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1、模块九 城镇土地使用税纳税实务一、城镇土地使用税基本理论一、城镇土地使用税基本理论（一）城镇土地使用税的概念（一）城镇土地使用税的概念城镇土地使用税：是以开征范围的土开征范围的土 地地为征税对象，以实际占用的土地面积实际占用的土地面积为 计税标准，按规定税额按规定税额对拥有土地使用权 的单位和个人征收的一种税。特 点特 点1.对占用土地的行为征税2.征税对象是土地3.征税范围有所限定4.实行差别幅度税额（二）应税范围（二）应税范围 城镇土地使用税的征税范围是城城 市市、县城县城、建制镇建制镇和工矿区工矿区。 城市：城市：国务院批准设立 县城：县城：县人民政府所在地 建制镇：建制镇：经省、自治区
2、、直辖市人民政府批准设立 工矿区：工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规 定的建制镇标准但未设立建制镇的大中型工矿企业所在 地城市 注：注：外商投资企业、外国企业在华机构不适用不适用（三）（三）城镇土地使用税的纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使 用土地用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税 义务人。具体规定：具体规定：1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个 人缴纳。 2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实 际使用人纳税。 3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。（四）（四）城镇土地使用税适用
3、税额城镇土地使用税适用税额城镇土地使用税实行：城镇土地使用税实行：分级幅度税额分级幅度税额每平方米土地年税额规定如下：每平方米土地年税额规定如下： 1、大城市1.5元至30元 2、中等城市1.2元至24元 3、小城市0.9元至18元 4、县城、建制镇、工矿区0.6至12元 注：注：各级政府应当在规定的税额幅度内，根据市政建设 状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额 幅度。落后地区可适当降低，但降低额不得超过最低税 额的30%。（五）城镇土地使用税减免税（五）城镇土地使用税减免税 1、国家机关、人民团体、军队自用的土地2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地3、宗教寺庙、公园、名
4、胜古迹自用的土地4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地6、开山填海整治的土地7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地 和其他用地二、二、城镇土地使用税城镇土地使用税应纳税额的计算应纳税额的计算（一）计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面 积（平方米）为计税依据。1.纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门 核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；2.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报 土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作 调整。（二）税（二）税 率率 定额税率幅度税率 大城市：1.5元30元 中等城市：1.224元 （8折）
5、小城市：0.9元18元 （6折） 县城、建制镇、工矿区：0.612元 （4折） 注：经济落后地区可降低，但不得低于上述最低 税额的30（三）应纳税额的计算 应纳税额计税数量适用税率计税数量= 申报计税总数量 允许扣除数量土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实 际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地 使用税。 【例例】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的 建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面 积10000平方米（公司与机关的占用比例为4：1），该公司 所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。该公司应 纳城镇土地使用税是多少。 该公司应纳城镇土地使用税20
6、004558000（元） 案例：案例： 【例例】某公司位于北京市一等地段，土地使用证书记载占 用土地的面积为6000平方米，该公司另设两个统一核算的 分公司坐落在市区三等地段，共占地4000平方米；一座 仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为1000平方米。计 算该公司2009全年应纳城镇土地使用税税额。（一等地 段年税额4元/平方米，三等地段年税额2元/平方米，五等 地段年税额1元/平方米）【解析解析】 该公司占地应纳税额6000424000（元）该分公司占地应纳税额400028000（元）该公司仓库占地应纳税额100011000（元）全年应纳土地使用税额24000+8000+10003300
7、0（元）（五）城镇土地使用税减免（法定）（法定） 国家机关、人民团体、军队自用的土地 自身办公和公务用地 国家财政部分拨付事业经费的单位自用土地 自身业务用地 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地 供公共参观游览用地及其管理单位办公用地 生产、经营和其他用地：照章征收 市政街道、广场、绿化地带等公共用地 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 直接用于种植、养殖、饲养的专业用地 不包括农副产品的加工和生活办公用地 经批准开山填海整治土地和改造的废弃土地 使用月份起免缴5年10年 非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构 等卫生机构自用土地 营利性医疗机构免征3年 企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园
8、 能明确区分的免税 中国人民银行总行所属分支机构自用土地 对重点产业、特殊用地的优惠 P213地方确定减免的优惠 个人所有的居住房屋及院落用地 房管部门再房租调整改革前经租的居民住房用地 免税单位职工家属的宿舍用地 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 原房管部门代管的私房 危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范 用地 企业搬迁后原场地不使用、企业范围内荒山未利用的土 地地方确定减免的优惠 集体和个人办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 基建项目在建期间 城镇内的集贸市场（农贸市场） 房地产开发公司建造商品房用地（出售前） 经贸仓库、冷库 中国物资储运总公司所属物资储运企业
9、 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业 暂免 按收入比例划分免税界限三、三、城镇土地使用税城镇土地使用税的会计处理的会计处理会计处理：会计处理：（1 1）计算土地使用税时）计算土地使用税时借：营业税金及附加借：营业税金及附加贷：应交税费贷：应交税费应交土地使用税应交土地使用税（2 2）实际缴纳时）实际缴纳时借：应交税费借：应交税费应交土地使用税应交土地使用税贷：银行存款贷：银行存款【例例】北京友谊商场地处繁华市区占用土地面积为 6 000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个 统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地面 积8800平方米；一座仓库位于市郊，属四等地区， 占地面积为1200
10、平方米；该商场自办托儿所占地面 积2000平方米，属三等地段。假定，该地区一等地 段年税额为30元平方米；三等地段年税额为18元 平方米；四等地段为12元平方米。当地规定托 儿所占地面积免税。计算该商场应纳土地使用税并 做相应的会计处理。 案例： 【解析解析】（1 1）商场占地应纳税额）商场占地应纳税额600030180000600030180000（元）（元）（2 2）分店占地应纳税额）分店占地应纳税额880018158400880018158400（元）（元）（3 3）仓库占地应纳税额）仓库占地应纳税额1200121440012001214400（元）（元）（4 4）商场自办托儿所按规定免
11、税）商场自办托儿所按规定免税（5 5）全年应纳土地使用税额）全年应纳土地使用税额1800001800001584001584001440035280014400352800（元）（元）会计处理：会计处理：（1 1）计算土地使用税时）计算土地使用税时借：营业税金及附加借：营业税金及附加 352800352800贷：应交税费贷：应交税费应交土地使用税应交土地使用税 352800352800（2 2）实际缴纳时）实际缴纳时借：应交税费借：应交税费应交土地使用税应交土地使用税 352800352800贷：银行存款贷：银行存款 352800352800 案例：案例： 四、四、城镇土地使用税申报与缴纳城镇
12、土地使用税申报与缴纳（一）纳税时间（一）纳税时间：1 1、纳税义务发生时间纳税义务发生时间 购置新建商品房 房屋交付使用次月起 购置存量房 办理权属转移、变更登记手续，签发房屋权属证书次月起 出租、出借房产 交付出租、出借房产次月起 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 房屋使用或交付次月起 新征用的耕地 批准征用之日起满1年开始缴纳 新征用非耕地 批准征用次月起2 2、纳税期限纳税期限城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由 省、自治直辖市人民政府确定。各省、自治区、直辖市税务机关结合当地情况，一 般分别确定按月、季、半年或1年等不同的期限缴纳。3 3、纳税申报、纳税申报纳税
13、人应依照当地税务机关规定的期限，填写城 镇土地使用税纳税申报表如实填写相应的内容。纳税人新征用的土地，必须于批准新征用之日起30 日内申报登记。 （二）城镇土地使用税的纳税地点（二）城镇土地使用税的纳税地点（土地所在地） 甲企业（国有）生产经营用地分布于A、B、C三个区域。 A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼 儿园占地1000平方米，厂区绿化占地2000平方米；B的土 地使用权归甲、乙两个企业共有，面积5000平方米，实 际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但 土地使用权未确定，假设ABC三地单位税额均为5元/平方 米，则甲全年应纳城镇土地使用税（ ） A.
14、57500 B.62500 C.72500 D.85000 答案：C 解析：（10000-1000+2500+3000）5=72500习题：习题：新征用耕地应缴纳的城镇土地使用税，其纳税义务发生的时间是（ ）A.自批准征用之日起满6个月B.自批准征用次日起满6个月C.自批准征用之日起满1年D.自批准征用次日起满1年答案：C 某供热企业占地80000平方米，其中厂房63000平 方米（其中一间3000平方米的车间无偿提供给公 安消防队使用），行政办公楼5000平方米，厂办 子弟小学5000平方米，厂办招待所2000平方米， 厂办医院和幼儿园各占1000平方米，产区绿化用 地3000平方米。2005年度该企业取得供热总收入 5000万元，其中2000万元是为居民供热收取的， 单位税额为3元/平方米，则2005年度应纳城镇土 地使用税（ ） A.8.4 B.12.6 C.14.4 D.24 （万元） 答案：B 解析：（80000-3000-5000-10002）33/5下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有（）A.水产养殖基地的鱼池用地B.名胜古迹园区内附设的照相馆用地C.公园中管理单位的办公用地D.学校食堂对外营业的餐馆用地答案：BD
