《房地产经济的宏观调控》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经济的宏观调控（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产经济的宏观调控王赛群中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标n一、房地产经济宏观调控的必要性房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律 的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制， 对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制n1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要n2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需n3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客 观要求中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标n二、房地产经济宏观调控的目标（一）调节供求关
2、系，实现房地产经济总量的基本平 衡n总量平衡是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地 产经济宏观调控的首要目标房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所 以要重在一个地区或城市内实现供求平衡房地产市场需求存在着潜在需求和有效需求的区分，房地产商品 的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市场有效需求总 量相平衡房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平 衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济 总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平 衡发展中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第一节 房地产经济宏观调控的必然
3、性和目标（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率n结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要 目标结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适 的比例关系，协调发展结构优化则是指结构的升级换代中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标（三）合理房地产价值构成，保持房价的基本稳定n房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格 具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能 力和居住水平n在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府 也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上 控制房价通过控制土地价
4、格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进 房地产价值构成合理化通过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平 衡，从而实现房价基本稳定通过法律法规和 工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩 序，制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好 地满足生产建设和居民生活消费的需要n持续发展指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当 前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条 件n稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高 忽低、大起大落的波动n健康
5、发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发 展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经 济效益中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第一节 房地产经济宏观调控的必然性和目标n三、国民经济调控与房地产经济调控的关系整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央 的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的， 适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民 经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体 决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控 之外另一方面，在局部服从全局的前提下，对不同产业宏 观调控的方向和力度也要因地制宜、区别对待中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛
6、群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n一、房地产产业政策通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现 本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所 采取的产业调整政策措施n产业促进政策n产业抑制政策房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规 划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施 的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的 、稳定健康的发展中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（一）房地产产业政策的目标n房地产产业政策目标，是政府根据经济发展需要和 房地产业的现实状况所制定的发展目标（1）房地产业发展
7、水平目标（2）房地产内部结构协调目标（3）房地产业效益目标中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产产业政策的实施手段n间接的经济调节手段n信息引导手段n直接的行政控制手段中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（三）房地产产业政策的层次n第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策房地产产业定位和房地产产业发展政策n第二个层次是房地产行业内部的各类政策土地使用制度政策城镇住房制度及其基本政策产业内部各类房地产商品比例结构政策房地产综合开发和综合经营政策培育和完善房地产市场
8、体系政策房地产行业管理政策中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的 政策规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格 政策、房屋租赁政策、物业管理政策等实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住 房分配政策等中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n二、房地产经济宏观调控中的货币政策（一）货币政策的涵义和主要任务n 一般意义上的货币政策，是指一个国家的
9、中央银行 通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的 投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手 段中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核 心是控制投入到房地产业上的货币供应量n控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发 展的需要n控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与 需求量达到动态平衡n控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发 经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨 胀，确保信贷平衡中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手
10、段（二）货币政策的主要工具n1、利率政策n2、公开市场业务n3、法定存款准备金率n4、再贴现率中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n三、房地产经济宏观调控中的财政政策（一）税收政策n财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调 节社会总供给和总需求 （二）财政支出政策n财政支出对调节国民收入的分配和再分配，调节社会总需求， 调节生产和供给，调整产业结构等方面都有重要作用在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投 资品需求和房地产商品供给量在财政支出中增加职工工资，实施住房消费补贴，增强了居民购 房能力，扩大了住房
11、消费，直接拉动了住房消费需求通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重， 调节房地产业内部各类房地产的比例中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n四、房地产投资政策投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据 国民经济发展的总体目标和产业政策的导向， 对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的 政策手段中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（一）房地产投资规模控制n房地产投资规模直接关系到房地产业的增长速度及 其在国民经济发展中的地位和作用的发挥。房地产 投资规模受到一系列因素
12、的制约投资目标准则投资品保证准则市场需求准则中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产投资结构控制n房地产投资结构是指房地产业内部资金投向各种类 型和各个方面的比例关系房地产投资的客体结构房地产投资的时间结构房地产投资的空间结构中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n五、房地产经济宏观调控中的法律手段对房地产业进行宏观调控的法律手段是指政府 通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地 产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方 法和手段中国最为专业的房地产综合知识培训 第二节
13、房地产经济宏观调控的主要政策手段广义上的房地产法，是指调整房地产经济关系的各种 法律和法规的总和。指调整公民之间、法人之间、公 民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易 管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总 称。狭义的房地产法仅指直接调整房地产关系的法律 法规房地产法具有以下特征n主体的多样性n调整关系的综合性n调整手段的交叉性n权属的基础性 房地产法律手段的调控通过立法和司法来实现 中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段n六、房地产行业的行政管理和计划管理（一）房地产行业行政管理的必要性n行政手段包括行政政策法令、规划以
14、及少量的指令性计划手段 等，它是直接的宏观调控手段房地产开发与城市建设的发展关系极为密切，盲目布点和开发会 导致城市布局结构失衡，一旦出现失衡，调整极为困难，或者要 花费很大代价来调整土地是稀缺资源，不能再生，通过行政手段，统一管理土地，加 强土地规划，才能保证土地资源配置的高效率，避免浪费市场机制配置房地产资源固然能发挥基础性的调节作用，但同时 也存在着盲目性、滞后性等缺陷和弱点，容易引起大起大落等不 稳定性，造成供求失衡中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第二节 房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产行业行政管理的内容和作用n1、加强土地管理，实施可持续发展战略n2
15、、制定房地产开发建设计划，协调与国民经济发展 的关系n3、搞好城市规划，保证房地产开发符合城市发展的 方向中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第三节 房地产经济宏观调控体系n一、直接调控和间接调控房地产经济宏观调控的方式可分为直接调控和间接调 控两种方式n直接调控方式是指政府通过行政手段和指令性计划管理，直接 控制房地产开发、流通、分配、消费诸过程，从而达到对房地 产经济宏观调控目标的一种调控方式n间接调控是指政府运用经济手段、经济参数调节各类房地产市 场，再由市场机制(供求机制、竞争机制、价格机制等)引导市 场经济主体(企业)的行为，使之符合房地产经济宏观调控目标 的一种调控方式中国最为专业的房地产综合知识培训 王赛群培训第一品牌第三节 房地产经济宏观调控体系n二、宏观调控的力度
