核算。预付售楼佣金取得合法凭证将“预付账款” 转入“销售费用”核算。欠付费用通过“应付账款 ”核算。开发成本结转条件成熟时将“预收账款”转 入“主营业务收入”核算。买方欠付费用通过“应 收账款”核算。还建房屋按同项目销售价格同 时通过“主营业务收入”和“开发成本征地费用 ”核算。按占地面积和建筑面积分配结转已销商品 房成本费用。将已销商品房“开发成本”转入“主 营业务成本”。二、各环节的会计核算8、项目清算环节按税收政策清算各项应缴税金，清 算与预提差额调整“待摊费用”和“应交税 金”，然后与收入配比转入“税金及附加“ 以及“所得税”科目。将确定自用的房产按分摊的成

5、本费 用转入“固定资产”核算。第二部分房地产开发各环节的涉税政策一、规划设计环节税收政策规划设计环节应考虑的税收政策有： 1、普通住房税收政策政策规定，普通住宅增值额不超过 20%的免征土地增值税，超过20%全额征 收。普通住宅应同时满足三个条件：每套 建筑面积不超过140平米、小区容积率在 1.0以上、销售价格低于同级别土地上住 房平均交易价格1.2倍以下。规划设计环节税收政策2、经济适用房税收政策开发商在商品住房项目中配套建造 廉租住房和经济适用住房，如能提供政 府部门出具的相关材料，可按廉租住房 、经济适用住房建筑面积占总建筑面积 的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使 用税和印花税。如果廉

6、租住房、经济适 用住房符合普通住房标准，同时享受普 通住房税收优惠政策。规划设计环节税收政策3、拆迁补偿税收政策地面附着物的补偿有货币和还建两 种方式，采用货币补偿的，其补偿金额 有相关证据表明企业已实际支付的补偿 费，可据实列入征地费用。用还建方式 的，安置用房视同销售处理，同时将此 确认为开发项目的拆迁补偿费。国税函 2010220号二、筹集资金环节税收政策筹集资金环节主要涉及利息支出的 税收政策，规定如下：企业所得税法规定，企业向金融机构 借款的利息据实扣除，向非金融机构借 款的利息支出不能超过金融机构的正规 利率，超出规定标准的利息不得税前扣 除。向自然人借款比照这一规定办理。个人所得

7、税法规定，支付个人借款利 息的单位要代扣代缴20%个人所得税。 筹集资金环节税收政策土地增值税政策规定：企业向金融机构借款的利息能够确 认的据实扣除。其他开发费用按开发成 本的5%扣除。既有银行贷款，又有其他借款按开发 成本的10%扣除开发费用；全部使用自有 资金，没有利息的同样处理。国税函 2010220号筹集资金环节税收政策土地增值税政策规定：企业向金融机构借款的利息能够确认 的据实扣除。其他开发费用按开发成本 的5%扣除。既有银行贷款，又有其他借款按开发 成本的10%扣除开发费用；全部使用自有 资金，没有利息的同样处理。国税函 2010220号三、征地拆迁环节税收政策征地办证税收：1、耕

8、地占用税：城区每平方米 45元，城郊、建制镇每平方米35元、乡村每平方米25元。由征用方一次性缴纳。2、契税：按土地成交价格的4%由征用方 一次性缴纳。 3、印花税：产权转移书据，按土地成交价 格的万分之五由双方一次性缴纳。征地拆迁环节税收政策征地后发生税收： 1、土地使用税：征用的耕地自批准之日起 满一年时开始缴纳；征用非耕地自批准 次月起开始缴纳 。 我市每平米土地年税额为:一级16元，二级 12元，三级8元，四级6元，五级4元,六级 2元。 2、转让土地使用权税收：以卖价减除买价 后的余额缴纳5%的营业税及其附加。同 时按照转让收入的3%预征土地增值税征地拆迁环节税收政策3、拆迁补偿费的

9、税收规定：鄂地税发【】规定：开 发企业在拆迁过程中与被拆迁居民（村民）等 自然人签定补偿协议，且有相关证据表明企业 已实际支付的补偿费，可据实扣除。被拆迁居民或者个人取得的补偿费属于免 税范围。被拆迁企业取得的补偿费能提供政府收回 土地使用权的也属于免税范围。否则属于征税 范围。同时要提供税务发票。四、工程建设环节税收政策外包工程税收政策：1、按照包工包料全部价款的3%由建安企 业缴纳营业税及其附加。2、按照建筑安装合同金额的万分之三缴 纳印花税。由建安企业和房地产开发企 业分别缴纳。3、根据建筑安装收入的2%核定缴纳企业 所得税。工程建设环节税收政策自建工程税收政策：计税依据：（材料+人工费

10、）10% （利润） 1-营业税税率自购材料税收政策：除自来水、电力、电器、程控门、 体育等设备外也应补交建筑营业税。门 窗怎样处理？五、开盘预售环税收政策在房屋预售阶段，开发商必须使用税 务机关统一印制的专用发票。按照预售 收入预缴各项税收，其中营业税及其附 加约5.7%。土地增值税：普通住房1.5% ，非普通住房3%，其他房产4%。企业所 得税按照不低于10%毛利率计算预缴。土地使用税在房屋未交付使用前照常缴 纳。六、竣工交房环节涉及的税收交房环节实行以票控税和以证控税 的办法。主管税务机关在开具发票时， 按照预征政策清收各项税款。企业所得税按年度汇算清缴，在预 售结转销售收入时，应减除原来

11、预计的 利润计算应纳所得税。土地使用税在房屋按照合同交付使 用后停止缴纳。由于每月都有交付办证 ，因此要分月计算应纳税收。七、自用保有环节1、房屋自用的，要缴纳房产税和土地使 用税，房产税按照原值扣除25%后的余值 1.2%征收。土地使用税按照自用房屋占 用的面积照常缴纳。2、房屋出租的，按照出租收入的13.68% 缴纳各项税收。土地使用税按照自用房 屋占用的面积照常缴纳。3、房屋部分待售的，土地使用税按照待 售房屋占用的面积照常缴纳，在房屋按 照合同交付使用后停止缴纳。八、项目清算环节收入金额的确认：1、对外销售：国税函2010220号规定： 已全额开具销售发票的，按发票金额确 认收入；未开

12、具或未全额开具销售发票 的，按合同金额确认收入。销售收入包 括收取的价款和价外费用 。2、视同销售：折迁还建房、以开发产品 抵顶材料款、工程款等债务的视同销售 ，按照同类房屋的市场价格确认销售收 入。项目清算环节扣除金额的确认：成本费用和税金必须提供合法有效 的凭据。不是合法有效凭据的支出金额 不予扣除。土建工程费用不能超过建设 部门规定的预算定额。在计算所得额时 ，有些费用不能超过规定的标准。成本费用和税金必须是与销售收入有 关的配比金额。不包括待售和自用房屋 应承担的金额。第三部分房地产开发税收管理探析一、开发商存在的税收问题1、收入申报不到位。主要表现：一是预售收入确认不及时。一部分 企

13、业对各种预售款性质的定金、预售款 、车位车库款，以及地下室等只开普通 收据，未按规定开具发票，滞后入账甚 至不入账，不进行纳税申报。还有的将 预售房款记入往来科目，不通过“预收账 款”科目核算。或采取各种手段隐瞒、转 移预收款收入，有的甚至将预收款直接 转入私人银行卡，直到房产交付使用后 才入帐。还有的个别开发商自恃有后台 ，全部预售过程不交税。 开发商存在的税收问题二是拆迁还建房屋不及时作收入。 由于补偿行为未取得货币收入，房屋交 付使用后还不申报纳税，这也是我们税 收征收的难点问题。三是销售收入确认不及时。如：销 售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付 款”或“预收款“账上，以未清算、未决

14、算 为由拖延缴纳企业所得税。开发商存在的税收问题2、成本费用不真实。主要表现：一是虚增拆迁成本。由于对私人房 屋拆迁补偿费不征税，不要求税务发票 ，房地产开发企业以拆迁补偿协议 和领条作原始凭据列账，开发商多采取 现金支付，这样就给虚增拆迁成本创造 了条件。开发商通过签订虚假拆迁协议 ，增加拆迁户和拆迁面积，伪造拆迁费 领款单据，达到虚增拆迁成本的目的。 开发商存在的税收问题二是建筑成本混乱，有的房地产开 发企业和建筑安装企业同为一个老板， 建筑合同不按照正常的市场价签订，而 是根据开发企业列支开发成本的需要来 开具发票，用来调控成本。有的房地产 开发企业部分自购建筑材料有的重复列 入建筑成本

15、。还有的开发商虚列前期工 程、地下工程、附属工程，绿化工程费 用。 开发商存在的税收问题3、项目清算不及时。主要表现：一是项目已经竣工，房屋基本销售 ，建筑工程不结算，然后以此为由不清 算。二是合同销售面积达到清算条件，销 售收入没有完全收到，然后以此为由不 清算。三是成本费用发票不规范，白条 支出过多，因此不愿意清算。也有的是由于工程验收的问题造成建 筑工程不能结算，发票不能开具。二、税收征管程序1、前期开发阶段：一是要实行项目管理制度，通知纳税人进 行项目登记，将“政府项目批准书”、“规划许可 证”，“土地合同和证书”、“施工许可证”、“项 目规划总平面图”送交税务机关备案。二是辅导监督开

16、发企业健全财务核算，详 细宣传税收政策、办税知识和法律责任，促进 开发商知法、懂法、守法。三是及时确认土地使用税纳税义务发生时 间，通知企业按期缴纳土地使用税。税收征管程序2、工程建设阶段：掌握开发商的各项工程合同，检查 开发商预付工程款数据，结合施工现场 堪查，督促开发商通知建筑商按照工程 进度开具建筑发票，及时缴纳建筑税收 。辅导企业准确进行开发成本的核算。税收征管程序3、房屋预售阶段：严格执行预征制度，监督开发商预 缴各项税款。督促企业将收取的订金、 预售房款按规定开具发票，并按规定预 交营业税及附加、土地增值税。企业所 得税按预计毛利率计算缴纳。检查企业 已完工开发产品的预售收入是否全额申 报纳税。没有按规定预缴税款的要加收 滞纳金，同时通知限期整改，启用税收 保全措施。税收征管程序4、竣工清算阶段：一是督促开发商及时结算工程款，通知建 筑商补缴建筑税收。结转销售收入和开发成本 ，结算项目利润。二是达到清算条件的及时通知纳税人清算 ，并且现场辅导土地增值税的清算。三是审核评估纳税人清算资料，对于评估 中发现的疑点，敦促