富宁达燕南路项目市场调研及物业定位

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1、富宁达燕南路项目市场调研及物业定位世联地产 2002-9需要解决的问题户型定位设计方案户型修改建议物业定位客户定位报告思路市场调研三种定位模式物业定位品牌经营计划物业发展建议营销总控表项目分析世联推荐方案总体市场区域及周边市场区域竞争对手停滞高速发展大于8%稳定发展5-8%4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况宏观经济增长库兹涅茨各国的经济增长800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长世界发展银行深圳2001年 GDP1908亿 年增长率13.2% 人均GDP5300美圆 住房消费仍是第一消费热点，消费需求弹性广州 住房：1.72 旅游：1.

2、32 通讯：1.11 服装 0.93 食品0.68深圳 住房：1.86 旅游：1.46 通讯：0.90 服装 0.83 食品0.62市场分析总体市场市场分析市场发生了这样的变化市场销售量的增加幅度在逐渐放缓市场供应量的增加幅度在扩大深圳市场正在经历一个大的转型期。当社会经济由GDP1000美元/人 发展到5000美元/人的时候，意味着市场将从快速变化的粗放型转变为 稳定、精细的市场模式。这种转变的标志是：社会分层与需求的差异化， 体现为市场细分， 再细分，客户的需求越来越不同。开发过度，竞争激烈市场分析市场现状房地产投资额在2001年有了一个新的激增，增 长率达到了30%，结合2002年目前高

3、档住宅市场 的集中性供给情况，可以预测今年的房地产投资 额将继续保持高速增长。空置面积减少，批准预售面积增加，得益于 旧有空置楼盘的以低价策略进行消化达到了较 理想的效果销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，标志着一种潜在的危机初露端倪 ，可能会导致市场膨胀后的产品积压和萧条。 市场分析市场走势关内关外的开发比例一直变化稳定，关外 大规模的土地供给量的不断增加以及市内成熟 地段土地可开发量的减少，住宅郊区化成为不 争的事实（万科、中海、新亚洲、振业）；同时，部分消费者对时间、生命成本的追 求使得配套极为成熟的项目稀缺性加强。1、新都市主义与住宅郊区化 2、大盘时代推售面积在4

4、万平方米以上的项目占全市 的70.1。其中在7万以上的项目共有21个 ，占全市的41.25。推售面积在47万的 项目共36个，总推售面积为185.19万平方米 ，占29.47。大盘的规模也在不断的放大 ，十万平方米规模的盘在原来已经是大盘， 随后万科四季花城等30-50万平方米的楼盘为 大盘，但2001年出现了象波托菲诺、桃源居 等一百万平方米以上的大盘，大盘时代已经 来临。3、房地产开发结构性失衡追逐高利润导致开发结构倾向于白领住宅、金领住宅、豪宅，而且有逐渐走 高的趋势，红树林、深圳湾、香密湖、华侨城、科技园、中心区，数个10万平方 米以上的豪宅同时面市，必然会造成供给过剩的现象，这种开发

5、量在2002-2004年 将达到一种顶峰。而同时，需求更大的深圳蓝领住宅供给量。4、市场竞争加剧房地产开发白热化，政府宏观调控，房地产企业大洗牌5、营销大战报纸广告大战，户外广告、灯箱片的全面渗透表象下面潜藏的是产品同 质化、营销成本增加，价格上涨，缺乏市场支撑，可能导致结果是积压及价格战。6、片区竞争加剧市场竞争加剧、媒体推波助澜，出现了香密湖全景观、红树林海岸线、华侨 城大社区等片区的概念，树起片区项目联合推广的旗帜。市场分析市场走势市场分析消费者需求调查（见附件：住宅消费市场调查）资料来源：世联地产2002秋交会住宅消费 市场调查 样本数量：500 自定义放映1市场分析1、供应量急剧增加

6、：同比增长50%； 2、南山成为热点：38% 前后海、华侨城、红树湾等区域的主力大盘数量呈放大趋势。 行政区楼盘盘个数推售面积积总总套数户户均面积积 ()均价 (元/ ) 罗罗湖6179,0172,57069.76,517 福田22868,0018,292140.77,736 南山221,237,83011,110111.46,003 盐盐田253,76554299.25,552 龙岗龙岗7285,0003,06493.23,749 宝安12645,6245,9771073,776 全市713,269,73731,555103.65,8472002年上半年市场扫描竞争市场调查与分析市场分析笋岗

7、路荔枝公园上海 宾馆80年代中期：国贸、雅园宾馆、碧波（怡景）构成了罗湖的框架，以东门为区域汇集 点形成了老宝安、第一代移民和潮汕生意人群体； 80年代末90年代初：宝安路以西，第二代移民，包括南下干部、金融证券从业人员、 后来的电子行业、商业经营者，形成了罗湖的衍生群体；雅园 宾馆碧波 花园国贸传统核心区域界定皇岗路以东、文锦路以西、笋岗路以南、滨河路以北宝安路区域间竞争市场分析广泛讲，本项目竞争对手广泛，但与外区域楼盘的竞争首先是区域间竞争高档住宅区内项目泛华侨城、香蜜湖、红树林.价格、品质接近的项目景田、环CBD地段竞争项目上海宾馆、罗湖CBD及周边环香蜜湖片区中心 区泛华侨城片区深圳湾

8、区罗湖CBD、环CBD前后 海蓝色盐田竞争区域相关住宅项目统计项目名称项目规模（住宅）销售情况发展商 水榭花都29.4万M2 新天国际名苑10.3万M2国际房地产 安柏丽晶12.3万M2 天鸿集团波托菲诺二期9万M24.20内部认购华侨城 中海深圳湾畔17.5万M2即将发售中海地产 世纪村二期10万M250%华源实业 美庐锦园6.6万M260%天蔚实业 阳光带海滨城27.13万M22002年下半年招商地产碧海云天30万M2内部认购，五一前开盘京基地产 红树西岸25万M22003年初百仕达地产 金域蓝湾一期11.56万M22002.7万科地产 泰华地块25万M2未推出泰华地产 金地翠堤湾22.1

9、4万M22001.12.29金地地产雍景台9万M22002.6信德丰 豪园居14.65万M2 50%赛益房地产 金众经典家园7万M2 金众集团 嘉宝田花园33万M2 中信星光名庭10万M2近期发售中信地产 城市绿洲二期9万M270%汉国置业 蔚蓝海岸三期26万M2 卓越 招商海月二期22万M2 招商 鼎太风华社区42万M2未开盘 中海阳光棕榈园38万M2 中海 星海名城二期七八组团21万M2 振业市场分析竞争区域项目质素比较表市场分析楼盘会所配套设备城市绿洲游泳池(室内恒温)/水力按摩池/儿童嬉水池 /健身房/桑拿/儿童乐园/乒乓球/阅览室/多 功能集体活动室线路2条、有线电视、市电/自备供电

10、系统、有管道煤气、防火/防煤气 泄露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救按扭、综合宽频布线、 远程抄表新天国际 名苑游泳池(室外)/ 健身房/老人活动中心/儿童 乐园/台球/棋牌/咖啡厅/酒吧有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火/防煤气 泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭、 宽频网络、智能：楼宇自动控制系统世纪村游泳池(室内、室外)桑拿/中餐厅/西餐厅/书吧/ 咖啡厅/美发屋/美容厅/乒乓球/桌球/壁球/棋牌 /多功能影视厅/生命保养中心/客房线路2条、有线电视、自来水（变频）、市电、管道煤气、防火/防煤气泄 露系统、闭路电视监控/IC卡巡更系统

11、/求救报警系统、光纤到户、三表户外 人工抄表、翠堤湾游泳池 /美容厅/乒乓球/保龄球/健身房/图书室 /儿童温书室/攀岩/儿童乐园/电话线、有线电视、自来水、市电、管道煤气、防煤气泄露系统、闭路监 控/可视对讲机/门锁、IC卡锁/紧急按钮、小区网络抄表、缴费天鹅堡游泳池（室内/室外）/西餐厅健身房/室外 网球/校内棒球场/酒吧、超市 线路2条、有线电视、自来水/直饮水、市电/自备供电系统、有管道煤 气、防火/防煤气泄露系统、可视对讲机/IC卡门禁/火灾及煤气泄露自 动报警系统/闭路监控、智能家居布线箱 、自动抄表蔚蓝海岸游泳池(室内；面积200；恒温)/沐浴房/桑拿/中 餐厅/西餐厅/美容厅/

12、乒乓球/台球/室外网球/健 身房/商务中心/儿童乐园/老人活动中有线电视、自来水、市电、管道煤气、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监 控/红外线监控/可视对讲机/紧急按钮、室内综合布线、小区网络抄表招商海月游泳池(恒温)/篮球场/羽毛球场/乒乓球/游戏室 /健身房/阅览室/老人活动室有线电视、自来水、市电/自备供电系统、管道煤气、防火/防煤气泄露系 统闭路电视监控/可视对讲机/紧急按钮中海阳光 棕榈园游泳池(室外)/篮球场/乒乓球/儿童乐园/老人活 动中心有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、三表IC卡缴费、 防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧 急按

13、扭/紧争联动系统、光纤到小区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室内综 合布线/小区综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统 黄埔雅苑 二期游泳池(室外) /美容厅/乒乓球/保龄球/室外网球 /健身房/图书室/儿童温书室/攀岩/儿童乐园/按 摩室电话线2条、有线电视、自来水、市电、管道煤气、防煤气泄露系统、闭路 监控/可视对讲机/门锁：IC卡锁/紧急按钮、铺设CAT.5宽频线、小区网络 抄表、缴费中高档产品基本质素趋同，差异集中体现在对地段 、环境、景观等资源的占有。市场分析相关区域的主要楼盘分布玮鹏花园航天立业华庭富怡雅居 城市绿洲都会100阁林网苑 现代之窗群星广场圆龙园百花

14、园美荔园区域内主要楼盘户型分布一览楼盘主力户型及面积（M2）成交均价1*12*23*34*45以上航天立业华庭4551851077500阁林网苑3466827800群星广场425663881031071672047800都会100385661841171708000美荔园811131251271682893158000长怡花园991461737900富怡雅居1171281461611613318400圆龙园1281461518000百花园二期921311562008100玮鹏花园三期457781981041581628500市场分析区域供应产品统计统计近期相关区域内推出的项目，总量近50万平方

15、米， 总计5348套。市场分析60%项目相关区域的户型构成，显现明显的成熟区域的产品特征市场分析供应产品分析项目所处片区的户均面积为87平方米，低于全市水平。市场分析区域内待开发楼盘预测玮鹏三期 荔香坊7万华丽用地百丽用地2.8万 家乐花园10万泽鹏项目1.8万市场分析区域待开发楼盘一览项目名称位置规模主力户型预计推出时间荔香坊同心路与红岭路间 ，新闻大厦北；7万三、四房105-150平 方米2003年9月家乐花园燕南路与振中路交 汇西10万小户型2003年底燕南路泽鹏项目燕南路与振中路交 汇西南1.8万商务公寓，少量1、 2房2003年8月玮鹏花园三期燕南路与深南路交 汇处西北2.2万一房4

16、6M2，二房80 M2，三房101 M2，处于销售中期百丽项目振中路与中航路交 汇西北2.8万华丽项目振中路与中航路交 汇东南 待开发项目总建筑面积约20万，大都于明年推出市场，将 引发市场对区域的重新关注。区域内主要置业客户综述（1）客户户分 类类客户细户细 分主要置业业目的特征描述户户型要求比例本地人原住民自用、投资积累多， 钟情原区域 改善生活自用：三房以上 投资：二房以下 、低楼层单 位 两口之家自用年轻，价格敏感精巧使用，二房 ，三房私营业 主自用经济实 力强，需 要居住在商铺附近二房、三房 投资认同本区域价值 ，获取收益一房，两房 公务员自用对素质要求高， 离上班地点近，有 补贴 及隐性收入 ，对价格不太敏感三房以上 市场分析客户户分类