《2011年利率调整房产税二套房贷款新政专项市调》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年利率调整房产税二套房贷款新政专项市调（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、利率调整、房产税、二套房贷款 新政专项市调房产税细则解读试点区域 房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区 、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、 经济技术开发区。 征收对象 1、个人拥有的独栋商品住宅； 2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区 新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房； 3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以 上的普通住房。 计税依据 本次房产税税率采取分档税率： 1、独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房 成
2、交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为 1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。 2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上 的普通住房，税率为0.5%。 应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。独栋商品 住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移、变更均属 征税对象，其计税房产交易价和适用的税率均不再变动。 免税标准 1、存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米 2、新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。 免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免
3、税面积。 纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免 税面积，其中：纳税人家庭拥有多套暂行办法施行前的独栋商品住宅，允许 纳税人选择一套应税住房计算扣除免税面积。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。 房产税计算公式 （应税住房建筑面积-免税面积）建筑面积交易单价税率=应纳税额 减免或缓缴 1、对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。 2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税 人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴 纳税款的，退还当年已缴税款。 3、因自然灾害等不可
4、抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申 请减免税和缓缴税款。房产税细则解读房产税细则解读逾期不缴房产税的处理 1、按日加收滞纳金 最高处5倍罚款 纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加 收滞纳税款万分之五的滞纳金。 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、 滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 2、可通知开户银行 直接从存款扣除 纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的， 税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣
5、缴税款、滞纳金及罚款 。 3、欠税可限制出境 纳入个人征信系统 欠缴个人住房房产税的纳税人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或 者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其 出境。 税务机关可以依法在办税场所或者通过网络、报刊、电视、广播等新闻媒体对欠税的纳税人进 行定期公告，公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。 4、欠税住房欲交易 办不成产权过户 税务机关将纳税人欠税信息传递给国土房管部门，由国土房管部门对欠税的住房予以交易限制 。交易限制待纳税人缴清欠税后解除。 各相关管理部门要积极配合税务机关建立个
6、人住房房产税征收控管机制。对纳税人转让应税住 房不能提供完税凭证的，不予办理产权过户等相关手续。举例1 存量独栋别墅 某家庭拥有第一套老的独栋别墅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元/平 方米。 纳税额为：（400-180）160001%=35200元，每年需要缴房产税3万多元。 举例2 新购高档住房 某家庭新购了一套符合扣除免税面积的应税住房（含二手房交易），其建筑面积 为180平方米，交易单价为每平方米1万元。 纳税额为：（180-100）100000.5%=4000元。每年需要缴房产税4000元。 举例3 外地“三无”购房者 假设在重庆无户籍、无企业、无工作的某人，在2011年
7、1月28日12月31日之间 购买了应税普通住房建筑面积为80平方米，交易单价为7000元/平方米。 纳税额为：8070000.5%=2800元房产税细则解读上海、重庆房产税试点细则对比两版房产产税方案 差异上海重庆庆点评评适用范围围及确定 均价上海全市行政 区域，作为参 照的“新房成交 均价”指上海市 上一年度新建 商品住宅成交 均价。重庆市主城9个区，作为参 照的“新房成交均价”指上两 个年度主城新建商品住房建 筑面积成交均价的算术平 均。两地的“新房成交均价”均以 当地统计 部门公布的数字为 准。不同的是重庆取前两年 的均价相加再除以二，上海 直接取上一年的均价。存量房征收与否一律不征。存
8、量独栋商品住宅要征收 。“新购购普通房”是 否在列本市家庭：新 购的第二套及 以上住房（包 括新房和二手 房） 非本市家 庭：新购住房 （不论是否第 一套）。本市家庭：独栋商品住宅 （无论存量还是增量）； 新购的高档住房（指价格 比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍 、无企业、无工作）的第 二套住房。两市对外来炒房者都高度警 惕，上海尤严。上海、重庆房产税试点细则对比免税面积积 （起征点 ）按“人均面积”算，人均 60平方米（含）为起征 点。按“户面积”算，一个家庭只 能对一套应税住房扣除免税 面积。分每户100平方米和 180平方米两种起征点。在上海，若同一家庭，即使 已有存量房
9、产，但新购住房 后，家庭人均住房面积仍低 于60平方米（含）的，免征 房产税； 在重庆，存量独栋商品住宅 ，免税面积为 180平方米； 新购的独栋商品住宅、高档 住房，免税面积为 100平方 米。同时无户籍、无企业、 无工作的个人的应税住房均 不扣除免税面积。适用税率分两档：0.4%和0.6% 。分三档：0.5%、1%和1.2% 。无论上海重庆，税率都较温 和，也都体现了差别税率。 试点的意义更大。税款计计算应纳 税额=新购住房应 税面积新购住房单价 相应税率70%。应纳 税额=（应税住房建筑 面积-免税面积）建筑面积 交易单价税率应税建筑面积是指纳税人应 税住房的建筑面积扣除免税 面积后的面
10、积。上海应税房 的总房价是打7折后再计税。最大特点针对 改善型购房需求， 但不痛不痒，明显保护 本地居民 针对 富裕人群征税，保护低 收入阶层 。 对本地的居民首次购买 普通 商品房均予以保护上海市房产税0.4%或0.6%的税率、以及70%的面积折算对房产持有人的 成本增加效果甚微。以上海市一套200万市价的房子为例，每年房产税为 5600元或8400元。房产持有成本增加可能会促使一些原本不准备出租的房子 进入租房市场。重庆市房产税征收表面上看起来更为豪爽，但1%和1.2%的税率显然针对 的是豪华住宅，这部分增加的成本对纳税人来说影响不大。不论是第三轮调控政策，还是房产税的出台，都会在一定程度
11、上增加住 宅投资的交易成本和持有成本，对于手握大量富余资金的老百姓和投资者来 说，商业物业（如商铺）可能会成为更具吸引力的资产。上海、重庆房产税试点细则对比二套房贷款解读二套房房贷首付比例提高至60%国务院要求进一步调控房地产市场,落实地方政府责任, 各地要确定价格控制目标并向社会公布,二套房房贷首付比 例提高至60%。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷 款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根 据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家 统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例 和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的 监督检
12、查,对违规行为严肃处理.最新加息解读商业贷款首套月还款=贷款金额75.15元/万（二套87.29元/万）最新加息解读目前四大行中，工行在“新国八条”出台的第三天就率先取消了首套房利率优惠 ，而中行、建行随后也跟进，首套房贷款按照基准利率执行，目前只有农行在取消 利率优惠方面还无动静。 虽然没有对二套房停止放贷，首付已统一执行6成，但一 些银行对于二套房的利率标准，率先将原来的1.1倍提升至1.3倍，二套房购房者的 压力显著增加。而原本享受8.5折优惠利率的存量房贷客户，在银行没有通知取消 存量房贷优惠之前，仍可以享受在加息之后基础上的利率优惠。 举例一 贷款100万期限20年计算， 加息之前五
13、年期以上贷款利率是6.4%，首套房 享受8.5折优惠的话执行利率是5.44%，每月的月供是6845元。加息后利率为6.6% ，同时取消了8.5折优惠，这样每月的月供就变成了7514元，和原来相比月供成本 高出了669元，总利息则高出了16万元之多。 举例二 贷款100万期限20年来计算，加息之前二套房执行的是1.1倍利率，利率为 7.04%，月供为7777元；加息后再执行1.3倍利率，则利率为8.58%，月供为8728 元，每个月月供多出951元，贷款总利息则上涨了22.8万元。 举例三 贷款100万期限20年计算，加息后利率为6.6%，如加息前8.5折客户的月供 是6845元，加息后利率为6
14、.6%，仍享受8.5折的变为6941元，比原来增加了96元 。 最新加息解读举例一 20年30万元月供增加32元 普通个人公积金房贷的五年期以上个人住 房公积金贷款利率上调0.20个百分点. 如果按贷款30万元、还款期限20年、等额 本息还款计算 调整前利率为4.30%时，月供约为1866元 调整后利率为4.50%时，月供约为1898元 月供增加了32元，每万元上调近1.1元 举例二 20年80万贷月供增加86元以贷款80万元，贷款时间为20年计算 ，此次利率调整前，月还款为4975.07元，调 整后为5061.2元，增加86.13元。如果是二套房，调整前月还款为 5161.23元，调整后为5
15、257.57元，增加了 96.34元。不过公积金相比商贷还是有明显优势 。购买二套房，以贷款80万，20年还款期限 为例，若采用商贷，月均还款金额为6328元 ；若采用公积金，月均还款金额为5257元， 相差大约1071元。 公积金首套月还款=贷款金额63.26元/万楼盘盘名称均价（元/ ）建筑 形态态二套房执执行情况及销销售 人员说员说辞房产产税上客量 （半小时时 ）备备注中海.国际 社区8700高层首付6成，利率上浮10%未达收税房价4组 龙湖.郦江12000高层首付6成，利率上浮10% ， 价格为优惠后价格0.5% （142户型达到税 收价格）2组尾房融侨城12000起小高 层首付6成，
16、利率上浮10%未出具体政策2组120-182 小高层， 高层未达 税收价格协信城12000（清水 ） 18000（精装 ）高层首付6成，利率上浮10%0.50%3组清水为4 号楼融创.亚太 商谷9800（清水） 11000（精装 ）高层首付6成，利率上浮10%- 25%不等，根据贷款人信 用度确定未达收税房价6组 上海城13000-15000高层首付6成，利率上浮10%0.50%1组 新政公布后大型房企楼盘跟踪楼盘盘名称均价（ 元/）建筑 形态态二套房执执行情况及销销 售人员说员说辞房产产税上客量 （半小时时 ）备备注绿地.新都会8200高层首付6成，利率上浮 10%未达收税房价0尾房金融街.金悦 城8500高层首付6成，利率上浮 10%未达收税房价2组5号楼售磬，4月加 推融汇温泉城8700高层首付6成，利率上浮 10%， 视银行
